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罗马法贯彻“一物一权”主义的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”或“地上物属于土地所有人”的原则（Superficias solo cedit）， 土地上的建筑物不可能形成单独的所有权，而都是属于土地的所有人，所以在罗马法中并不存在建筑物的区分所有问题。 [25]当然，罗马法对建筑物区分所有权的禁止并未贯彻到罗马帝国全境，在罗马帝国东部的小亚细亚及埃及一带，建筑物区分所有权制度仍然获得了广泛流行。
欧洲中世纪，随着西罗马帝国的灭亡，罗马法为日尔曼法所取代，由于日尔曼法坚持团体主义本位，不承认罗马法“地上物从土地”原则，认为建筑物与土地及建筑物内各个房间或地窖（Keller）、地下室、厩舍、剧场之座位席等均系独立所有权的客体。 [27]因此，12世纪日尔曼法业已承认区分所有权之存在，承认各楼层得为个人之单独所有，而屋顶、楼梯则为各楼层所有人之合有。 [28]
欧洲在经历了漫长而黑暗的中世纪时代后，自19世纪上半期开始，英国、法国、德国、瑞士等主要资本主义国家进行了以棉纺织业的机械化、蒸汽机的发明和运用及铁路建设为内容的产业革命，大机器生产代替了工场手工业，在极大地解放和促进了生产力的同时，也加速了城市和工业中心的急剧增长。“当一个古老的文明国家这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是‘住宅缺乏’的时期。一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些旧城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通；街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里。正当工人成群涌入城市的时候，工人住宅却在大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住宅缺乏现象” 。[29]面对“住宅缺乏”危机，各资本主义国家通过民事立法，正式确立了建筑物区分所有权制度，1804年《法国民法典》第664条 [30]首先以民法典形式确立了楼层所有权和楼层共有权相结合的建筑物区分所有制度，开各国于此领域进行立法规制之先河。此后，迄至19世纪中后期和20世纪初叶，受《法国民法典》第664条影响并以其为蓝本，1865年《意大利民法典》第532条、1867年《葡萄牙民法典》第2325条、1886年《日本民法典》第208条、1888年《西班牙民法典》第396条、1907年《瑞士民法典》第712条之1~20、1929年11月30日我国民国时期民法“物权编”第799条~800条。此外，希腊1929年民法、波兰1934年民法、巴西1928年民法、罗马尼亚1927年民法及乌拉圭、墨西哥、巴拿马、宏都拉斯、魁北克、秘鲁民法等均对建筑物区分所有权予以立法确认。此种以民法典对建筑物区分所有权予以确认和规制的立法，于学说上称为民法典模式。民法典模式之形成，标志着建筑物区分所有权正式成为各国法制上的一项基本法律制度。
（二） 建筑物区分所有权的发展
建筑物区分所有权为19世纪各国民法所确立后，迄至20世纪即获得重大发展。而推动这一制度向前发展的原动力却是20世纪上半叶人类所经历的两次惨绝人寰的战争，即1914~1918年的第一次世界大战和1939~1945年的第二次世界大战。战争无情摧毁了人类的家园，使无数的住宅被夷为平地，数不清的财富化为乌有。作为战争的结果之一，是人类于1918年至1947年期间发生了严重的“住宅危机”，正是这一“住宅危机”成为推动建筑物区分所有权制度向前发展的最重要的动因。而此时，由于工业革命的完成，相应地也就使建筑技术与建筑材料有了长足的进步，从而客观上也为建筑物朝向立体化方向发展提供了可能。 [32]虽然战争中无数生灵涂炭，肇致人口锐减，然在战争结束后，各国人口却戏剧性增加，且随各国发生的社会变迁运动而大量流向城市，为解决城市居民的居住问题，并使有限的城市土地得以充分有效的利用，各国纷纷实现土地利用的立体化，兴建大量的中、高层区分所有建筑物。土地立体化利用的客观需要，促成区分所有建筑物的发展。 [33]
在区分所有建筑物如雨后春笋般发展的形势下，仅靠民法典中若干简单条文，显然不足调整由此引发的各种复杂关系，于是各国不得不制定区分所有权特别法，抑或修正民法典以详尽规定区分所有权制度。1924年7月8日，比利时率先制定建筑物区分所有权特别法。嗣后，1925年澳大利亚制定《单元住宅所有权条例》，葡萄牙于1930年修正原民法典第2325条，详尽规定区分所有权制度。意大利于1934~1935年制定区分所有权特别法，其后因立法政策发生变化，1942年遂将其移植到民法典第七章“共同所有”中予以规定。1938年6月28日，法国制定《关于区分各阶层不动产共有之法律》，西班牙也于1939年修正原有民法第396条，使区分所有权制度更为完善。
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