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二、公告制度
（一）法国
对于想购买土地的人来说，如果能知道相关土地上的法律关系，对他肯定有很大帮助。早在1789年法国大革命之前，法国就有关于土地抵押的规定。当然，重要的是要知道在设立新抵押之前是否已经有人在土地上进行了更早的、从而影响债权人安全性的其他设置。后来，该规定在1855年扩大适用于土地所有权的取得，并对其做了一定修改。但其原理保持不变。据以取得土地权利的合同应通过在主管机构注册并由其保存的方式予以公告。至今财务管理还是这样。 为此，合同必须经过公证。
本来应规定，只有经过这种公告之后，取得的权利才有效。但法国立法者至今都未做出这种规定。据以获得土地所有权或抵押的合同虽然未经过公告，却依然有效，使得所有权从转让者转移到受让者。虽然受让者已成为所有者，但其更想早一点将他的合同进行公告，即使要支付费用。只要他的合同未进行公告，转让者就可再一次转让土地或设置抵押，并且，如果第二受让者比第一个受让者更早公告合同，则该第二受让者还享有优先权。
在立法层面上，第二个受让者是否知悉第一次转让并不重要， 因为关于第二个受让者必须出于善意的规定仅适用于动产买卖。法院的判例对此进行了纠正，如果第二个受让者与转让者合谋欺诈从而不利于第一个受让者，即使只有第二个受让者单方面的恶意，就可否定第二个受让者的优先权， 如果第二个受让者不知悉前手买卖，就要受到损害。这意味着，土地受让者不必在注册机关查询卖方是否已将同一块土地进行了转让。如果第一次转让已进行了公告，第一个受让者就享有绝对的优先权，第二个受让者则不受保护。
如果合同当事人之间的第一次买卖已经转移了所有权，则该规定的意思是，如果就同一块土地而且转让者相同，则第一受让者可对抗以后的受让者。第一个受让者虽然有所有权，但如果不进行公告，该所有权就是相对的，只能对抗转让者。该规定和有关其他法律行为的类似规则一起构成了法国法上的第三人效力或者所有权的纯粹相对性理论。尤其是，与德国法相比，更值得关注的是，该理论涉及到不为大家所知的相对所有权。
抵押的情况也相似。不同的是，在同一块土地上可同时设立多项抵押，在这些抵押之间就存在顺位的优先问题，在进行土地拍卖时，优先顺位的抵押先从拍卖所得中得到全额清偿，而后顺位的抵押则只能从余额中受到清偿。根据《法国民法典》第2134条，抵押的顺位依照在登记机关的登记日期确定。也就是说，债权人和土地所有人之间订立抵押合同的时间并不重要。受让者则应立即进行公告，以防止其他债权人在抵押上取得优先权。
有关公告的规定只涉及权利取得对第三人的效力，而不强调买方是否已从所有者那里取得权利。买方既可能是因为买卖合同无效而未取得所有权，也可能是因他从非所有者那里购买了土地。一项不存在的权利不得对抗第三人，即使这个未取得的权利——虚假地——已在土地登记机关公告，这种情况也不能改变。公告本身不构成权利，如果权利不存在，也不得对抗第三人。
想购买土地或者在土地上设立抵押的，应在登记机关查阅转让者是否还为土地的所有者。如果所有者已经在登记机关登记而未将土地买卖公布，则可认为该所有者还未将土地进行其他处置。但法国这种制度的缺点在于，不能确信在登记机关公告的所有者就是真正的所有者。
为此，每个买方均有责任确定其与卖方之间的转让行为是否有效。如果买卖合同无效，则他就不是所有者。在实践中，从事该业务的不是买方，而是公证员。法国公证员的基本活动之一，是证明当事人之间存在买卖。现在的卖方据以取得所有权的合同如果存放于注册登记机关，则该合同应已递交给注册机关以供公开。 以前的涉及所有权转移的所有合同也应如此。公证员可以也必须查阅这些合同并审查其是否有效。虽然可能存在难以发现的瑕疵，例如以前的转让者无行为能力，但该风险一般较小，因为在登记机关公告的合同必须经过公证，而公证员则有义务确定当事人的行为能力并注意合同在其他方面是否也有效，使得当事人嗣后不能主张他们的约定并非真实的意思表示，或者在缔约时存在误解。
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