四、认真对待不动产登记程序

　　在本文的分析语境和进路中，对不动产物权变动法律规则的文义解释已经不重要了，重要的是看实践对它的消化机制，这当然就是不动产登记程序。可以说，正是这种程序机制导致物权法内部产生裂变。罗马时代的物权法基本上是一个内在自足的体系，无论是动产物权还是不动产物权，无论是权利保有还是权利流通，均不需公共权力的介入，权利人凭借自身力量就能完成物权变动，法律只要调整当事人之间的实体物权法律关系即可，这是一个单一的向度，我们将其称为“一元化物权法”，此所谓的“一元”指代物权实体规则。拿破仑民法中的物权规则，也限制了国家意志对于不动产物权的干预，表征国家监控不动产流通的登记能发挥作用的空间很小，这也是一元化的物权法。与此不同，德国则不仅在民法中处理当事人之间的平等交易关系，设置物权实体规则，还在土地登记法中处理当事人与国家机关之间的程序关系，设置登记程序规则，这两种规则唇齿相依，缺一不可，共同构筑了不动产物权变动的法律机制，故德国法规则属于“二元化的不动产物权法”，此所谓的“二元”是物权实体规则和不动产登记程序规则。德国之后的不动产物权法基本上都是这样的二元化。

　　在不动产物权法二元化的框架中，对不动产物权变动的讨论，就要横跨实体和程序两个领域，并要将它们捏合为一个有机的整体。这是个体系化的方法，其中蕴涵的逻辑在于将登记程序当作物权变动的起因，将登记实体效力当作程序进展的结果。在此，程序的建设和展开在实践中印证着登记实体效力目标的合理性，它成了登记法律制度能否具有实效的基本检验标准。作为民法的子系统，登记实体规则和程序规则虽然有各自的使命和功能，但它们同时将对方作为自己存在的外围要素，不断从中汲取营养，在相互协力中驶向正当程序和交易安全的价值目标。而且，完备而正当的登记程序制度会给不动产及其权利划定有序的空间，权利主体、内容、客体在此获得了确定的法律地位，没有人能突破登记程序的防护层，来侵入本不属于自己的不动产权利领地，在登记的庇护下，权利人将自得其乐，而无需担忧意外的权利风险。

　　然而，本文关注的对象在我国学术语境中却处于弱势地位，除了极少数学者为此滴下汗水，并为提升其学术品味而鼓吹外，对其进行深入分析和讨论者寥寥无几，它完全被其他的更闪光、更宏大的物权法主旨所遮掩。然而，当我们把眼光投射到其他地域时，我们却看到不同的景观：在德国，几乎每一本物权法教科书都要用相当份量的页面来专门论述不动产登记；在日本，研究不动产登记的著作和学术论文如同雨后春笋般地不断涌现；西班牙、意大利、大部分拉美国家有关不动产登记的理论研究也相当深入，以致于登记法成为一个独立的部门法，而且，登记的理论研究已经超越了疆域界限，化身为数届的国际登记法大会。