论多元房地产法律制度
魏耀荣
【摘要】本文在世界范围内对多元房地产物权的概念和权利范围进行了比较研究，在此基础上对我国《
物权法》中多元房地产的物权概念和权利范围以及专有部分和共有部分的界定和划分进行了考察，认为《
物权法》就多元房地产物权的内涵和覆盖范围以及专有部分和共有部分的界定和划分所作的规定，尚有可进一步探讨之处。
【关键词】建筑物区分所有权；
物权法；权利
【全文】
我国城市居民的住房模式主要是多层建筑物和由多栋多层建筑物组成的住宅区，自然也包括由多栋单独别墅或联排别墅组成的住宅区以及由别墅和多层建筑物混合组成的住宅区。美国、加拿大、香港的普通法称此类房地产为多元房地产[1]（Multi-unit Development，MUD，亦可称多单元房地产）。美国法律界还称之为共有权益房地产[2]（Common Interest Development， CID）。为研讨相关的法律制度，笔者在本文中采用多元房地产的称谓。
多元房地产的产生和发展历经久远，在古巴比伦曾见雏形，经欧洲中世纪的缓步增长，到上世纪特别是下半叶，大多数国家的大中城市都出现急剧的以至爆炸性的发展。由此种新型房地产派生出的财产权，是一种权利客体多元化、权利主体多边化的新型物权。由此种新型房地产引发出的法律关系，是一种复合型、多层次和多重化的新型法律关系，较早时期的普通法和民法典均鲜有涉及。一种与多元房地产的特征相适应的新型法律制度，发轫于1802年法国民法典的第664条。经若干代法律人的不懈努力，到上世纪后期，已在很多较发达国家和地区陆续面世，其形式多为单行成文法，或在民法典中新辟专章。一些先行者的此种法律，屡屡修改创新，与时俱进，几近完备成熟。他们的居民社区秩序良好，管理有序，人们相处和谐，罕有纠纷，足显其法律的必要性和优良效果。
我国《物权法》关于业主的建筑物区分所有权一章（第六章）的制订出台，构建了多元房地产法律制度的基本框架，对调整城市社区的多边法律关系和保护城市居民的财产权益，已初步显现其重要的作用和良好的效果。但从公布实施一年多的情况来看，此项新的法律制度尚有待进一步完善，尚有疑难课题未获破解，尚存模糊地带有待厘清。2006年国庆节期间，笔者曾发表《关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷》一文。两年来，笔者又作了一些进一步的比较研究和实地观察，再趁国庆节期间书就此文。
一、关于多元房地产物权的概念和权利范围
如何使多元房地产物权的概念与其客体相适应、相吻合，如何使法律规定的权利范围能够对其权利客体包容无余和无隙覆盖？也就是说，如何使法定的权利范围能够覆盖多元房地产的三维边界以内的全部建筑物、设施和土地？通俗地说，如何做到使法定的权利范围能够横向到边，纵向朝上到顶，往下见底？这是笔者试图着意探讨的课题之一。
