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不过，原始规约的商品性仅是笔者在考察美国的相关法制的基础上提出的一种假说，日本的实际情况如何，还有待进一步探讨，也有人对原始规约的商品性提出了不同意见。
另一方面，在设定、变更、废止原始规约之外的规约时，情况又是怎样呢？或者说，第30条第3项与第31条第1项具有怎样的关系呢？乍一看来，前者是针对规约内容的实体方面的规定，后者则具有浓厚的程序性色彩。其实，第31条第1项后段规定的“特别影响”是重要的实体性问题，如后文将要叙述的那样，它是掌握着保护少数方之关键的规定。
在由区分所有权人亲手制定的规约中包含的不公平内容，想来大概只有给少数方带来不利益的条款了吧。因为，根据多数赞同通过方式，多数方给自己施加苛刻的条件似乎很难想象，即使一时出现考虑不当，也可以较为容易地变更、废止这些条款。倘若如此，第31条第1项通过保护少数方，实际上已经可以实现谋求规约妥当性之目的。换言之，对于原始规约之外的规约，第30条第3项的功能与第31条第1项原先可以实现的功能发生了重合。不过，前者列举出的事项，对于判断后者所谓的“特别影响”，或许能够起到提示具体要素的作用。
二、第31条第1项后段
1 “特别影响”之意义
第31条第1项后段规定：“规约之设定、变更或废止对一部分区分所有权人的权利产生特别影响时，必须征得其同意。”其中，最重要的问题是“特别影响”的意义。历来，“特别影响”被解释为“没有合理理由，令特定的区分所有权人承受超过其容忍限度的不利益”；判断是否存在特别影响的标准被认为是：“比较设定、变更规约的必要性、合理性与一部分区分所有权人由此遭受的不利益，参照区分所有关系的实际状态，（是否）可以认定这部分区分所有权人遭受的不利益超过其应该容忍的限度”。 有关于此的重要判例有最高裁平成10年10月30日判决 与最高裁平成10年11月22日判决。 特别是，前者实际上将“特别影响”的一般判断标准模式化了。以下对这两则判例略作介绍。
[判例1] 事实：昭和49年（1974年），区分所有权人X等从公寓开发商处以40万日元（普通轿车）或30万日元（轻型轿车）的价格，受让位于公寓基地内之停车场的专用使用权，包括这笔费用在内，该公寓的平均出售价格为850万日元。当时的规约规定：“停车场唯有专用使用权人方可使用，其他公寓管理组织的成员对此没有异议”；此外，根据有关管理费的细则，停车场使用费为普通轿车每月700日元，轻型轿车每月500日元。然而，平成2年（1990年），该公寓的管理组织Y重新设定了规约，并根据新规约通过集会决议提高停车场的使用费：不论普通轿车还是轻型轿车，平成2年（1990年）的使用费为每月5000日元，平成3年（1991年）也为每月5000日元，自平成4年（1992年）起为每月6000日元。此后，Y向包括X等在内的47名专用使用权人征询是否愿意出让专用使用权，Y共计受让12个车位的专用使用权。但是，X等拒绝出让其专用使用权。Y遂要求X等支付提价后的使用费，X等亦拒绝支付，为此，Y解除了与X等的停车场使用合同。于是，X等对Y提起诉讼，请求确认不存在支付提价后之使用费的义务。
判决要旨：《区分所有法》第31条第1项后段所谓“产生特别影响时”系指：将规约设立、变更等的必要性、合理性与一部分区分所有权人由此遭受的不利益加以比较衡量，参照该区分所有关系的实际状态，可以认定这种不利益超过区分所有权人之容忍限度的情况。虽然使用费的提高一般说来会造成不利益，但是，于承认提价的必要性、合理性，并且提价后的使用费就该区分所有关系而言，属于社会通念上适当之数额的情况，专用使用权人应容忍使用费之提高，应该认为有关使用费提高之规约设定、变更等不属于对专用使用权人的权利产生“特别影响”之情形。至于提价后的使用费在社会通念上是否适当，则应综合考虑该区分所有关系之诸般情事，例如：（1）当初受让专用使用权时支付的对价金额，以及该金额与公寓本身价格的关系；（2）受让当时周围类似停车场的使用费，及其迄今为止的变动；（3）于此期间公寓停车场所占基地的价格与税收等的变动；（4）专用使用权人迄今业已使用停车场之期间；（5）维持、管理停车场所需费用等。就本案而言，一方面，作为受让专用使用权的对价，X等支付了在当时来说颇为高额的价金；而另一方面，（1）X等已经以低廉的使用费持续使用停车场10余年，（2）增设停车场以及借用临近停车场的使用者每月要支付1万日元的使用费，（3）使用费即便提高之后，与增设停车场以及借用临近停车场的使用费相比仍甚为低廉，并且，提价亦分阶段进行。参照这样两方面的情事，要判断使用费的提高额度在什么范围内是适当的，确实不易。不过，即使不能就此承认提价后的使用费在社会通念上是适当的，仍可以承认在此范围内之一定额度属于社会通念上之适当数额；于此情形，若无特殊情事，在此限度内，规约的设定、变更等并未对专用使用权者产生“特别影响”。
[判例2] 事实：Y在自己所有的土地上建造了公寓，将建筑物专有部分的区分所有权与基地的共有持分权出让，其本人亦取得了一层店面部分的区分所有权。Y在出让时，经其他区分所有权人同意，设定规约规定：Y对该公寓的外墙、屋顶和基地（包括停车场）享有无偿的专用使用权。然而，在此之后，区分所有权人组成了X管理组织，重新设定规约，并根据新规约通过集会决议，决定消灭西南侧停车场的专用使用权（消灭决议），并将其余部分的专用使用权有偿化（有偿化决议）。随后，X提起诉讼，要求Y根据有偿化决议的规定支付专用使用费，并请求法院根据消灭决议确认西南侧停车场的专用使用权不存在、颁发使用禁止令等。
判决要旨：关于消灭决议，Y从出让区分所有权之初即在公寓的一层店面营业，为其客人及自身停车需要而取得停车场的专用使用权，若仅剩下南侧停车场，则对Y的继续经营将有产生障碍之虞；而其他区分所有权人则是于不存在为自己所用的停车场这一前提下购买公寓的。考虑到上述情事，难言X主张的区分所有权人之必要性，将超过Y为商业活动而有必要使用停车场这一利益。Y因西南侧停车场专用使用权消灭而蒙受的不利益将超出其容忍限度，消灭决议对Y的专用使用权产生了“特别影响”，未经Y同意的消灭决议不具有效力。但是，关于有偿化决议，将历来无偿的专用使用权有偿化，要求专用使用权人支付使用费，虽然一般说来会给专用使用权人带来不利益，然而，于承认有偿化的必要性、合理性，并且对该区分所有关系而言，设定之使用费属于社会通念上适当之数额的情况，专用使用权人应当容忍专用使用权的有偿化，不应认为这种有偿化决议对专用使用权人的权利产生“特别影响”。
以上两个判例虽然与停车场的专用使用权这一特定问题相关， 但在“特别影响”这一点上，几乎使用了相同的语言，为其设定了一般性的判断标准。若加以整理，其要点如下：首先，确认规约设定、变更等的必要性与合理性；其次，分析由此种设定、变更等给特定区分所有权人带来的不利益；进而将此不利益与社会通念上的容忍限度进行比较，仅于前者超过后者的情况，方才承认“特别影响”。由此可见，所谓“影响”系指不利益，然而是否“特别”则并非是否存在不利益这一质的问题，而是一个量的问题。对停车场的专用使用费而言，在一定范围内，提价本身几乎总会被认为是正当的，至于是否产生“特别影响”，则是如何决定此范围的问题。
对于何为规约设定、变更等的必要性与合理性，虽然判例并未加以明确，但或许可以认为系指给区分所有权人整体带来正当利益之意。不能给整体带来正当利益的设定、变更，难言必要，而专给他人课加不利益之规约，就更无合理可言。于是，为实现凭多数赞同通过方式新设、变更、废止规约之目的，必须满足两项要件：一为这种行动带来的整体利益超过其对一部分区分所有权人带来的不利益；二为一部分区分所有权人承受的不利益尚在容忍限度之内。反过来说，如果以上两项要件有一项不能满足，即可认定产生了“特别影响”。
不过，在判断容忍限度之际，需要重视各区分所有关系的实际状态，也就是说，此处所谓“容忍限度”与普通民法上作为所有权限制的“容忍限度”，可以存在量上的区别。另一方面，于考察此种实际状态之时，前述第30条第3项列举诸要素或许可资参照。
2 本项之功能
就以上构造来看，第31条第1项后段首先可以阻止不利益大于利益的规约新设、变更，也就是说，具有防范无效率之设立、变更的作用。同时，也可以防止剥夺一部分区分所有权人之利益，将此转变为其他区分所有权人之利益，亦即可以达成避免纯粹的“财富转移型”新设、变更之效果。不过，这些都是原则，如果得到蒙受不利益者的同意，那么作为例外，也可以认可不具效率之设立、变更。
一方面，在有效率的情况下，如果一部分区分所有权人承认的不利益超过一定范围，则需要这些区分所有权人的同意，换言之，也就是给予他们发言权，而发言权又常常会转变为事实上的利益。为得到这些人的同意，大概其他的多数区分所有权人必须支付某种形式的对价。最为直接的当然是金钱，除此之外的其他形式亦无不可。概言之，蒙受不利益者应能得到补偿。而且，这种补偿可能超过其承受的不利益，因为如果仅仅填补损失，则不过是维持现状，尚不足以构成表示同意之激励。反之，从多数方的立场来看，为获取同意而给予的补偿，也是为获取利益而支出的成本。在支出成本之前，必定会与利益加以比较，只有在合算之时才会与少数方进行交换。也就是说，在可以认定“特别影响”的情况下，区分所有权人通过磋商，通常可以取得具有效率的规约；进而，还可能将获得之利益，在多数方与少数方之间按某种比例进行分配。 从这一点来看，可以说第31条第1项后段发挥着与《重述》颇为相似的功能。从法经济学的观点看，这种状态即是所谓的Kaldor-Hicks Efficiency。问题是，倘若少数方中的一部分人无论得到多少补偿，都执意不肯同意，又该如何是好？在法经济学上将这类人称为“抵抗者”（holdout），实在是妨害效率之因素。
但是，同样在有效率的情况下，如果一部分区分所有权人承受的不利益尚未超过一定范围，则无需其同意，多数方径可制定对自身有利的规约，换言之，不给予少数方发言权。此时，多数方为获取利益而产生的成本实际上转嫁给了少数方。从经济学的角度看，也就是发生了所谓外部化（externality）的问题。依据判例与学说见解，这属于社会通念上应该容忍的成本。问题是，到底为什么根据社会通念，一部分人必须为另一部分人的私人利益（而非公共利益）承担成本？笔者甚感其理由薄弱。那么，民法上通常所谓的“容忍限度”为何被得以承认呢？下面以最具代表性的有关相邻关系的规定为例做一分析。这部分规定涉及的几乎均为若不给相邻不动产造成损害就无法维护、利用自身之动产，亦即必要性特别高的情况。如果完全不损害邻地，自己的财产价值就可能大幅度减少，换言之，为了防止大的不利益，不得不造成小的不利益。因此，邻地所有权人应当在一定范围内容忍这种加害，从社会全体的角度看，这样做也是成本最小的合算之举。但是，纵然如此，在多数情况下，法律仍然要求向邻地所有权人支付补偿。 这样看来，所谓“容忍限度”，虽然意味着在一定范围内容忍他人的加害，却未必意味着无偿地忍受这种加害。根据私法自治，原则上只能凭借权利人自身的意思的对其权利施加损害，出于特别理由，不问权利人的意思即可施加损害的情况实为例外。忍受这种例外难道不是“容忍”的本来意思吗？反之，在区分所有关系中，给予多数方的利益未必像相邻关系那样具有高度的必要性。因为，如果住宅连如此基本的条件都不具备，那么居民最初就不会搬进去。由此观之，对于这种必要性与优厚待遇不成比例的情况，似乎不无可疑。而且，如与承认“特别影响”（即超出“容忍限度”）的情形比较来看，正如前段已经指出的，倘若存在“特别影响”，那么多数方为了扩大其利益，不仅要承担全部成本，而且还可能要与少数方分享一部分利益。由于承受的不利益在量上的差别，少数方的地位陡然发生变化，或许此亦难谓公平。
如果按照判例的态度，那么判断设定、变更规约等的效率性（指利益超过不利益）将成为法院的任务（至少当不利益尚未超过“容忍限度”之时）。然而，法院并非处于作此判断的最佳地位，因为最能了解规约变更等之意义的不是法院，而是实际进入区分所有关系的当事人。也就是说，无论是利益还是不利益，实际承受之人都要比作为外人的法官更能明确认识其重要性。这不仅是因为物理距离的关系，如前所述，对于自己居住的地方，居民会赋予其独特的价值，而要由他人来衡量这一价值则十分困难。 职是之故，对规约变更等而言，确保效率的任务毋宁交给当事人更为有利。为实现这一目标，就有必要防止成本外部化的问题。因为在由他人负担成本的情况下，即使采取利益低于成本的行为，对行为者而言亦无妨碍，对其追求效率的激励便会消失。从这一意义上看，正是由于判例允许一部分成本外部化，所以法院才不得不对效率问题做出判断。反之，如果多数方（通过给予少数方补偿）负担起规约变更等的全部成本，那么或许他们就只会在利益确实超过成本的场合方才实施变更等行为。
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