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关于商事留置权，《建议草案》的意见是∶明确规定商事留置权不适用于不动产。
可是，《修正案》没有涉及留置权的修改。原因有二∶关于一般留置权的修改，涉及与其他法律的配套问题； 关于禁止不动产商事留置权则牵涉到与下述不动产工事先取特权的协调，而后者的修改本身还会引发诸多问题， 因此将留置权与不动产工事先取特权的修改一并搁置。
3 简评
针对留置权的修改，主要集中于不动产留置权，这种留置权与抵押权的冲突实际上很难避免。由于抵押权本身并非占有性担保物权，所以要求成立在先的抵押权人经常注意标的物是否被人留置（留置权人若无通知义务）势不可行（同样，即使留置权进行登记，也无法期待成立在先的抵押权人经常注意其后是否发生留置权登记）。纵然抵押权人知道了后发的留置权，亦缺乏有效方法维护自身利益。而从保护抵押权人的角度看，上述修正方案若非南辕北辙，至少无法解决主要问题。另一方面，其实不动产留置权需要实现的功能（及其政策考虑）基本上都可以通过先取特权加以实现，因此，似乎彻底废除不动产留置权亦非不可行，或许还更为省力。
二、不动产先取特权之修改
1 现行制度之问题
先取特权制度也是日本担保物权法与中国担保物权法的区别之一，国内或有称之为优先权者。 作为一种法定担保物权，先取特权人在具备特定要件的情况下，可以优先于其他债权人（甚至担保物权人）受偿。这也是日本民法吸收法国民法一项表现。先取特权所担保的债权多是政策上需特加保护的债权（如受雇人之工资），一部分则体现了日本民法制定当时的社会特征与观念（如种苗、肥料之价款；丧葬费用），还有一些则政策因素不明（如动产、不动产买卖之价款）。根据标的物的不同，先取特权分为一般先取特权（以债务人的全部责任财产为标的，优先效力相对最弱）、动产先取特权和不动产先取特权。
不动产先取特权共有保存、工事、买卖三种，前两种的政策因素较明显（是为共益性债权），此次修改涉及的亦仅此二者。只要满足相应的登记要件，不动产先取特权可优先于成立在先的抵押权受偿，因此效力最为强大。不动产保存之先取特权与不动产工事之先取特权性质、效力大同小异，前者担保修缮费用，后者担保新建费用。因此，本文基本上将此二者一体考虑。
现在的不动产保存先取特权主要问题在于保存费用等债权额缺乏公正评价，同时，由于此先取特权只要在保存行为完成后及时登记（此点与工事先取特权不同），便可对抗在先抵押权人，因此很容易使不动产所有人与保存行为实施人串通，虚报保存费用，诈害抵押权人。
相对而言，不动产工事先取特权问题更大。该先取特权必须于工事开始前先行登记工事预算额，而实际费用超出预算的部分不得优先受偿。并且，优先受偿的范围仅限于不动产因工事而生的价值增加部分。 但是，由于事先很难准确估算工事费用，另外，即使多作预算也没用（因为增加值由第三人认定），因此建筑业界对此条文的实用性颇有质疑。
2 修改方案
对于不动产保存先取特权，《建议草案》的修改的意见是∶由法院挑选鉴定人 对保存费用加以鉴定，在鉴定人认为合理的范围内方允许优先受偿。
《建议草案》对不动产工事先取特权的修改方案则是∶工事完成后及时进行登记便可获得优先受偿的效力。与此配套，由于担心工事完成后不动产所有人不愿积极配合进行登记，因此有人建议将此项登记改为允许工事人单独申请。关于单独申请登记的问题，在此稍作介绍。由于日本的不动产登记制度采取形式审查主义，因此为加强登记的准确性，要求登记权利人与登记义务人共同申请登记，共同申请原则可以说是日本不动产登记法最笃守的原则。 如果对不动产工事先取特权的登记网开一面，那么可能牵一发动全局（由于此项登记缺乏实质特殊性），甚至导致共同申请原则的全面崩溃。
《修正案》考虑到鉴定程序将给抵押权人增添新的费用负担，故而没有包含不动产保存先取特权的修改； 同样，鉴于前述与不动产留置权的协调、单独登记申请的可行性以及可能给标的物抵押权人造成的危害 等问题，《修正案》也放弃了对不动产工事先取特权的修改。
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