基于此种认识，本文首先对不动产物权变动法律规则进行结构还原，分解其构造要素，将问题焦点归结为不动产登记，由此得出的结论是，登记程序决定了登记实体法律效力。更进一步也更具体的分析，则是通过考察不同规则族体中的不动产登记程序，看它们如何化解物权变动实体规则的表象差异，这将更有力地表明登记程序在不动产物权变动中的中心地位和价值。再次，我们还会发现，中国也亟需健全的不动产登记程序规则。这些分析最终得出的实用主义结论是：抛开不动产物权变动实体法律规则中的问题泡沫，认真对待不动产登记程序。

　　二、不动产登记程序对于实体效果的决定性

　　不动产登记因为不动产物权变动而具有意义，如果不动产物权变动的实体法律规则不肯定登记的作用，登记基本上没有存在价值。物权变动的通常原因——也是最具有法律意义的原因——是当事人的意思表示，比如，A、B双方约定买卖房屋，其中的买卖契约即为房屋所有权移转的原因，其本身是最能贯彻私法自治理念的法律行为。本文在此所谓的不动产物权变动，就是基于法律行为而产生的后果。如果抛开大陆法系各个区域影响不动产物权变动规则得以形成的各种背景因素，仅以物权法中的规则表述为分析对象，我们可以将不动产物权变动分解为动态结构要素和静态法律效果，此即为不动产物权变动法律规则的构造。

　　从比较法的角度观察，不动产物权变动的构造大致有以下三种：

　　第一，无需外界因素介入，法律行为成立即导致物权变动成就，其构造公式为“法律行为=不动产物权变动”，法国民法第1538条、第1601－2条是其代表。

　　第二，与上述构造相关联的，是法国1855年改良法以及之后的相关法律、日本民法第177条的规定：虽有法律行为要素，但没有登记，物权变动不能对抗第三人，这样，在多个主体就同一不动产物权发生权利竞争时，办理登记的物权能够优先受到法律保护，这体现了登记的对抗力。比如，A将房屋出卖给B，即使没有办理所有权移转登记，B在合同成立时也能取得房屋所有权；但如果A又将同一房屋出卖给C，C通过办理了移转登记，则B的所有权就不能对抗C。此种对抗力主要适用于“一房两卖”及类似情形，其基础是A确实是房屋真实所有权人，否则，A处分房屋所有权的行为就丧失正当基础，B和C均不能取得所有权，这意味着登记没有公信力。这种不动产物权变动规则的构造公式为“法律行为+不动产登记=不动产物权变动+对抗力”。