房地产业的泡沫化不仅潜伏着金融风险，而且也带来严重的社会问题。在房地产业中，来自银行以及非银行金融机构的资金占到52%左右{35}6；由于住房价格扭曲，加重了普通消费者的购房负担，使一大批消费者成为危险的负债群体{30}。这都为金融机构埋下了债务危机的隐患。在投机者拥有两套甚至更多住宅的同时，还有相当一部分中低收入者只能“望房兴叹”。《中国2000年人口普查资料》提供的数据显示，全国范围内拥有人均建筑面积30- 39平方米和40平方米以上的人员，以国家机关、企事业单位负责人的比例为最高；而从事第一产业的人员购房消费不满1万元的达84%之多{34}27。正因为如此，解决房地产业的泡沫化问题，既需要经济法手段，也需要社会法手段。
针对房地产业泡沫化中的金融风险，国家采取了相应的宏观调控措施。2003年，中国人民银行对 1998年以来鼓励住房消费的金融政策进行了方向性调整，出台了住房信贷的121文件；2005年3月16日，再次出台了抑制住房需求的房贷政策，之后又将银行存款准备金率提高了0.5个百分点，但是银行资金仍然不吝涌入房地产市场。2005年3月27日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》；4月27日国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八点措施》；5月9日，国务院办公厅转发了建设部、财政部、国土资源局、国家税务总局、中国人民银行等七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。然而，这一系列调控政策收效甚微，到2005年年末，住房价格虽未继续飙升，但仍居高不下，买房依然是中低收入群最沉重的压力。这在一定意义上意味着宏观调控措施的失败。其原因之一是忽视了房地产业泡沫化作为社会问题所应采取的社会法手段。从2003年至今，政府的房地产政策从调控产业逐渐转向调控价格，这一转变正说明房地产市场的问题不仅仅是经济问题，同时也是重要的社会问题和政治问题{36}37，毕竟住房不仅是商品，更是保障人类生存的基本要素。经济法对策只能起到规范市场的作用，最多能做到抑制房价上涨，而对于目前房价已然超出普通消费者购买力的问题则无能为力。
普通消费者购房能力弱的原因多在于：(1)就业困难。下岗失业，失去经济来源，是购房者贷款的致命障碍。现阶段面临着年均1360万新增就业人口、总量1100万以上失业下岗人员、1.5亿农村剩余劳动力这三支“求职大军”的汇集，使得劳动力严重供过于求；今后两三年内，城镇每年需要就业的劳动力不少于2400万，而年度能够提供的就业岗位仅有 1000万左右{37}。(2)工资收入低。在高速经济增长中，全国的工资总额在GDP中的比重不断下降，从1980年的17.1%几乎是“稳步地”下降到1998年的 11.7%，“按照工资总额与GDP或者与国民收入、社会总产值、工农业总产值的比例来看，今天实施的不仅是低工资，而且是比改革前还要低的超低工资制度”{38}。(3)医疗和教育费用高。在中低收入阶层的消费支出结构中，购房支出不得不处于医疗支出和子女教育支出之后。全国第三次国家卫生服务调查（2003年）的结果显示，没有任何医疗保险的城镇居民达44.8%，农村居民达79.1%；城乡居民的两周就诊率分别由1993年的19.9%和16.0%下降到2003年的11.8%和13.9%，年住院率分别由1993的5.0%和3.1%下降到2003年的4.2%和3.4%，患病的人增多而看病的人却在减少；医疗服务费用增长速度超过了人均收入的增长，过去五年，居民年均收入水平城市、农村分别增长8.9%和2.4%，而年医疗卫生支出城市、农村分别增长13.5%和11. 8%{39}。现阶段我国教育财政投入仅有3.28%，低于世界各国平均水平(5.1%)；全国高校学生人均学费从1995年800元左右上涨到2004年的6000元左右，住宿费从1995年的270元左右上涨到了2004年的1200元左右；以2004年城镇居民年平均纯收入（9422元）和农民年平均纯收入（2936元）计算，供养一个大学生，需要一个城镇居民4.2年纯收入，需要一个农民13.6年纯收入{40}。随着学校教育收费逐年上涨进一步引发子女教育费用的蹿升，2005年 8月普通小学学杂费同比上涨了55.2%，比年初上涨了12.5%；普通初级中学学杂费同比上涨了47.9%，比年初上涨了9.0%{41}。(4)住房公积金制度存在缺陷。首先是覆盖面有限，据国家建设部提供的数据显示，截至2004年底，全国住房公积金实际缴存职工人数为6138.5万人，仅占在岗职工人数的58.4%，这个数据还不包括城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围的群体；其次是受住房公积金的使用条件限制，能够利用住房公积金购房的人数不多，而且手续繁琐，审批时间过长，这个缺陷导致全国住房公积金沉淀资金已逾2000亿元，使用效率较低{42}47；再次是公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显{43}；最后是缴存比例不一，不仅不同单位间缴存比例由差别，而且工资收入越低者缴存比例越低，对于大多数购房者来说是杯水车薪，无法提高住房购买力。
正因为如此，应当把房地产业泡沫化作为社会问题而采取相应的法律对策。一是要充分发挥经济法手段的社会功能。例如，对购买高档住宅者或投资性购房者征收高额不动产税；房贷政策向中低收入购房者倾斜；为经济适用房和廉租房建设提供政策优惠等等。二是要采取相应的社会法手段。例如，制定《就业促进法》，为扩大就业，特别是促进下岗失业人员再就业，帮助就业困难群体实现就业提供法律保障；完善劳动法律制度，将《劳动法》中“工资水平在经济发展的基础上逐步提高”的原则性规定落实到实处；扭转医疗改革市场化的取向，增强医疗制度和医疗事业的社会保障功能；完善政府教育经费保障机制，增大教育投入比重，加强教育收费管理；调整住房公积金政策，清理和疏通公积金贷款的障碍，促使住房公积金在运作中向中低收入家庭提供更多的便利。
【作者简介】
王全兴，湖南大学教授。
【注释】湖南省怀化市沅陵县的“麻辣牛肉干”生产企业自2000年开始生产劣质牛肉干，县政府为了保护这些企业与质检部门展开“拉锯战”，使得质检部门的执法陷入困境。参见《沅陵牛肉干：打假与护假的“拉锯战”》，《南方周末》2004年9月16日。
仅仅在2004年度就有数起矿井安全事故：3月1日，山西省晋中市连福镇金山坡煤矿的2号煤层工作面发生瓦斯爆炸；5月4日，太原市万柏林区王峰乡东河村井沟漩煤矿发生塌方事故；6月25日，贵州省六盘水市钟山区大湾镇一煤矿发生透水事故……参见《穿行在黑色的矿脉中》，《南方周末》2004年9月16日。国家煤矿安全监察局的数据显示，2005年全国煤矿共发生死亡事故3341起，死亡5986人。参见国家煤矿安全监察局文件（煤安监调查{2006}7号）：《关于印发〈
2005年全国煤矿安全生产状况简要分析及对策措施〉的通知》。
例如，《魏玛
宪法》规定：所有权为义务，其使用应同时为公共福利之役务（第
153条）；土地之耕种及开拓为土地所有者对于社会之义务，土地价值之增加非由投资或人工而来者，其福利应归社会（第
155条）；为保障及增加劳工条件及经济条件之结社自由，无论何人及何种职业，均应予以保障（第
159条）；为保持康健及工作能力，保护产妇及预防因老病衰弱之生活经济不生影响起见，联邦应制定概括之保险制度，且使被保险者与闻其事（第
161条）；劳动者及受雇者，得以同等权利会同企业家制定工金劳动条件及生产力上之全部经济发展之规章（第
165条）；等等。
《德意志联邦共和国基本法》第20条第一款规定，德意志联邦共和国是一个社会的和民主的联邦国家；第28条第一款规定，各州宪法制度必须符合基本法规定的共和、民主和社会法权的国家基本原则。
1999年山东齐玉苓诉陈晓琪等侵害其姓名权和受教育权一案，一审判决仅认可原告姓名权受侵害，驳回其受教育权被侵害的主张。原告不服，上诉至二审。最高法院经二审法院请示，于2001年8月13日作出《
关于以侵犯姓名权的手段侵犯宪法保护的公民受教育的基本权利是否应承担民事责任的批复》（法释{2001}25号）。二审法院根据此批复作出的终审判决中指出：“这种侵犯姓名权的行为，其实质是侵犯了齐玉苓依据
宪法所享有的公民受教育的基本权利，各被告人应当承担民事责任。”“上诉人要求被上诉人承担侵犯其受教育的权利的责任，理由正当，应予支持。”该判决以
宪法第
46条、
教育法第
9条、第
81条、
民法通则第
120条、第
134条和最高法院(2001)25号批复作为其实体法依据，其中，直接引用
宪法条文作为民事判决依据是对我国以往司法惯例的一大突破。法学界对此司法解释和判决的这一突破一直有争论。
我国已有民事公诉的案例。如2002年8月5日，浙江省首例由检察机关提起诉讼的民事案件在浦江县法院开庭审理。作为国有事业单位的浦江县良种声场，使用过期的资产评估报告，擅自委托他人将所属房地产以低价违规拍卖给洪某等19名被告。拍卖价格大大低于房地产实际价值，拍卖过程中还存在着竞买人之间恶意串通的低价竞买行为。检察机关请求判决买卖行为无效。《法制日报》2002年8月14日。
一般认为，所谓空置房即已取得住宅建设管理部门颁发的住宅交付使用许可证书，尚未售出的商品房。
