笔者从上述六个国家和地区的相关法律看到，他们都就多元房地产的专有部分和共有部分的界定和划分设立或简或详的规则，大体上可以归为两种模式。
一种是台湾和日本的模式。他们是通过开宗明义地对专有部分和共用部分所下的定义，就两个部分的内涵做出概括性规定，同时划定两者之间的界限，其定义也大同小异。例如，台湾的《公寓大厦管理条例》第三条规定，“专有部分：指公寓大厦之一部分，具有使用上之独立性，且为区分所有之标的者”；“共用部分：指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”[18]至于住宅区的共有部分，日本通过专设的住宅区一章予以规定，台湾则规定集居地区可准用有关建筑物的规则。
另一种是美国、香港和魁北克的模式。他们既通过专有部分和共用部分的定义作出概括性规定，又以列举的方法作出详尽的具体而微的规定。以美国为例，其《统一公寓法》就单元（Unit）和共同成分（Common elements）作出了以下的定义：“单元是指公寓大厦中被划定为单独所有或单独占有的形体部分”；“共同成分是指公寓大厦中除单元以外的整个其他部分。”纽约州关于共同成分的列举式规定，则包括以“建筑物所占的土地”为首项，以“所有其他为房地产的保持、维护和安全所必需的或有益的或通常作为共同使用的部分”为末项，共计45个项目。香港的楼宇公契示范文本就共同部分列举了51个项目，其中只有会所（Club）一项可另行约定。魁北克民法典第1044条则以概括和列举相结合的方法就共同部分（Common portion）作了以下规定：“下列各项被推定为共同部分：土地、庭院、墙外走廊或阳台、公园和花园、通道、楼梯和电梯、出入口和大厅、公共卫生间、车库、储藏室、地下室、建筑物的地基和主墙、公共装置和设备，诸如中央供暖和空调系统及管道和线路等，包括其通过私人部分（Private portions）的部分”。
六个国家和地区就专有部分和共有部分设立的规则，虽详简程度有别，但均由于具有很强的确定性而便于解释和避免歧义，关于共有部分的列举式规定使其具有可操作性。
比较之下，笔者感到，《物权法》第六章就专有部分和共用部分的界定和划分所作的规定，尚有不足之处和尚须进一步完善的地带。一方面，由于对两个部分均未作定义或定性规定而显得欠缺确定性，可能带来法律解释和适用上某种困难和疑惑。另一方面就专有部分和共有部分的分界所作的规定存有不甚合理和略显模糊之处，可能给歧义的厘清和和纠纷的解决带来不便。笔者并就第六章的三处规定提出一些评析意见。
第一、关于住宅区的道路可否划为城镇公共道路
《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”在笔者看来，如果住宅区确需为相邻不动产提供通行权，可以通过一定的程序在属于住宅区不动产的道路上设定公共地役权，允许公众驱车通行，至于是否应由政府市政管理部门为住宅区承担部分造价和支付道路维护费用，可以另当别论，但未必需要划为城镇公共道路，导致权利他移。就笔者所知，香港往往需要在一些建筑物内设置地铁出入口，通向码头或者架空走廊的通道，地政署就在批租土地时在批地条件中设立公共地役权（Public easement）。笔者曾参加香港地政署主持召开的部门联席会议，就曾看到提交会议讨论的批地条件包括公共地役权。曾闻某大城市决定打通几十条穿越住宅区的公共道路，似非明智之举，应为法律所不允许。且如果城市规划确已安排穿越某住宅区的公共道路，应可索性将住宅区一分为二，可能更符合以人为本的原则。当然，对过去已在住宅区内设置的公共道路，应可不再溯及，但未必需要在法律上再开这个口子，何况这也是完全可以做到的事。
