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构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地、独占地予以使用的建筑物部分。 [43]构造上的独立性如何具体确定？达到何种程度才形成构造上的独立性？日本判例认为，区分所有权客体必须四壁有确定的遮蔽性，一幢建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权。至于间隔，无论是木材、砖块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。所以未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。 在法律上应当明确规定如何判断建筑物构造上具有独立性，惟有如此才能确定权利客体的范围，才能对权利予以更加充分的保护。
使用上的独立性，又称为机能上的独立性或经济上的独立性，即建筑物被区分的各部分，具备满足一般生活目的的独立机能，一般讲，主要看是否有独立的出入口和符合建筑物使用目的的内部专用设备。一建筑物的专有部分，只有具备独立的出入口与外界相通，才能单独使用而为专有所有权的客体，若无独立的出入口，非经过邻室无从出入时，则不具单独使用的机能，自不得成为专有部分。同时，一栋建筑物的专有部分要具有与一般建筑物同样的独立经济效用，须有专用设备及隔间构造存在，否则同样不得成为专有所有权的客体。关于有否独立经济效用，通说虽不以是否具备浴室、厕所、厨房等日常生活所必须之设施为其必要，但我国台湾学者黄茂荣先生却从居住品质的立场持肯定意见。其理由是：“浴室、厕所、厨房公用之结果不但不利公共卫生，还易招致相邻者之不睦，是故这种与卫生有关之设施还是解为或规定为各住宅单位所需自具而不得由数住宅单位共用一个或数个这种设施为妥，否则不得称为分立之住宅。要之，这种设施与住宅之分立性互为必要条件。” [45]我国内地亦有学者指出，供居住的建筑物，不仅要有独立的出入口，而且应具备厨房、卫生间、上下水管道等必须设备。这与现代建筑物追求居住的舒适、方便和对个人隐私的最大保护是一致的。在我国许多地方，尤其是大中城市中仍然大量存在着筒子屋和几户合住一套单元房的情况，卫生间、厨房等均系共用，此时，住户对其单独使用的居室则不能主张建筑物区分所有权。 [46]我们认为，独立的出入口为供居住的建筑物所必须，否则建筑物将失其独立性而不得成为专有所有权的客体，但只要具备独立的经济效用，如可供居住即为已足，并不以是否具备浴室、厕所、厨房等设施为必要，如几个区分所有居室共用同一浴室、厕所、厨房，但其均有独立的出入门户与公共通道或走廊相通，仍可分别成立数个区分所有权。
（三）专有部分的范围
区分所有建筑物的专有部分系由具有一定平面之长度与一定立体之厚度所构成，与其他专有部分或共用部分以墙壁（共同墙壁）、天花板、地板相间隔。因此，所谓专有部分之范围，亦即专有部分之界限。 [47]确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化。关于专有部分的范围，在理论上有4种学说：（1）壁心说，认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。（2）空间说，该说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分。而界线点上的分隔部分，如墙壁、地板、天花板等则为全体或部分区分所有权人的共用部分。（3）最后粉刷表层说，认为专有部分包含至壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分，境界壁与其他境界的本体属共用部分，但境界壁上最后粉刷的表层部分则属专有部分。（4）壁心和最后粉刷表层说，此说是对上述3种学说的综合折衷，认为专有部分之范围应分内部关系与外部关系分别而论。在区分所有权人相互间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层粉刷之部分，但于外部关系上，尤其是对第三人（如买卖、保险、税金等）关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心线。 [48]
第四种学说一方面赋予各区分所有人自由使用分界部分表面权利，另一方面又顾及了整体建筑物的维持，从而兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，具有其他三说难以相比的合理性。根据壁心和最后粉刷表层说，专有部分的范围划定至界壁等的最后粉刷表层，这样就使得专有所有人可以放心大胆地对房屋内墙进行装饰，如粉刷涂料、悬挂物品，而不必担心侵犯其他所有人的权利。否则依据空间说，作为界壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部分，则专有所有人在对位于自己房间内的界壁进行装饰时，须事先征得其他共有人的同意，这在现实操作中是不大可能的。此外，由于现代建筑物的墙壁内预先敷设有大量维持建筑物正常使用所必需的各种管线，采用最后粉刷表层说也避免了壁心说所带来的弊端。因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有部分，则区分所有人可以对其任意使用或变更，这样做明显不利于整体建筑物的维护和管理。 [49]在外部关系上，比如为购买房屋而计算房屋面积时，计算的便是至墙壁中心的面积，这样，仅以最后粉刷表层为界有违一般以壁心为界限的交易习惯。谢在全先生指出，在解释上不能不认为区分所有权间的共同壁具有双重或两面性质，即在相邻区分所有人间，基于维持管理之关系，应认共同壁（或楼板）为区分所有人所共有，至对第三人等其他关系上，应认为系区分所有人所独有，如此方能与区分所有权之意义相符。 [50]因此，关于专有所有权的范围，我们采壁心和最后粉刷表层说，并认为专有部分的范围，除建筑物结构外，对于敷设于建筑物内部的水管、煤气管道、电线、电话线、有线电视线路等建筑物附属设备等，其中专供专有部分使用的也应该属于专有部分的范围。
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