（四）我国拆迁补偿的问题点
1．补偿的原则与标准
相比而言，我国现行拆迁领域内有关补偿的规定显得较为简略。
（1）无论是
宪法、
城市房地产管理法、拆迁条例都未确立一个普遍适用的补偿原则。我国新近通过的
宪法修正案虽然将补偿写入了
宪法，但新条款却没有规定补偿的原则——以什么标准进行补偿，这不能不说是一个重大的缺憾。而其它法律所规定的补偿标准相当混乱。较普遍确认的是适当补偿，还有的是合理补偿，或相应补偿；既有按评估价值来补偿如拆迁条例，也有法律规定了固定的标准如
土地管理法；更多的立法则仅含糊规定给予 “适当补偿”或“补偿”，或规定“依照国家有关规定给予补偿”（但并未指明是按国家哪个规定），甚至是根本就不作规定。具体的补偿标准由行政机关制定，造成任意降低补偿标准的现象。用语上的不统一，本身就表明了当下的补偿没有统一的基本原则，或者说补偿是很随意的，由政府说了算。这种随意性非常不利于对个人权利保障的。
（2）补房不补地，显失公平。城市房屋拆迁的目的不在于房，而在于地；被拆迁人的财产价值不仅体现于房产，更体现于地产。城市土地的公有制和长期的计划经济体制淡化了私人财产权保护的观念，助长了政府任意处分私人权利的歪风。固然，我国城市土地实行国有制，但私人仍然享有独立的国有土地使用权。土地使用权作为物权，无论是由于历史原因，即城市的扩张，农转非取得使用权，还是通过出让取得使用权，它毫无疑问都是有价值的，没有任何理由通过拆迁无偿剥夺这一权利。
然而，我国现行的城市房屋拆迁条例，只规定了城市房屋的拆迁补偿，而忽视了更具财产价值的土地权利的补偿，其不公正性显而易见。《城市房地产法》虽然规定了根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权的补偿，但对为经营性开发收回土地使用权的补偿却没有规定。如果说为了公益需要提前收回的土地应当补偿，那么为了商业目的提前收回土地更应补偿。现行规定固然有各个立法之间协调不够的原因，但更深层次的原因在于对城市国有土地使用权的价值归属的认知存在偏差。
（3）有关补偿的规定过于简陋，被拆迁人获得的补偿偏低、安置不到位。
房产在大多数中国人的生活资料中占绝对比重，尤其是对于很多贫困家庭而言，失去住房就等于流离失所，生活无着。对于城市居民，因城市生活成本不断上涨，未能获得足额补偿的拆迁户面临的选择是在同样地段获得更小面积的房产，或者搬迁至更边远、房价和生活条件更低的郊区。而且搬迁对于有些居民来讲意味着丧失赖以谋生的手段，更不用说离开原有的居住环境所造成的精神上的损失。
依照拆迁管理条例的规定，房屋拆迁补偿的方式有两种，一是金钱补偿，二是房屋产权调换。其立法本意在于拆迁补偿同房地产市场价格接轨，使被拆房屋体现其市场价值。然而，由于条文本身规定过于原则，在实践中这一规定并未得到贯彻，采用金钱和房屋产权调换方式进行补偿都存在很大问题。最典型的是将被拆迁人的房屋价格评估过低，而对安置房屋的价格评估过高。
另外，在实践中拆迁人为被拆迁人提供的安置房屋质量低劣，房屋安置迟迟不予兑现等现象也十分严重。这也是被拆迁人极为不满并频频上访的原因所在。因此，我们应当建立补偿金的市场评估机制，确立征收的公正补偿原则，以公开市场价格为计算标准。具体应当这样理解：“公正补偿原则，一方面必须考虑财产的既有价值和可得利益。纯粹从现有价值出发去评估补偿数额，即便是按照市场价，也难以弥补当事人的损失。另一方面，必须考虑分配正义，即补偿必须保证个人的生活水准不会因为私有财产权的征收或征用而降低。”[79]补偿金的市场化评估程序的具体思路是：补偿机构和受害人共同选择和委托独立的市场评估机构进行评估。评估机构应在由补偿义务机关代表、受害人代表及其委托人或律师参与下，公开举行听证会，在认真听取双方意见的前提下，参考基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，并考虑房屋的预期受益、实际可得利益、区位、剩余年限等予以确定。评估费用作为补偿行为的交易成本由补偿义务机关承担。[80]当事人任何一方不满评估数额的，均可提请独立的地价评估委员再次评估。地价评估委员会由土地估价师、房地产估价师、税务官员、律师和普通公民组成，任期四年，省、市（县）行政机关首长颁发委任状。地价评估委员会委员独立进行评估，不受任何个人、单位干涉。此外，要在在补偿程序中要规定补偿通知，公告和登记制度，并要增设和完善征地补偿安置协商程序。
2．补偿的评估机构问题
拆迁条例规定补偿金由评估机构评估。应当说这具有一定的积极意义。但我国的社会中介组织还不够成熟。目前，我国房地产评估事务所绝大多数由政府职能部门的二级机构发展而来，虽然形式上拖了钩，但在人财物等诸多方面仍有千丝万缕的联系，加之土地开发商与评估事务所的关系密切，高价低估现象十分严重。所以，可借鉴德国的做法，设立独立的估价委员会，以保障评估的公证性。我们对拆迁评估机构的独立期望并不仅仅是其能够在人、财、物和法律责任的独立，其更为实质的要求在于评估机构能够有效地抵抗来自各方面的非法干预，而仅仅凭借自己的知识和经验，运用科学的方法即可做出评估报告。诚如上文分析的那样，这个期望对于当下的中国评估机构而言，无疑是相当高的，因为职业道德和自律在“饭碗”面前基本上是苍白无力的。然而，这并不意味着制度的改进和变迁没有可能[81]。
我们能做的是，首先，进一步理顺政府及其职能部门与评估机构的利益连带关系，使评估机构彻底与政府及其职能部门脱钩，从而成为真正独立的企业法人。当然，这无疑是涉及到拆迁评估机构自身的产权问题的。其次，由房地产评估机构组成的房地产评估协会（商会）也应当是一个独立的、民间非赢利性行业组织，其最为基本的职责应当是：拟订并推行房地产估价和房地产经纪执业标准、规则，反映会员的意见、建议和要求，支持会员依法执业，维护会员合法权益，即其应当是房地产评估师利益的代表者，其应当尽快树立自己的权威，加强行业自律，维护整个行业的利益和声誉。再次，对于政府而言，要做的是尽快进行角色转换，“有限政府”要求对于评估机构及其行业组织政府更多的是一种引导和监督作用，而不是直接地去组建或者主导这些机构和行业正常的发展。或许可以借鉴美国、日本、英国和香港特房地产评估机构的管理机制。政府间接管理而不是直接参与行业管理。一方面政府应该授权房地产估价师协会制定行业规范，规范估价机构与人员的行为。另一方面法律中规定从业人员和机构必须遵循协会规定的评估规范。
3．补偿责任的承担问题。
在我国，依照拆迁条例的规定，承担补偿责任的是拆迁人而非行政机关。但是，实际上剥夺被拆迁人土地使用权和房屋的是行政机关的土地使用权审批决定和拆迁许可决定，政府基于““经营城市”理念的指导，把城市的土地当作城市经济的增长点之一，在给房地产开发商颁发拆迁许可证时，拿走了土地的绝大部分收益而没有对被拆迁人（土地使用权人）予以补偿。毫无疑问，这是不合理的。被拆迁人当然享有因土地使用权变化而产生的收益和获得因此所产生的损失的补偿。政府当下的这种作为是一种公权向私权的违法扩张，无疑是违背
宪法“私人财产不受侵犯”的精神的。因为，这意味着对于同一宗土地，国家先后将其卖给两个不能相容的主体，并收取了两笔土地使用权出让金——我们必须牢记的是，眼前的是一起土地财产权的案件。在该案件中，政府试图剥夺由法律授予一类公民的土地，而这样做的目的可能仅仅是将同一财产授予另一个或另一些公民并从中抽取差价——不容忽视的是，这种类似于“一女二嫁”的行为正是当下立法不愿正视对被拆迁人的土地使用权进行补偿的重要原因之一。正是基于此种问题的存在，政府官员为了自己的利益（包括政绩、财政收入、税收等）可以出让土地的使用权却并不咨询当地民众的意见。或许我们应该再次强调政府应有的定位是为经济和社会的发展创造一个良好的环境，而不是与民争利。质言之，是行政机关通过其公共权力征收了被拆迁人的权利，而非作为拆迁人的建设单位。因此，从法律上而言，补偿责任应由行政机关承担。
虽然，在其他国家也有受益的私人承担补偿的做法[30]，但这只是实施征收行政机关和受益的私人之间补偿责任划分问题，对于被拆迁人而言，在法律上请求补偿的对象应是行政机关而非受益的私人。因此，规划法、
城市房地产管理法和拆迁条例的有关规定似有规避行政机关补偿责任之嫌。[82]
