建筑物区分所有权制度研究（上）
王效贤
【关键词】建筑物区分所有权；专有所有权；共有所有权；管理
【全文】
一 、建筑物区分所有权的概念与特征
（一）建筑物区分所有权的概念
现代社会，随着经济发展和城市化进程的加快，城市人口急剧膨胀，居住问题日趋严重。人口增加与土地资源稀缺的矛盾，促使建筑物不断向多层高空发展，过去那种“鸡犬相闻，老死不相往来”的世外桃园在城市中荡然无存，继之而起的是数十人、数百人甚或数千人拥挤在一幢高楼大厦内而各有其一部分，并就共有部分及附属设施彼此发生关系，这就是建筑物的区分所有。
关于“建筑物区分所有权”一词的表述，各国立法不尽相同，法国法称之为“住宅分层所有权”，德国、奥地利称之为“住宅所有权”，美国称为“公寓所有权”，日本及我国台湾地区则称之为“建筑物区分所有权”。上述表述尽管各异，但实质内容相同，都是对建筑物的某个特定部分之所有权的抽象概括。然而，从比较法和语义学的视角衡量考察，日本立法所采用的“建筑物区分所有权”最为科学。根据日本法，所谓建筑物区分所有权即是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权，它既包括纵割式住宅所有权，也包括横割式与混合式住宅所有权，其可囊括一切类型的区分所有建筑物的权利形态，且不致产生歧义并易于为人们所理解和接受。 [1]故为我国多数学者所采纳。
建筑物区分所有权自产生迄今已有悠久历史，但因各国基于不同的政治、经济及法律理念，对其意义的界定却截然有别，形成了各种不同学说。
1.一元论说
一元论说又称“单一要素说” 、“狭义区分所有权说”。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。
专有权说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权，不包括共有部分。此说最早为法国学者在解释《法国民法典》第664条时所提出，后为日本学者进一步阐发，如玉田弘毅认为“称区分所有者，谓在建筑物专有部分上成立之所有权” 。[2]我国台湾学者史尚宽先生认为：“数人区分一建筑物而各有其一部分者，谓之区分所有权。其区分之各部分，为独立之权利客体，于其部分成立单独所有权。” [3]刘德宽先生也持同样见解。 [4]我国内地也有一些民法学者指出：“当一幢建筑物被区分为数个部分时，其中有专有部分，也有共有部分。在专有部分上成立的所有权，就是建筑物区分所有权。” [5]专有权说在立法上首先为1804年的《法国民法典》第644条所肯定，后又为日本立法所继受。 [6]
共有权说以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有人之共有，认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持分共有权。此说最早为法国学者普鲁东与拉贝于解释民法典第664条时，针对上述法国学者主张之专有权说而提出的对立学说。 [7]尽管该说在其发祥地法国未为大多数学者所接受，并为立法所摒弃，但却于日本获得发展，为一些日本学者采纳，如日本著名民法学者星野英一先生指出，所谓区分所有，实际上乃是将区分所有权人个人享有之单独所有权予以集合，使之成为整体建筑物而由全体构成员（区分所有权人）之组织享有，单个构成员享有相应持分的权利。 [8]关于区分所有实为共有权的观点也得到了瑞士民法的确认。如《瑞士民法典》第712条之1第（1）项规定：“建筑物区分所有权，是不动产共有的份额。”
2.二元论说
二元论说又称“复合要素说” 、“广义区分所有权说”。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。我国台湾学者郑玉波先生指出：“区分所有，不论其区分之为纵为横，其所有权之行使，仅能及于所分有之部分，而不能达于全部，此点与独有同，而与共有异；但区分所有不无共用部分，例如楼梯、隔壁、走廊、厕所等在法律上辄推定其为共有（亦称互有），从而即为各区分所有人权利义务之所及，此点与独有异，而与共有同，可见区分所有，其所有权之范围，实与一般之情形有所差异也。” [9]我国内地大多数学者认为区分所有是由共有和单独所有构成的。如陈甦先生认为，所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分的共有权的结合。 [10]二元论说为法国1938年《有关区分各阶层不动产共有之法律》及法国1965年制定的现行《分层住宅所有权法》所肯定，我国台湾地区“民法”亦采此说，其第799条规定：“数人区分一建筑物而专有其一部分，该建筑物及其附属物之共用部分，推定为各所有人之共有。其修缮费及其他负担，由各共有人按其所有部分之价值分担之。”
