|
如果是虚假土地登记，可以进行更正。土地的真所有者可要求虚假登记者同意更正土地登记。已登记的土地设置，例如抵押，也是这样。
在进行更正以前，土地登记簿上的所有者根本不是实际上的所有者。如果该假所有者将土地转让给第三人，该第三人则可信赖该土地登记是真实的（德国《民法典》第892条）。为了保护第三人的利益，已登记者虽然是虚假登记，也视为真实登记。只有在第三人知道是虚假土地登记时，他才不受保护。如果他本应知悉是虚假登记而事实上不知道，则他不受损害。他不必调查土地登记的真假。如果第三受让者系出于善意，则他取得所有权，此为善意取得。结果，那时仍未在土地登记簿上署名的真正土地所有者最后丧失其权利。在民法上总是这样：此予彼取。
其所有权丧失给善意的第三受让者的真正所有者并非完全不受法律保护。他可根据德国《民法典》第816条从土地登记簿上记载的并对土地进行处置的人那里要求返还所得，即向该人索要所得的价款。但第三人C仍可保留土地。只有在第三人C无偿取得时，他才必须将土地返还给原所有者（德国《民法典》第822条）。
因而，希望的是，真正的权利人在其一旦知悉另一人以所有者的名义在土地登记簿上进行虚假登记，便有机会对此进行更正。但是，对在土地登记簿上进行虚假登记者提起诉讼并要求其同意更正则耗时相对较长。对此，允许假定的真权利人借助于暂时处置在土地登记簿上临时性地提出异议，不失为一种简便方法。然后在土地登记簿上公布，某A声称他是土地的真正所有者。这有可能是真，也有可能是假，有待于以后澄清。但是，该异议的效力是，从以前在土地登记簿上登记的假所有者手中受让土地者，可能不是善意取得。他受让时的风险是，在土地登记簿上登记所有者后来证明不是真正的所有者。但是，如果情况证明在土地登记簿上登记者是真正所有者，异议无合法根据时，则他与所有者之间的转让自然有效。
（四）双重买卖
只要订立了买卖合同，卖方可随时向其他买方转让所有权，因为该合同无物权效力。当然，由于卖方此时再也不能履行合同，必须向第一个买方支付损失赔偿费。但是，他可向第二个买方转让，即使他不可以这样做。
如果只进行了转让行为，而新所有者尚未进行登记，则所有权还未转移。那么，以前的所有者有可能进行第二次转让，将土地转让给其他受让者。这两个买方谁取得土地，则取决于谁先注册登记。因而，通常采用的正确做法是在转让后立即在土地登记局申请登记。土地登记局的义务是，按收到申请书的先后次序进行整理，这样登记的通常是第一个受让者。当然，这也不是绝对的。如果第二个受让者在第一个受让者之前登记，则第二个受让者就有效地取得所有权。
为防止转让者将土地进行有效转让的风险，可加强对买方的保护。他可单纯根据买卖合同进行临时性土地登记，这样，如果转让者再次出卖土地并立即向第二个买方转让并且该第二个买方欲进行土地登记时，就赋予了第一个买方优先权。
（五）小结
在德国，土地权利受让者受到两种途径的保护，以防止从根本不是所有者那里购买土地。其一是通过抽象原则保护受让者防止其转让者的买卖合同无效。这与买卖合同无关，而只要物权转让给现在的卖方就可使他成为所有者。要是物权转移无效，这种情况经常发生，则只要转让者在土地登记簿上登记为所有者的行为属于违法，并且受让者并不知悉该虚假登记，则受让者也取得所有权。通过土地登记，即使转让者以继承者的身份进行虚假土地登记，受让者也受到保护。该土地登记行为并不给假继承人创设任何权利，只不过只要他已进行登记就被视为所有者。
总而言之，在诉讼中很少主张转让者不是所有者。相反，却经常主张卖方和买方之间的合同存在各种瑕疵。土地登记制度和抽象原则只保护其转让者不是所有者的受让者。
四、托伦斯制度（Torrens-Systeme）
|
