综上，转引曼昆引用的一位经济学家的话作为结束语：租金控制是除了轰炸之外毁灭一个城市最好的方法。{67}

　　二、住房租赁合同控制的解约限制论

　　（一）对《控制》中解约限制制度的针对性批评

　　《控制》一文认为限制出租人的解除权是“一种有效率的安排”，并利用交易成本经济学的方法进行了论证，{68}但笔者以为该论证“殊值探讨”。

　　其一是资产专用性问题。在威廉姆森交易成本经济学中，资产专用性、不确定性和交易发生的频率是区分各种交易的主要标志，而资产专用性是最重要的标志。{69}威氏称：“交易之所以称为交易，最关键的条件就在于资产具有专用性。只有在支撑交换的双方各自投入的干系重大的专用资产的条件下，交换双方才能有效地进行互利的贸易。正是为了提高交易双方的相互适应能力，促进持久的合作，才使得对双方利益交叉问题所进行的协调工作成为经济价值的真正源泉。 ”{70}当事人签订效率式合同的目的就是节约交易成本，{71}而长期合同正是当事人在资产专用性条件下节省交易成本的合作与协调措施。{72}可见这与《控制》一文的阐述似有不同。

　　其二是“敲竹杠”问题。这其实是不完全合同问题，因为当事人的有限理性、洽约成本、合同环境的复杂性、不对称信息或证实成本等因素，合同总是不完全的。{73}由于合同的不完全性致使当事人担心被对方敲竹杠（Hold Up）而投资不足，{74}而不仅是“另一方可随时解除合同，这些投资便将失去保护”。

　　其三是住房租赁合同的交易成本问题。交易成本指达成一笔交易所要花费的成本，也指买卖过程中所花费的全部时间和货币成本，包括传播信息、广告、与市场有关的运输以及谈判、协商、签约、合约执行的监督等活动所需的成本。这一概念由科斯首先提出，他认为，通过价格机制组织生产的最明显的成本就是所有发现相对价格的成本，还包括市场上发生的每一笔交易的谈判和签约的费用以及利用价格机制存在的其他方面的成本。{75}威廉姆森将交易成本归结为事前与事后两大类。事前的交易成本包括签约、谈判、保障履约等成本；事后的交易成本包括不适应成本、讨价还价成本、建构及运转成本和保证成本。{76}可见这与《控制》一文的阐述也似有不同。

　　至此，笔者以为，以解约限制来达到降低房屋租赁合同交易成本的思路偏离了要害，并不能实现其目的。不但如此，对房屋租赁合同进行解约限制也不会增进福利和改善承租人的境况。

　　（二）解约限制的经济效果

　　《控制》一文对房屋租赁合同控制的分析遵循保护承租人，当然也考虑了出租人的利益，谋求社会福利的增进。但租金控制不能实现该文的目标，前文也已就解约限制进行了一点论述，表明《控制》一文在论证上或有瑕疵。在这部分，将讨论对住房租赁合同予以解约限制是否能实现保护承租人和增进福利的目标。

　　此处分析基于合同当事人签订了嵌入解除权的合同，或者是选择权合同（Option Contract）。 {77}所谓选择权合同，“系指一种附属的有特权买卖某一标的物行为之约定，即在某一约定期间内，按某一价格，某人有专属权以买卖某物品”。{78}在这里，假设当事人并没有明确约定选择权，但我们仍可以构建一个嵌入选择权的合同，使得合同价格包含了选择权，即买方支付选择权价格（Option Price，用d表示）获得了以执行价格（Exercise Price，用x表示）购买合同标的物的选择权(Call Option)，选择权价格与执行价格之和为合同价格P，则P=d+x。如果买方可以支付d而解除合同，那么d就是违约赔偿或终止权价格，那么合同价格里就嵌入了合同解除权价格。同时选择权价格d与执行价格x是逆相关的，d随x的上升会而下降，但下降的速度没有x上升的快，即x上涨1元d减少不足1元，反之则x随d的下降会而上升，但上升的速度比d下降的快，即d减少1元x上涨多于1元。{79}终止权价格体现了当事人对风险的分配。假设买方同意以18元购买卖方的东西，没有终止权约定，买方违约将赔偿18元。若卖方给出了解约权并要求执行价格为17元，而买方有可能对东西的估价少于17元，那么买方就会支付多于1元的价格购买解约权，这样解约的风险减少为1元。虽然价格将高于18元，也许是买方向卖方购买了保险。再假设卖方提供了免费的解除权，执行价格仍为18元。如果卖方同意执行价格降低到17元，那么买方同意以低于1元的价格购买解约权，则合同价格将低于18元。此时买方以便宜的价格买到了东西，而且若卖方再降低执行价格，买方会便宜更多。也即，无论买方对东西的估价如何，如果可以购买解约权，他或可规避风险或可获得低价格，某种情况下卖方也会转移部分风险。同理，如果卖方没有解约选择权就会提高价格自我保险。