三、关于业主法人组织
在成熟的多元房地产法律制度中，业主法人组织具有重要的地位和作用。前面提到的六个国家和地区，都在其单行法律或民法典中设立专门章节，就业主法人组织的职能、权利、义务、议事规则、办事程序等制订颇为完备的规则。美国佛罗里达州立大学的Peter Dunbar教授著书称，共有房地产是指由公寓大厦单元、共同成分和业主法人组织三个部分构成的集合体，缺少任何部分均不构成共有房地产。[19]他们通常称业主法人组织为Homeowners’ Association(HOA，亦可称为住宅所有权人协会)，这在美国已是家喻户晓。开发商在向第一个购房人交付房屋以前，要委托律师草拟一份业主法人组织的章程，经政府主管部门审查，然后报州务卿备案。美国统一州法委员会拟订提供的1980年《统一公寓法》和2007年《新公寓法》，分别规定了业主法人组织的17项权力和18项权力，基本内容无变化，笔者摘译其几项主要权力如下：“（1）制订和修改章程和规则；（2）编制和修改有关收入、支出和储备基金的预算，向业主（Unit owners）收取共同开支费用；（3）聘用和解聘管理人和其他雇员、代理人和独立承包人；（4）以自身名义并代表自己或业主就涉及共有房地产事项提起诉讼、答辩或参与诉讼或行政程序；（5）订立合同和承担义务；（6）就共有财产的使用、保持、维护、替换或更新实施管理；……”香港称业主法人组织为业主立案法团（Owners’ Incorporation），并制定《多层楼宇（业主立案法团）条例》。魁北克民法典第1039条称业主法人组织为辛迪加[20]（Syndicate），就笔者所知，辛迪加与托拉斯和康采恩一起被称为资本主义制度下三种典型的公司形式。该民法典就辛迪加的权利、义务、执行机构、议事规则等方面订立的规则达三十条之多。笔者注意到，他们的业主法人组织制度具有共同特点，即共有财产被登记在业主法人组织名下；共有财产由业主法人组织自行管理或通过订立委托管理合同委托管理公司或管理人进行管理，为管理共有财产编制预算，向业主收取费用，并开立银行帐户；业主法人组织以自身名义提起诉讼和应诉。
比较之下，《物权法》第六章虽然作了业主可以设立业主大会和业主委员会的规定，但未就其在法律上的地位和资格作出定性定位的规定，业主委员会不具有法人资格。业主委员会不构成民事权利主体，不具有民事权利能力和民事行为能力，不具有诉讼权利。在业主共有财产遭受侵犯时，业主委员会无从利用法律手段，不能诉诸法律，以至维权乏力，维权维艰。一些住宅小区中，业主共有财产屡遭侵犯，业主权利得不到维护，纠纷频发而又难获解决。而业主委员会之所以不能被赋予法人资格，主要原因是不拥有财产，无民事责任能力，无力承担民事责任。消除此种法律上的障碍，解决此种法律上的难题，有待于就多元房地产法律制度进行改革。可供研究探讨的途径之一是，由法律授予业主大会和业主委员会对业主共有财产包括必要时设立的基金行使所有权和管理权，使之具有承担民事责任的财产，从而取得法人资格。
【作者简介】
魏耀荣，原全国人大常委会法工委咨询委员。
【注释】Sarah Niel, Hong Kong Land Law, Longman Group(Far- East) Limited, 【1992】, Page 317
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