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日本担保物权法修改之初步研究

  若以诈害性为解除之要件,抵押权人无疑将要承担相当重的举证责任,何况,即使诈害性的短期租赁得以解除,正常的短期租赁也可能足以导致抵押物拍卖价格下降。 反之,纵然不以诈害性为解除要件,抵押权人为解除短期租赁仍将付出相当成本∶由于至少必须证明因存在租赁权而使抵押物价格下跌,并且跌至其被担保债权额以下,所以抵押权人必须提供债权证明,然后还要进行抵押物价格评估。这些手续非但费钱,而且耗时。 由此可见,无论第395条但书的适用条件宽严如何,短期租赁本身给抵押权造成损害的事实几乎很难避免。
  基于上述原因,废止短期租赁的呼声由来已久。可是,反对完全废止短期租赁者认为∶否定正常的短期租赁不利于保护租房为居的普通住户。尤其是,在日本租房为居者仍有相当比例,而且专门用于出租的所谓“租赁用房”近来还增加迅速。租房者多是经济条件不佳者,从保护弱者这种社会法的观点出发,至少正常的短期租赁应予保护。
  2 修改方案
  在《建议草案》中,针对房屋的短期租赁,废止与修正依旧两案并立。废止方案就是不论租赁期间长短,只要劣后于抵押权的,一律不能对抗抵押权人。不过,考虑到承租人未必知晓拍卖等实行措施的进行,并且需要时间寻找其他租赁物,该方案同时规定2个月的期间(宽限期间),允许承租人在此期间内继续占有抵押物。另一项例外是∶经全体抵押权人同意(并将此同意之意思付诸登记)的租赁,无论期限长短均可对抗抵押权人。此项例外考虑到现实中存在的租赁用房,抵押权人往往是建设融资人,因此同样希望房屋能租出去,以利债务人通过租金收入清偿债务。修正方案则主要是缩短租赁得以对抗抵押权人(及应买人)的期限,如租赁权登记后的2年,或者拍卖完成后的6个月。同时,该方案还要求应买人在租赁终止后承担返还押金的义务。 而针对土地的短期租赁,由于不牵涉到住居保护问题,所以只有废止这一种方案。
  《修正案》几乎全面接受了废止方案,只是将前述宽限期间由2个月延长至3个月,而在国会最终通过时,又进一步将此期间延长为6个月。
  3 简评
  在第395条但书的适用要件问题上,判例与学说的摇摆不定其实反映了牺牲抵押权保护正常租赁,还是牺牲正常租赁保护抵押权的两难之境。而这种两难或许可以说是短期租赁制度与身俱来的。在日本民法典初定之时,金融交易尚不发达,抵押权受侵害的问题未显突出,因此对正常之短期租赁的保护便处于优先地位。其后金融情事几经变化,判例学说的态度亦各有变化,及至近年泡沫经济崩溃,不良债权大量发生,金融业形势严峻,危及整体经济状况,最高法院终于确立起抵押权优先的政策。倘若遵循1996年判例的态度,实质已同废止短期租赁相差无几,但判例尚缺乏必要的保护承租人之措施。所以,此次修改采用的废止方案可谓在1996年判例的延长线上,并使其更加合理化。它立足于实际情况,既能减少对抵押权的侵害,同时对承租人而言亦非过苛。毕竟,抵押权登记于前,承租人完全可以知悉其存在,并采取相应防范措施(租金也会相应降低)。此外,即使存在短期租赁制度,承租人的租赁权也受一定的期间限制,到期同样必须返还标的物。因此,对于承租人来说,重要的是有合理期间寻找新的租赁物,较此更长的期间则非必须。由是观之,或许可以说《修正案》采纳该方案确是明智之举。
  而修正方案则显得换汤不换药,一方面不足以有效解决侵害抵押权的问题,另一方面随着租赁权存续期间的缩短,保护正常之短期租赁的立法目的亦被模糊。可谓是一个欲兼顾反兼失的方案。
  
  六、抵押权之修改(4)--最高额抵押
  1 现行制度之问题
  最高额抵押制度中有一个特殊而重要的问题∶被担保债权的确定(或称最高额抵押权的确定)。它表明最高额抵押关系的终结,一方面消除被担保债权的不确定因素,有利于抵押权设定者之安全,另一方面又是抵押权实行的先决条件,对抵押权人而言亦有重大意义。
  可是,日本在制定最高额抵押法规的当时,片面突出了确定对最高额抵押权设定者的保护作用,却忽视了其对抵押权人的意义。 于是,第398条之19的第2项只赋予设定者确定请求权。实践中发现,最高额抵押权不确定时,想要转让其担保的债权往往会有困难。这是因为最高额抵押权在确定前不具备附随性,被担保债权虽经转让,最高额抵押权却不随之转让,于是受让人所得之债权便成为无担保债权。此外,抵押权人若想在确定之前单独转让最高额抵押权同样不易。这是因为现行法规定最高额抵押权确定前要实施转让的,必须经抵押人承诺, 所以当抵押人不愿协助或去向不明时,转让便无从实现。泡沫经济崩溃后,随着大规模处理不良债权计划的进行,金融机构需要将大量不良债权转让给处理不良债权的特别机构(所谓的SPV、SPC),而其中相当部分债权系以最高额抵押权担保。于是,最高额抵押权确定的问题便空前突出,抵押权人强烈要求享有确定请求权。


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