略论集群住宅业主团体之自治规范的有效标准
张巍
【关键词】集群住宅 事前规范 事后规范
【全文】
序论
一、问题之所在
现代社会随着人口的增加与城市的发展，居住生活的面貌渐次改观，由于城市化的深入，多数居民离开了原先独门独户的独立住宅，转而住进了“数楼合一地”的建筑之中，区分所有建筑物乃其典型。此外，为实现住宅用地的有效利用，还出现了有计划开发、建设的大规模住宅群。本文将以区分所有建筑物为代表的，独立住宅之外的各种住宅形式称为“集群住宅”。对需求方而言，这种集群住宅非但使其能以较为低廉的价格购得“我的小窝”，还能利用各种共用设施（会所、游泳池等）以及面向全体居民提供的服务（保安、看护等）。对供应方而言，大规模的开发、销售有助于削减成本、增加利润。因此，在当今各国，程度或虽有不同，但集群住宅之发展可谓切实之情。
众多居民生活于颇为密集的空间之内，这是集群住宅生活的独特风景，由此，居民间的相互接触增多，个人的行为对他人的影响可能增大，居住于同一集群住宅内的人们创造出了一个社区（community）。为维持、改善这一社区的环境，必须集全体居民之力，以集群住宅之全体业主为成员的团体便由此形成，由其来实现对集群住宅的管理、经营。本文将这种团体称为“集群住宅业主团体”。
集群住宅业主团体为实现上述目标，通过以规约为首的各种规章，为住宅的使用、改造等设定了各式各样的规范， 还可以对违规者加以处罚。原则上说，这些规范是依据集群住宅业主自身之意思制定的，因此按照“私法自治”的原则应予尊重。况且，就维护集群住宅的正常生活而言，由业主团体实施自治管理也是必需的。然而，这些规范又是对集群住宅业主之财产权乃至自由权的限制，当其效力受到争议时，应如何在集群住宅的生活秩序与个人财产、自由之间求得平衡，作出公平的决断呢？法院面对这一问题时又应以何标准进行判断呢？此乃本文的关心所在。
另外，也有学者将此问题理解为：如何保护集群住宅的少数业主，使其免受多数方的控制。 也就是说，由于集群住宅业主团体基本上是以少数服从多数的方式制定规范的，因此多数方可能利用这种构造，在谋求自身利益的同时，牺牲少数方的利益。虽然如此，也不能对损害少数业主的规范一概否认，为提升整个居住区域的利益，支出一定的成本也是可以接受的，如果过分强调少数方的利益，反过来可能牺牲多数方的利益。所以，判断规范的效力，也可以说实际上就是如何衡量多数方与少数方之利益的问题。不过，对于经全员同意而成立的规范， 其效力判断问题恐怕便与少数方保护无关了。因此，本文基本上从自治规范的有效标准方面出发来切入问题。
本文通过对美国法与日本法的比较研究展开议论，特别带着在成文法体制下，以何种形式构造判断规范之有效性的法条这一问题，以期为中国未来的立法提供理论上的假说。如今在美国，集群住宅大致被称为“共同利益社区（common interest community）”， 本文以下简称为CIC。
二、本文之构成
本文在探讨美国法上判断集群住宅业主团体自治规范之有效性的标准的基础上，将其与日本法展开比较，通过比较，最终试图从立法论的角度，摸索如何在成文法制中对此种标准加以规定。
以下第一章在简单介绍美国的集群住宅及其法制的发展历程之后，着重考察有关规范之有效性的学说与判例，最后介绍最新制定的《财产法重述（地役权）》（以下简称《重述》） 中的相关规定，并探讨其与学说的关系。在此，笔者研究美国法的目的不仅在于阐明法制度的内容，更为重视的是研究问题的角度与方法。不过，为收集到的资料所限，本文的研究或许尚留于表面。
第二章则试图探讨日本法对本文论题的处理方式。首先，笔者希望通过探讨规范问题与其他法制度的关系，分析本文论题在整个民法体系中的位置。在此基础上，对日本现行《有关建筑物区分所有之法律》（以下简称《区分所有法》）中，作为自治规范之依据的规约与集会决议加以考察，概述有关其成立与事项的规定。此外，本章还将集中于谋求规约妥当性的两个条文，以所谓功能比较的方法， 与美国法展开比较。研究日本法的目的有二：其一是从法律功能的角度，考察其与美国法有何区别，或者是否具有类似的功能；其二是，如果两国法律具有相同功能，那么进一步考察如何在成文法体系下，制定出实现此等功能的法律条文。
最后，结合前两章的研究，笔者将从立法论角度提出个人的意见，作为本文之结论。
第一章 美国法之处置方式
第一节 美国的集群住宅及其法制
一、集群住宅的发展
运用不动产协议（covenant）等私法上的制度，为某一居住区域内的居民提供共同的生活设施与生活环境的构想，于19世纪前期开始在美国本土出现。1831年，一个名叫Samuel Ruggles的人将位于纽约曼哈顿的某一沼泽地改造为公园，以周边的66户居民为受益人设定信托。 1844年，居住于波士顿Louisburg广场周边的28户居民缔结协议，结成“Louisburg广场业主委员会”（Committee of the Proprietors of Louisburg Square）。并且，该协议经过登记，非但可以拘束在协议上署名者，还可以约束此后从署名者手中购得不动产之人。一般认为“Louisburg广场业主委员会”是美国最早的住宅业主团体。
1902年，英国人Ebenezer Howard撰写的题为《明日之花园城市》（Garden Cities of Tomorrow）的著作出版，在此书中，Howard提议在进行物理性综合规划的基础上，建立作为具有政治、经济功能之团体的新型市镇。 Howard的这一设想跨越了大西洋，对美国的住宅市场产生了很大影响。然而在美国，长期以来积极参与市镇建设的并非政府，而是私人开发商，他们关注的与其说是长期的社会变形，不如说是提供私人住宅带来的短期利润。从1920年代起，开发商开始制定综合规划，大规模的集群住宅相继登场。但是，此时建设的住宅，样式几乎全为“单一家庭屋舍”（single-family house），是面向富裕阶层的高档住宅。
第二次世界大战之后，伴随着人口的增长与地价的上涨，如何将更多的人塞进更狭小的区域成为住宅市场面临的重大课题。在此背景下，1961年，历来为欧洲大陆国家所承认的“水平状分割所有”（horizontal ownership）型的住宅样式，通过美国的自治领地波多黎各岛（Puerto Rico）登陆美国本土，是为共同所有不动产（condominium），即美国版区分所有建筑物的起源。 自此以后，共同所有不动产在美国全土急速拓展， 以往集群住宅的高档形象发生改变，面向中产阶层消费者的不动产日渐兴盛。
如今在美国，集群住宅的主要样式有以下5种：（1）共同所有不动产，各户住宅的业主在拥有自己单元的同时，还对集群住宅全体业主的“共同财产”享有附属的财产权益；（2）合伙住宅（cooperative），住宅整体的所有权属于一个合伙组织，各购买者分别购入该合伙组织的股份，作为该合伙的住房租赁人，居住于集群住宅；（3）计划型整体开发项目（planned unit development—PUD），这是土地区域规划（zoning）的一种形式，单一家庭屋舍与多家庭屋舍（multi-family house）杂处，拥有共有空间与设施；（4）“标准再分割出售不动产”（standard subdivision），一般除专有部分外，不包含共有空间与设施；（5）联栋房屋（townhouse），这种住宅样式是由多户类似的低层住宅共用一侧墙壁，内部构造中具有共有部分，除此以外还可能拥有其他共有财产。 以上这些样式的住宅被合称为CIC，截至1990年代，全美共有11,600,000余户，约占住宅总体数量的11%。
二、集群住宅法制
为维持集群住宅的开发计划，管理共同的生活环境，住宅业主以及开发商历来使用的法律机制是不动产协议。它属于普通法上的一种地役权（servitude），由不动产协议设定的限制、权益与集群住宅及其基地一同存续，因此，不仅对现有的住宅业主，而且对其继承人也具有拘束力（run with the land）。 根据现存记录，有关使用不动产协议之住宅用地规划的最初判例是1848年于英国判决的Tulk v. Moxhay 案。
随着普通法之地役权的单纯化，调整集群住宅的法律制度的独立性亦不断提高。1961年，美国联邦议会将共同所有不动产列入适用联邦住宅局（Federal Housing Administration—FHA）为扶持购买住宅者而设立的抵押权担保项目的对象，以此为契机，在全美所有的50个州开始了承认共同所有不动产的立法。其中，多数州采用了FHA制定的示范法。 但是，这些法律被认为存在着诸多问题， 为应对这些问题，各州又制定出第二代的共同所有不动产法律。随后，美国律师协会（American Bar Association—ABA）在总结各地立法经验、法学探讨的基础上，于1977年制定了《统一共同所有不动产法》（Uniform Condominium Act—UCA）， 1980年又对该法加以修正。另一方面，作为对UCA之适用范围的拓展，美国统一州法委员会（National Conference of Commissioners on Uniform State Laws—ULC）又分别于1980年、1981年制定了《统一计划型整体社区法》（Uniform Planned Community Act—UPCA）和《合伙不动产示范法》（Model Real Estate Cooperative Act—MRECA），进而又融合了包括UCA在内的这3部法案，于1982年制定出《统一共同利益所有权法》（Uniform Common Interest Ownership Act—UCIOA）。 此后，1994年UCIOA进行了修正，到2003年为止，其最终版本为6个州所采用。 此外，2000年出版的上述《重述》于第6章专门设置了关于CIC的规定。然而，美国的集群住宅法制实际上被委诸各州的立法与判例，因此多少存在一些差异，本文以下大致以集群住宅法制最为发达的加利福尼亚州和佛罗里达州的法律制度为基础来展开讨论。
第二节 规范的依据与内容
一、规范的依据
本文所谓“规范”，系广义地指对集群住宅之利用、管理乃至处分的限制，以及对其业主课加的义务。这些规范由相当于集群住宅业主团体之自治规章的各种文件设定，文件又包含以下几种类型。
首先，最基本的文件是集群住宅业主团体之规约，通常称为Declaration of Covenants, Conditions and Restrictions（简称CC&R）。规约最初由开发商于开发当时设定，即所谓的原始规约，此后，业主可以按照一定的程序对其加以改变。规约是CIC的“
宪法”，内容主要有三：一是成立业主团体，并规定其权利义务；二是有关CIC之基本规划及建筑标准的条款，也就是维持CIC之物理性状的规定；三是有关共有部分与专有部分之利用等方面的规范。规约必须记载于土地登记（land record）之中。
其次，业主团体的内部规章（by-law）也是一项必要的文件。内部规章中将规定与CIC内部的管理运营相关之程序，以及理事会（board）的组成、权限等内容。通常，内部规章与规约一同设立，并记入登记簿，但根据各州的不同规定，也存在不要求登记的情况。
此外，还有业主团体集会（meeting）之决议，以及理事会设定的规则。由集会制定的规范可以对专有部分加以控制，而理事会的规则一般只能支配共有部分。此外，即便没有业主的认可，理事会仍可以在其职权范围内制定规则（制定规则的默示权限）。
以上各种文件均可以成为规范集群住宅业主行动的依据。不过，规约与内部规章成立于购房者购买不动产之前，与此相对，集会的决议及理事会的规则成立于购入之后，因而，规范的效力也会为包含此规范的文件是否事先存在这一点所左右，对此有必要加以注意。
二、规范的内容
在论述判断规范有效性的标准之前，先对规范的主要内容作一介绍。从CIC的实际状况来看，虽然针对业主的规范各式各样，但其中最为突出的有以下5种。
1 转让、出租限制
对CIC业主的专有部分之转让、出租加以限制的情况由来已久。其目的在于凭借这种规范，对居民加以甄别，以保持CIC内部的同一性以及不动产的整体价值。然而，从历史来看，特别是转让限制与种族歧视渊源颇深，它是将有色人种、少数民族从CIC之中排除出去的一种工具。 不过，1953年美国联邦最高法院判定以种族歧视为目的的规约内容违法， 自此，这种目的的转让、出租限制也失去了效力，但除此以外的限制仍有可能成立。转让限制的一般形式是：转让专有部分时，应先将转让合同的内容告知CIC的理事会，此时，CIC可在一定期间内行使先买权（right of first refusal）。
