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2 有关规约变更的规定
《重述》规定的规约变更方式有三种：获半数以上表决权者同意通过；获三分之二以上表决权者同意通过；以及全体表决权者一致通过。此外，如果规约变更会给一部分业主带来特别的不利益，则需要得到遭受不利益者的同意，方可变更规约。
获半数以上表决权者同意即可变更的规约事项有三种。 第一种是规约期间之延长。从前的CIC规约多有存续期间之限制，为此，在期间届满之前，通过变更规约延长存续期间是必不可少的。此种变更不会给CIC业主的权利、义务带来特别变化，因此获半数表决权者同意即可实施。不过，现在的CIC规约一般将存续期间定为无限期，或者规定有满期时自动更新的条款。 第二种是共有部分之管理或CIC机制的行政事务（administration）合理所需之行政性（administrative）变更。所谓共有部分之管理合理所需的变更，据该条评述所言，专指有关利用的细节变更，或轻微的利用限制等。 但是，如果CIC业主之间，对某项变更是否重要具有实质性分歧，则应将此视为重要变更。 而作为有关行政事务之必要变更的示例，《重述》列举出在没有重大反对意见的情况下，为理事、管理人员购买责任保险， 或变更建筑委会委员人数、资格等内容。 最后，当专有部分的利用可能给其他专有部分、共有部分的利用造成不合理妨害或损害时，为禁止此种利用，或对其加以实质性限制而进行的规约变更，也可以凭半数以上表决权者的同意而成立。针对以上这三种事项的规约变更，构成了CIC业主团体的默示规约变更权限。与前述有关规则制定的规定相比，规约变更的默示权限更为广泛：即使没有规约之一般授权，变更对象亦不限于共有部分之保护，还及于专有部分之保护；不限于物理性损害，还及于不合理之利用妨害。之所以如此，是因为规约变更不会仅凭理事会之决定便获通过，而是必须由拥有半数以上表决权的业主加以判断、实行。
规约如无明示之相反规定，则需要CIC全体业主一致通过方可变更的规约事项有二：一是禁止或实质性限制专有部分之利用，此所谓“利用”，包括在专有部分内的行动， 以及可以使用专有部分之人数、资格等；另一是对决定表决权、负担金比例之基准的变更。对于规约内有无明示之相反规定，应依客观标准加以判断，也就是说，以通常之购房者于购入CIC内的不动产之际，对规约的理解为据。
除对上述事项的变更之外，如果规约未有相反规定，则针对其他事项的规约变更，均需经三分之二以上的表决权者同意方可进行。 不过，倘若规约的变更并非统一适用于类似的专有部分，那么这种变更必须得到因此遭受不利益者的同意。 法院历来就不允许损害CIC业主对维持CIC之性质所具有的实质性信赖利益，也不允许在业主之间转移利益或负担，《重述》也基本上继承了法院的这一立场。 但是，如果规约预先对此种变更进行了适当的告知，就不再需要上述业主的同意。
五、小结
若将以上所述集群住宅法上的标准加以小结，或许可以得出两项要点。一是尽可能将事前规范的有效性判断交给市场机制；只要不存在公序良俗等特殊的政策性理由，法律原则上尊重此种规范。另一点是对于事后规范，注重集群住宅的整体利益，亦即“提高多数业主的健康、幸福，以及精神的安适”之目的。所谓“合理性”，不正是意味着提升集群住宅的整体利益吗？在此基础上，通过补偿制度寻求对少数方的保护，万不得已的情况下，也可能要牺牲少数方的一部分利益。各学说用语虽有不同，实际的思考方法似乎依然围绕着这些要点。
《重述》的处置方法粗看似乎颇为繁琐，实际上受学说的影响亦甚为明显。根据《重述》，针对专有部分，可以由理事会决定或简单多数赞同决定的规范，基本上以有溢出效果的行为为对象。这恐怕是对溢出效果标准的借鉴。而溢出效果标准又与集群住宅的整理利益相关，因为对不具有溢出效果的行为加以规范，与集群住宅的整理利益几乎无关。另外，有关特别不利益之规定，一方面吸收了类似影响标准，另一方面亦重视业主的信赖利益，坚持了禁止不当之利益、负担移动的立场。所以，要求获得蒙受特别不利益之业主的同意，可以说实际上向这些业主提供了一种补偿制度。 最后，表决权与负担金的再分配需要全体业主一致决定，则是因为它们属于纯粹的财富转移型规范，于此，效率标准的影响或许也可见一斑。
第二章 日本法之处置方式
第一节 问题之位置
在日本法上，又该如何处置集群住宅业主团体的规范问题呢？在对此展开研究之前，笔者先想分析一下该问题所处的位置。换言之，也就是想先探讨一下其他法制度是否分担了此种规范实现的功能，或者各项制度的作用之间有何种关联。以下试举共有、相邻关系与地役权，以及侵权行为这三项制度，简单说明它们与本文论题的关系。这样，明确在整个民法体系中所处的位置，或许有助于理解本文论题之意义。并且，对于与《区分所有法》、规约不相抵触之事项，民法之一般规定具有补全性功能，所以对集群住宅业主而言，这些规定也具有重要意义。
一、与共有之关系
说起集群住宅，恐怕首先想到的就是区分所有建筑物，确实，建筑物区分所有的法制度可谓集群住宅法制之主轴。对于建筑物区分所有权的法律构造，历来大致有两种学说：单独所有说，即建筑物区分所有为单独所有之一种；共同所有说，即建筑物区分所有为共有之特殊形式。 然而，昭和58年（1983年）的《区分所有法》修改实际上是以共同所有说为出发点进行的，此后，通说亦逐渐转变为共同所有说。 笔者也认为，区分所有权基本属于共同所有，或谓共有之一种特殊类型。 与普通的共有相比，其特征在于强烈的共同性、团体性。也就是说，非但形式上的共有部分，甚至专有部分实质上亦带有一定的共有色彩。此外，虽然称作共有部分，但并不像通常所谓的共有那样，可以随时请求分割、转让。
本文讨论的集群住宅业主团体之自治规范，若从共有角度观之，有如共有人之间，针对共有物的利用、维护缔结之协议。在此，又可以见到区分所有较普通共有更为强烈的团体性。例如，规范之内容不仅限于共有部分，还可能涉及专有部分之利用。此外，对普通之共有而言，共有物之变更必须经全体共有人同意，而对集群住宅内的共有设施等共有物施加的变更，原则上依特别多数方式表决通过即可实行；并且，还可以通过规约将此要求降低为简单多数。
二、与相邻关系、地役权之关系
民法上的相邻关系专以邻接土地间的利用关系为中心构建，然而，有关邻接建筑物，特别是如今的区分所有建筑物的相邻关系，包含着与土地相邻关系不同的侧面。不同于自然连接的土地，对具有密闭空间，可以独立发挥功能的建筑物而言，除却一部分例外情况， 几乎很少存在越界使用他人之财产的必要性。况且，供各区分所有人用益的部分基本属于共有部分，相比相邻关系，其更多遵循的是共有之法理。故而，建筑物相邻关系被让给了作为民法特别法的《区分所有法》。可是，《区分所有法》对此——特别是有关以调整专有部分利用为目的的相邻关系——直接涉及的内容也不多， 可以说主要将其交给了以规约为首的自治规范来调整。换言之，区分所有建筑物之相邻关系颇多依赖于因《区分所有法》而生之管理制度。 另一方面，对于区分所有人团体制定之自治规范的性质，据说历来之主要学说将其视为一种相邻关系性质的约束。
从所有权内容之扩张、缩限的方面来看，建筑物的相邻关系亦与土地的相邻关系具有相同性质。特别是气体、异味、噪音、震动等的流入等，在区分所有建筑物内也完全可能发生，对此，若有自治规范加以调整自不待言，在此种调整不完备的情况下，仍应援用民法及判例上有关相邻关系之规定加以应对。
不过，依靠自治规范对邻接建筑物（或单元）的利用关系加以调整，这是通过业主间的合意进行的，并非所有权内容之当然扩张、缩限，在这一点上，与相邻关系相比，更接近于地役权。 但是，地役权是为自己土地之便宜，使用他人土地之权利， 而集群住宅业主团体的自治规范意图实现的目的在于住宅之利益，且不限于对他人土地（或住宅）之利用（例如，禁止宠物之规范）。因此，这种规范并不直接属于地役权。虽然如此，但倘若着眼于利用其他不动产这一侧面，那么集群住宅业主团体的自治规范似乎亦与役权存在某种联系。美国法将与此类规范相关的法律规则置于servitude＝地役权 法之地位。虽然servitude未必是与地役权具有相同含义之概念，但或许其中多少包含有一些启示。
三、与侵权行为之关系
有关集群住宅居民之间发生的噪音、异味、煤烟等滋扰生活环境的问题，当然可以依据普通的侵权行为法理论，通过损害赔偿、停止侵害加以解决。 不过，历来侵权法上的滋扰生活环境规则，是以无特殊关系的普通人为设想之主体的（或无需重视当事人之间的关系），基本上不考虑当事人之间的磋商问题。因此，这些规则以一般社会生活中的容忍限度为标准，判断滋扰之有无。 然而，实际上一般应该容忍的侵害究竟到何种程度为止，要对此确立标准极其困难。
另一方面，集群住宅业主非但存在物理上的紧密联系，还具备人际的团体性关系，所以与社会上普通人之间的关系有别。特别是，通过团体内部的磋商，可以为噪音等设定更为明确的标准（例如，规定弹奏钢琴或唱卡拉OK的时间）。并且，这种标准未必与一般社会生活中的容忍限度相一致；毋宁是根据各集群住宅的具体情况，设定具有个性的标准。例如，对于面向老人的住宅，就可以设定比一般容忍限度更为严格的噪音限制标准；反之，对面向青年的住宅而言，声响的允许范围可以比一般的容忍限度更宽。因此，作为团体内磋商结果的自治规范也可以为集群住宅中的“滋扰”行为设定标准，在此意义上，它是对侵权法之滋扰生活环境规则的补充或具体化。不过，如果团体未设置特别规范，那么仍然要借助于侵权行为法的规则。
此外，对违反这种标准者，还可以采取《区分所有法》上的特别措施。 这一点与集群住宅业主团体的执行权限相关，本文不拟详论。
第二节 作为规范之依据的规约与集会决议
在日本的法体系中，调整集群住宅之法律关系的主要法律是《区分所有法》，经过昭和58年（1983年）的修正，《区分所有法》的团体性更趋强化，有学者认为该法通过团体合意，限制了区分所有权的所有权性质。 具体以言，第一，正面承认了区分所有权人的自治具有团体自治的性质，将规约与集会决议明确置于为顺利实现自治而设立之制度的位置；第二，作为区分所有权人的意思形成方式，广泛引入了多数赞同通过的制度，显著强化了针对各区分所有权人的团体性约束。
鉴于这种团体性，业主团体的自治规范将对区分所有关系起到重要的作用。《区分所有法》设想的制定此类规范的途径有二：规约与集会决议。以下在本文论题的范围内，简要分析有关规约、集会决议成立及事项的规定。
一、规约
1 规约的设定、变更与废止
规约的设定及改废原则上“依区分所有权人及表决权之各四分之三以上多数，由集会决议为之”。 此处不以全体一致，而已多数赞同通过方式决定规约的设立、变更、废止，更加强烈地表现出《区分所有法》的团体性色彩。规定区分所有权人人数与表决权各四分之三以上多数这一双重要件，是因为考虑到区分所有关系一方面包含以各区分所有权人的份额（专有部分）大小为比例的经济性利害关系，另一方面又包含共同生活体乃至地域社会的性格。
将规约的设立、变更、废止作为一种集会的决议事项，这种规定本身就象征着相对于集会决议地位的显著提高，规约的意义与作用相对后退的趋势，明确打出了《区分所有法》中“集会中心主义”的旗帜。 然而，对于规约中规定的所谓相对规约事项，据此是否可以不必满足有关规约改废的要件，而通过独立的集会决议加以变更呢？例如，虽然规约中规定了共有部分的管理，但是否可以依据《区分所有权》第18条，由集会不经特别多数，而仅以一般多数通过决议，对此规定加以变更、废止呢？由于法律未对这两个条文的关系加以明确，因而略感有疑问。
此外，作为保护少数方利益的措施，规约之设立、改废，必须得到因此而受特别影响之区分所有权人的同意。此项规定与本文论题存在重要关联，因此将留待本章第三节详细分析。有关规约的设立、变更与废止的规定悉属强行性规定，即使得到全体区分所有权人的一致同意，亦不得作出与此相异之规定。
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