然而，《区分所有法》并未规定设立规约之义务，是否设立规约由区分所有权人及开发商自由决定。而且，即使在区分所有权人团体成为管理组织法人的情况下，此点亦无不同。
2 规约事项
《区分所有法》虽将建筑物等的“管理或使用”规定为规约事项，但这并不限于严格字面意义上的管理、使用。 要言之，规约可以规定的事项范围极为广泛。历来，规约事项的内容被大致分为四类：（1）有关区分所有权人间的基础性法律关系（或所有权层次之法律关系）的规定；（2）有关区分所有权人间之共同事务处理的规定；（3）有关调节区分所有权人间之利害的规定；（4）有关对违反义务者采取之措施的规定。 其中，与自治规范相关者大致为（1）、（2）、（3），尤其是（1）和（3），因此，本文不拟对（4）多做研讨。
再者，规约事项又被分为绝对规约事项与相对规约事项，前者指唯以规约之形式方可规定的事项，后者指可由区分所有权人以规约以外之方式自由设定的事项。 上段分类中的（1），因为关系到区分所有权人间基础性的、所有权层次的法律关系，所以被作为绝对规约事项。此外，属于（2）的事项中，有关共有部分管理之共有人意思决定的方法、集会之召集、集会之决议方法以及表决权等内容，多被作为绝对规约事项。而属于（3）、（4）者则一般不被包含在绝对规约事项之内。
另一方面，对于相对规约事项，《区分所有法》的规定中虽然提到数项，但实际上其范围可以较此宽广得多。 然而，针对相对规约事项之范围，《区分所有法》并无直接规定，似乎是想借助规约的设立、改废要件（该法第31条第1项），从程序上来实现规约事项的妥当性。在对判例加以整理的基础上，学者提出了几项有关规约事项界限的要点，但是这些要点仍然很大程度上依赖于有关上述要件的判例。 换言之，很难将规约事项的妥当性与保护少数方的问题分离开来考虑。不过，平成14年（2002年）的法律修改新增加了有关规约事项之妥当性问题的原则规定，其详细内容将留待本章第三节讨论。
3 原始规约
根据《区分所有法》，开发商可以通过两条途径制定原始规约。其一是以征得全体区分所有权人书面同意的方式制定规约。 也就是说，在开盘出售之际，开发商即预备好原始规约的原案，每向一名业主出售住宅，就征得一名业主的同意，在汇集全体业主的书面同意之后，该规约即告成立。另一条途径是：开发商可以作为“最初拥有全部专有部分之业主”，凭借公证文书制定规约。 但是，由于凭借公证文书制定的规约只能就一定范围内的事项作出规定， 所以，实际上很难籍此途径制定全面性的原始规约。实务上，开发商较多利用书面同意的方式来设立原始规约。
然而，问题在于如此设立之原始规约究竟于何时成立。凭借公证文书之规约，由于在记载此规约的公证文书依法作成之时即告成立，所以在出售不动产之前就可以发生效力。但是，关于依据书面同意设立之规约的成立时间，却存在三种主要观点。其一，与通常的书面决议相同，规约于全体业主的同意齐备时成立。其二，购房者的同意也可能表示其与出售者约定，于将来设立一定内容的规约，此时，需等待购房者（区分所有权人）之间嗣后重新设定规约，方有规约之成立。其三，预定出售之建筑物的一部分售出之时（极端情况下，甚至最初的购房者同意设立规约之时），规约就有可能成立。
从逻辑上说，规约系据区分所有权人的意思而定，而区分所有权人的意思最终又是借助多数赞同通过方式得以体现的，因此，岂止于最初购房者通过设定规约之时，只要承认开发商是最初的全体不动产之所有人，那么甚至在出售开始之前，规约也可以成立。然而，根据限定凭借公证文书制定之规约的内容这一点来看，法律原本毕竟将规约视为作为购房者之区分所有权人的规约。因此，纵然是原始规约，最终原则上还是要等待全体购房者的同意齐备之时，规约方可成立。 不过，有人指出：如果开发商中途改变出售方针，将剩余部分，甚至大部分不动产归其自身所有，并作为租赁不动产，那么没有购房者全体同意，规约不发生效力的观点便是荒诞的。 倘若如此，则区分作为开发商之所有权人与作为购房者之所有权人的做法恐怕最终还是无法贯彻。
另外，就现实而言，由于多数情况下，从开始出售不动产到全部售完需要耗费较长的时间，因此若拘泥于购房者全体同意，则将出现长时间无规约的状态，恐怕在管理方面将发生障碍。 虽然《区分所有法》规定详尽这一优点确实可以减少由缺乏规约带来的危害，但是，法律的规定毕竟是针对一般情况的，也许无法满足开发商制定有个性之规约的愿望，也无法满足具有特殊需求之购房者的选择。
二、集会决议
1 集会之地位
《区分所有法》表现出了所谓“集会中心主义”的姿态。在此基础上，可以说集会成为了区分所有建筑物的核心管理机制，被称为区分所有权人“团体具体决定其意思，组成积极之组织体的第一机关”。 而且，经多数赞同通过的集会决议，被赋予与规约同等之效力。 因此，无论是由规约设置的规范，还是由集会决议设置的规范，对区分所有建筑物的居民而言，其效力并无分别。本文亦不论规范的成立依据，而认为它们具有相同的性质。
另一方面，根据《区分所有法》，除部分例外情况之外， 不负有召开集会之义务。也就是说，集会与规约一样，可以被视为任意性管理机构。
2 集会决议之事项
经过昭和58年（1983年）的修改，有许多事项被明确规定为集会的决议事项。 其实，由于集会被作为区分所有权人团体的最高意思决定机关，因此并不限于法律列举之内容，可以由集会决议规定的事项甚为广泛。凡有关建筑物、基地、附属设施的管理、利用之事项，只要不违反《区分所有法》的强制性规定，均可成为集会之决议事项；即便规约对此无特别规定，情况亦无不同。
在决议事项中，根据通过所需之表决条件的不同，又分为特别决议事项（需特别多数赞同通过）与普通决议事项（经简单多数赞同通过）这两类。属于前者的，均由法定。具体而言，包括：（1）共有部分、基地、附属设置之变更（性状、效用无明显变化者除外）； （2）规约之设定、变更与废止；（3）管理组织法人之设立与解散； （4）针对违反义务之区分所有权人的使用禁止请求、区分所有权拍卖请求，以及针对占有人的交付请求； （5）修复决议； （6）重建决议； （7）有关住宅区内建筑物之规约设定的特别规则； （8）认可住宅区内之建筑物重建的决议； （9）住宅区内数幢建筑物之统一重建决议； （10）团体内各幢建筑物之所有权人，对团体内建筑物统一重建决议给予认可之决议。 除此以外的事项，均为普通决议事项；因此，有关区分所有建筑物利用、管理之规范，除包含于规约之中者，基本上可以由简单多数赞同通过。
第三节 谋求规约之妥当性的两个条文
在《区分所有法》中，控制自治规范，起到保护少数方之作用的是限制规约内容的第30条第3项，以及第31条第1项后段。以下将对这两个条文加以探讨，并分析其与判断自治规范之有效性相关的功能。不过，这两个条文是专门针对规约的规定， 对除此以外的规范有何影响，尚未臻明确。
一、第30条第3项
1 与日本民法第90条的关系
平成14年（2002年）的《区分所有法》修改新设立了第30条第3项，以谋求规约的妥当性。根据该项规定：对于专有部分、共有部分，或建筑物的基地、附属设施（包括有关建筑物基地、附属设施之权利），规约应综合考虑其形状、面积、位置关系、使用目的、利用状况，以及区分所有权人支付之对价等诸般情事，基于谋求区分所有权人间利害平衡之目的制定之。
规约——特别是原始规约——中规定无偿给予一部分区分所有权人共有部分专用权， 区别对待各区分所有权人的管理费负担 之类明显不公平的内容，历来为人所指摘。 迄今为止，多据日本民法第90条，将此作为违反公序良俗之事件，否认这类不公平规约的效力。然而，由于公序良俗的概念过于抽象，所以《区分所有法》的修改试图在新条文的基础上，使问题明确化、具体化。 此外，正如从法律修改的过程中可以看到的那样， 本项规定并非对历来之判例标准的变更，而是被作为对民法第90条的具体化。
所谓公序良俗，系指国家社会的一般性利益秩序，以及社会的一般道德观念。 针对这一概念的具体化，自我妻荣博士的学说 开始，日本民法学界展开了持续的类型化研究。 内田贵教授以我妻学说为基础，将违反公序良俗行为的类型分为两大类。即有关某一当事人遭受之损害或权利侵害的类型；以及较当事人之不利益，更注重违背社会准则（反社会性）的类型。 若从此种类型论来看，第30条第3项所列举的事项，或许是以有关某一当事人遭受之损害或权利侵害的类型为中心的，并且，最为重视对利用他人考虑不周、窘迫情事博取不当利益之所谓暴利行为 的抑制。也就是说，由法律条文列举数项事由，作为判断规约是否给予部分区分所有权人暴利的要素。但是，对于除此之外——特别是着重于反社会性——的违反公序良俗行为，本项条文又将如何处理呢？例如，包含男女差别、歧视外国人等内容的规约是否属于本项调整之范围呢？于此似不无疑问。 这些内容并非判断暴利行为之要素，毋宁仍需直接依据民法90条之法理，否定其效力。于是，第30条第3项虽是将民法90条具体化之条文，却仍不能控制所有违反公序良俗之规约。
2 本项之功能
本项规定对规约将会产生什么样的作用呢？由于法条刚成立不久，因此尚未见到适用之判例，以下仅从理论分析入手，试图提供一种假说。
首先就原始规约展开探讨。通常，制定原始规约的是开发商，他们作为住宅市场上的供给者，其目的在于追求利润。而原始规约称得上是他们创造出的一种商品，是实现利润追求这一目的的一种手段。物理性的住宅仿佛计算机的硬件，而规约的条款则有如软件。因而，为最大限度地创造利润，开发商在这两方面的努力必不可少。另一方面，如果将原始规约作为商品，它就必须遵从市场机制，回应市场需求。于是，在竞争原理的基础上，也许可以期待开发商为市场奉献多彩的、更具特性的规约。
此外，原始规约必然在开始出售之前制定，于其时，开发商尚不知道将来会由谁来购买不动产，所以，特意将有利于一部分特定的购房者或者有关系的购房者的条款塞进规约，这种情况通常很难想象。不过，有人指出：同时身为区分所有权人的开发商通过等价交换方式实施开发时，会将有利于原土地所有人的内容写进原始规约。 但是，只要这种规约具备在市场上出售的商品性质，就仍然要接受市场的选择。 身为区分所有权人的开发商如果制定对自身有利的规约，那么反过来对潜在的购房者而言，该不动产的魅力就可能减少，在此程度上，出售价格乃至销售利润都会下降。也就是说，虽然规约对自己有利，而价格却对自己不利。反之，接受这种规约买下不动产的人，虽然在共有部分利用等方面有所损失，而另一方面，通过价格上的获益可以弥补这种损失。并且，倘若将有利于原土地所有人的条款写进原始规约，那么对开发商而言，在出售之时，它就可能成为不动产价格下跌的因素，因此，开发商有可能通过压低地价等方式，再将这种负面因素转嫁给土地所有人。 购买此种不动产之人，比起停车场使用权之类的利益来，大概更加重视价格的低廉。一言以蔽之，如果能有效运用市场机制，那么原始规约中规定的利益差别，应该能够被吸收进出售价格之中。在此意义上，虽说对一部分区分所有权人有利，却未必称得上不公平的规约。若轻易变更、否认原始规约，则可能忽略价格的决定因素，反而招致不公平的结果。开发商为在市场竞争中获胜而制定出富有魅力的原始规约，或许毋宁是世间之常态。职是之故，出现明显不公平之原始规约的情况，实际上十分罕见。
倘若如此，那么，为了保证原始规约的妥当性，与其直接修正其内容，似乎不如代之以尽力健全商品房市场为佳。其一是要确保市场的竞争性与透明性，由此可以将监控原始规约妥当性的责任托付给市场；而发挥这种功能的，应是反垄断法等市场管制法。其二是要确保购房者在购买不动产时能够表达其真实意思，以获得其对原始规约的（至少是法律意义上的）真正同意。关于这一点，或许将颇多依赖于以《消费者
合同法》 为首的消费者保护法制。也就是说，应该努力抑制由开发商行为引发的购房者的“误认”、“为难”。
