其二是“以战争为背景的全面房租管制时期（1937-1943）”。 {56}“当时日寇的轰炸毁坏了大量的房屋，房屋数量大为减少。而大批难民由战区及战区附近移向后方，亟待收容。”“这迫使政府改变了对干预住宅问题的态度和立场，将解决房荒问题的重点转向了全面的房租管制。”立法例是1940年《非常时期重庆市房屋租赁暂行办法》及在此基础上制定的1943年《战时房屋租赁条例》，前者只适用于重庆，后者“适用于全国，但限于战争期间，战事结束后6个月即失效”。可见，此时的房屋租赁控制法案也是应对房荒而制定的地方性或全国性和临时性的非常之举。
因为立法背景及立法意的相似性，其后的第三、第四时期略过，仅引述《考虑》“民国时期房屋管制立法的成就与特点”节之部分评论来支持笔者的立场。{57}民国时期的法律对租金和房东终止契约权的限制都有明确的规定，“但对租金的控制限于房荒时期，而且有明确的标准。在整个民国时期，政府对租金的干预限于必要的原则始终保持一贯，没有改变。”“所规定的房租管制措施均属于临时的救济措施，其适用的地域范围和时间都有限制。而且，在立法上对于战时立法与和平立法区分得相当清楚和严格。民法是永恒的，无论战争时期还是和平时期，均有效力。”“因为房屋租赁在本质上还是属于私权的范围，只有在出现必要的情况下，如前述的抗战爆发或住宅极度紧张（准备房租不足），公权力才可以且有责任干预（对私权加以限制）。”“不论在西方，还是在中国，房租管制从来不是解决住宅问题的惟一手段，房租管制也不是住宅立法的全部内容。通过各种手段积极增加住宅供应始终被视为更为有效的治本之策。”“在民国时期有关住宅救济的立法中，有相当一部分是以积极增加住宅供应为内容的”。尽管笔者并不同意《考略》以住宅权的名义下房屋租赁合同控制的正当性主张，但前述的归纳和阐述足以廓清一些迷惑。
至于住房租赁控制的现状，《控制》一文其实已自我否定了：“当前对私有住房租赁合同不多的限制主要集中在治安、税收管理上。……实践中，对于治安和税收登记，无论出租人还是承租人都没有充分的动力，因此两项制度都很难执行。”{58}而且解放后房租管制的立法效果也是事与愿违，“到1956年，租赁关系依旧混乱，二房东还普遍存在，一些大房主得过且过不修缮房屋，并且低价出卖房屋等。”{59}
2．中国住房租赁控制的必要性和可行性
《控制》认为租金管制“社会收益的大小很大程度上取决于承租人的数量”，{60}其“是否必要很大程度上取决于受保护承租人的数量。只有在承租人的数量足够大时，对所有权施加限制才有充分的正当性。在这里，“多数”还是“少数”不再仅仅是量上的差别，而是质的不同。”{61}《控制》并未界定“量”或“质”的边界或核心内容，也没有具体论证为什么“在承租人的数量足够大时，对所有权施加限制才有充分的正当性”，但现实的情况是，在中国，“在规模较大的城市，私有住房租赁的比例并不是很高。……过度的租赁控制（租金管制）难言正当。” {62}另外，“住房问题的解决除租金管制以外还有兴建廉租房、经济适用房等方式。……在城市化没有完成之前，城市中居住问题的主要矛盾是有限的住宅总量无法满足源源不断涌入城市的新增人口的居住需求。……因此，在商品住宅建设之外兴建廉租房、经济适用房也很必要，租金管制至多能限制租金，并不能提升住宅总量。”{63}另外，租金管制的有效运作的三方面条件都不具备，所以租金管制也没有可行性。{64}既无必要性，也无可行性，那么“未来若一些城市中的承租人比例急剧上升，适当进行租金管制亦是可选之项”{65}的结论是否可行呢？
《控制》一文中“住房租赁控制制度要点”部分大体略过，仅就“租金可负担”部分稍作论述。《控制》一文指出：租金“限制的具体值可以参照居民的平均收入水平确定，如将租金额控制在每户家庭总收入的30％左右。这一安排除了可确保租金可负担外，也可以‘过滤’富有的承租人，让真正需要租赁控制保护的人获得相应的福利。”{66}笔者的问题是：(1)30％的估算何来；（2）既然对租金设置了低于市场价格的上限，那么租金对任何人都是便宜的，怎么“过滤”富有的承租人；(3)若如前文所引理论预测和观察到的那样，富人租了便宜的房子，那么怎样让真正需要租赁控制保护的人获得相应的福利呢。
