被作为出租限制之主要理由的是：与作为所有人的居民相比，租赁人对遵守CIC的规章、维护CIC的财产热情较低。 此外，在二级抵押权（mortgage）市场上，在转让以集群住宅为标的物的抵押权时，机关出借人（institutional lender）经常要求标的物的大部分占有人必须是作为所有权人的居民，为此，出租限制被频繁使用。
2 居民限制
针对CIC居民的年龄、数量之限制亦属常见，其中最多的是排除儿童之规范。这种限制的主要理由是排除由儿童引起的噪音等生活妨害，为成人营造一个安静的居住环境。此外，随着老龄人口的激增，老年人专用的集群住宅也在美国各地成长起来，即所谓的“退休者社区”（retirement community）。这种集群住宅在提供面向老人的设施与服务的同时，也对居民的年龄设有限制，将儿童与青年人排除在外。
然而，在这种限制之下，儿童的居住权问题自不待言，连父母生育子女的权利，以及家庭内的隐私权等个人自由权利亦可能遭受各种妨害，因此历来就是诉讼中大为争执的问题。 不过，随着1988年联邦《基本人权法》 与《公平住宅供给法》 的修正，除上述“退休者社区”之外，排除儿童的限制均被认为无效。
3 专有部分之利用规范
针对专有部分的利用目的、利用形式等设立规范的情况颇多。前者例如，为排除在住宅内的营业行为，而设立“单一家庭用屋舍”的规范。有关于此，曾有在家进行儿童保育事业是否违反规范的争讼。 关于后者，最大的问题是禁止饲养宠物的规范。这种规范一方面存在防止宠物引起噪音、疾病，乃至损害设施、伤害人身等理由，另一方面，对饲养宠物者而言，却可能造成相当大的精神打击。此外，还有关于演奏乐器等的各种规范。
4 建筑规范
为统一管理专有部分的改造，CIC几乎均设有建筑规范，这些规范不仅保障着不动产建筑上的安全性，并且对于维护CIC整体的氛围、环境也是不可或缺的，它与集群住宅业主团体的基本功能息息相关。建筑规范通常包含于CIC的规约之中，并由理事会或专门的建筑委员会实施。在对专有部分实施改造前，必须先向理事会提交计划，并得到事先许可。
5 共有部分之利用规范
针对共有部分的利用目的、时间、方式等设立的规范亦为多见。例如，禁止在共有的娱乐活动间内饮酒； 区别平日与休息日，对会所的使用时间分别作出规定。
此外，集群住宅业主经常需要负担的另一项义务是负担金（assessment）。又分为通常负担金（regular assessment）与特别负担金（special assessment）两种，前者用作管理、运营集群住宅的共益费（common expenses）并定期征收，后者用于增添新设施等特别目的。业主对特别负担金事先无法预测，因此就其有效性发生争议的情况较多。
第三节 判断规范有效性的模式
CIC最终属于私人领域，由其成员自主采用的规范在私法自治的原则之下，原则上是有效的，司法机关应予执行。但是，私法自治亦有一定限度，同时，也有必要在集群住宅业主团体中，保护少数方的利益不受多数方压制。通过法院判决，排除不当规范，使CIC成为更加公平的居住空间，从长期来看，这样做更能发挥集群住宅生活的魅力。 对于判断规范有效性的可能之模式，州制定法未涉及者颇多。 历来判例、学说提倡的大致有
宪法型、
合同法型、
公司法型与
信托法型这4种模式。本节将对这些模式加以介绍，并探讨其中的问题。
一、
宪法型
集群住宅业主团体以改善居住环境为目标，从各个方面对居民的生活加以管理，同时还通过征收负担金提供各种设施与服务。其性质中包含着地方自治体的因素，还可见到迷你政府的形态。鉴于此种性质，出现了依据
宪法标准，判断CIC规范之有效性的意见。
1 支持意见
支持此意见者提议将
宪法法理，特别是有关基本人权方面的内容直接适用于集群住宅这一私人领域。其理由是：限制自身自由权，或者将自身变为奴隶的合同，即使本人同意，亦不具有效力，所以，在私人性质的集群住宅中也不允许出现限制基本人权的规范。 而且，倘若容忍这种私人性质的自由限制，那么从长期来看，CIC的居民将变得不再重视此等自由权的价值，进而在CIC以外的领域中，同样丧失维护人权、参与政治的热情，其消极影响可能波及社会全体。 因此，应该以与判断公机关行为之有效性相同的标准，追究集群住宅业主团体之行为的合宪性。
代表此观点的著名判例是Shelley v. Kraemer。 该判例以违反美国宪法第14修正案“法的平等保护”（equal protection of the laws）为由，拒绝赋予企图排除黑人居住的规约司法强制力。对其结论，几无异议。但是，第14修正案原本只能适用于州的行为（state action），由此，美国联邦最高法院为将其套用到私人关系中而颇费苦心。法院指出：由于州法院的裁判行为本身即应被视为“州的行为”，因此如果由裁判来实行种族歧视的规约，则法院自身的行为就将违法
宪法。 不过，Shelley案的判决并未提及规约本身的有效性问题。
2 问题
倘若照搬适用
宪法标准，那么最大的问题也许是无视集群住宅业主团体的私人性质。虽然这种团体在组织与功能上确与公机关有相似之处，但毕竟是基于私法自治而结成的；也就是说，业主原则上是基于自己的意思，购入不动产、参加业主团体的。对团体规范的服从不同于对公机关之规章的服从，因为前者是自主选择的结果，后者却不遵循当事人的意思。 若考虑到这一性质，那么，将团体规范与公机关制定的法规等同视之，以同一标准判断其效力的做法会压制团体内多数方的自由，导致妨害其行使财产权的后果。因此，
宪法型判断标准反而会腐蚀受
宪法保护的自由权与财产权。
此外，集群住宅业主通过集会直接参与CIC的运营管理，而对于现代国家的管理，国民基本上依赖于选举，不过是间接参与而已。换言之，前者系直接民主，后者则是间接民主。因此，集群住宅业主如果积极参加集会，那么表达自己意见的适当途径就将恒常地存在， 刻意改变这种途径，援用
宪法模式的必要性不大。
最后，如果适用
宪法型的判断标准，还必须认真考虑其连锁反应。因为与集群住宅业主团体一样，通过自治规范运作的私人团体为数众多（例如公司、宗教团体），有人指出：如果集群住宅业主团体适用
宪法标准，那么其他团体也可能循此方向而行。
3 个人见解
私人团体与公团体的区别原则上应予重视，将
宪法标准照样适用于集群住宅业主团体的做法毕竟不无可疑。
确实，无论公机关还是私人团体都应尊重基本人权，但是在私人领域中，有可能基于意思自治对人权进行某种程度的限制，有时，这种限制甚至还是必要的。例如，商法对董事课以竞业禁止之义务，这是通过私法限制自由权（职业自由）之一例。通过合同对当事人课以保密义务也是完全可行的，这可以被视为基于意思自治限制言论自由之例。虽然像奴隶合同这样概括性放弃基本人权的行为，即便基于意思自治亦不允许，但在私人领域内，出于特定目的而对部分特定的人权加以限制，还是应该认可的。至于其界限，与其根据
宪法标准，不如根据“公序良俗”这一私法标准来划定才更为合适。
另需考虑的一点是，集群住宅业主团体之规范的适用范围较公机关的法规要小得多。集群住宅的领地比国家、地方自治体有限得多，其规范的效力范围也只停留于这一领地之内。此外，规范的最终目的在于维护集群住宅，以及居民幸福、惬意的生活，其内容范围也颇为有限。因此，这种规范的影响力到底是否能达到动摇民主主义之基础的程度， 稍觉有疑。
若从以上角度分析，在判断集群住宅业主团体之规范的有效性时，采用的标准似应比判断公机关之法规的有效性时所用标准更具灵活性。
二、
合同法型
购买住宅者系通过合同购买不动产，其时对原始规约等已经包含的规范应有认识，并认可其中内容。因此，对于这些规范，亦可视为合同内容的一部分，已经得到购房者的同意。由此出现了遵循
合同法标准，审查规范内容的意见。也就是说，根据契约自由原则，法院原则上应对此等规范给予尊重，作为例外，则可按照规制格式合同的方法以及诚实信用原则否定其效力。 不过，为采用
合同法理论，就必须考虑同意之有无，围绕购买住宅者是否确已同意规约，赞成与反对两派展开了争论。
1 反对意见
反对
合同法模式的主要理由在于集群住宅的购买者并未同意规约。
首先，普通人在购买集群住宅时，往往专注于不动产本身的性能，而对规约却注意不多，常常将其忽略。实际上，购房者对规约的内容并不理解，甚至连读也没有读过。 导致这种情况的原因有二。其一是规约内容复杂，通常，规约的条文写得又长又密，让购房者无心看下去，而且消费者对印刷体的小字本能地抱有厌烦情绪。其二是购房者并未预计到集群住宅业主团体享有大范围设置规范的权利， 因此轻易地接受了规约。
其次，在征求购房者的同意时，规约是与不动产结合在一起的，而规约中的各项条款又结合成一体，所以购房者即使想排除或保留某一条款也无法实现。由此，纵然购房者同意了规约，也绝非意味着对规约内容的全面赞同。
最后，购买集群住宅时，市场信息的不足进一步限制了购房者的选择，多数购买集群住宅者相信不存在不附有各种规范的不动产。因此，虽然规范记录于规约之中，但未必意味着购房者同意这些规范。
2 支持意见
与反对者相反，支持
合同法型的人声称购房者具有同意的意思。
首先，通过登记，购房者可以事先对规约等的内容有所认识。 并且，购买住宅不同于其他的买卖，对大部分人而言，住宅是投资额最高的商品，所以在购买时特加谨慎也是理所当然的，有时还可以期待其征求专家的意见。因此，购房者不但有全面认识包括规约等在内的各项合同要素的机会，而且也有认识的意愿。 况且，从交易的价格来看，即使购房者对有关CIC的各项文件进行调查，必要时专门雇用律师，这些成本也是颇有效率的。 在此情况之下，如果购房者再要无视规约，那么即便认为存在同意，也未尝不合适。
此外，支持者又进一步引用1987年佛罗里达州的调查数据，主张多数购房者在购买集群住宅时，都曾充分考虑过规约等记录的规范。根据这一调查，92%以上的回答者认为集群住宅的规范体系对做出购买住宅的决定“重要”或者“非常重要”；近85%的回答者认为是否参加业主团体，对购房决定“重要”或者“非常重要”。 但是，这一调查毕竟只反映了佛罗里达州当时的情况，要了解其他地区是否相同，只有对各地进行调查。
