住房租赁合同的社会控制研究
——兼与许德风博士商榷
宋丽敏
【摘要】合同自由是
合同法的基本原则，合同规制要遵循严格的限制条件。无论哪种房屋租赁合同的社会控制，包括租金管制和解约权限制，都会减少出租房的供给，造成房屋的不当配置，降低劳动力的流动性，提高租房成本，增加街头露宿人口。房屋租赁合同的社会控制不但不能改善承租人的境况，反而会减损社会福利，所以应予缓行。我国合同法租赁合同的规定秉承合同自由理念，符合市场经济发展规律，适应于国情，有利城市化和经济发展，应予坚持。
【关键词】合同自由；租金管制；解约权限制；社会福利
【全文】
强制是一种恶，它阻止了一个人充分运用他的思考能力，从而也阻止了他为社会做出他所可能做出的最大贡献。
—哈耶克：《自由秩序原理》（上），第165页
法律制定者如果对那些促进非正式合作的社会条件缺乏眼力，他们就可能造就一个法律更多但秩序更少的世界。
—埃里克森：《无需法律的秩序》，第354页
引言
许德风《住房租赁合同的社会控制》（以下简称《控制》）一文提出：“住房是一项特殊的商品，其特殊性为对私人之间住房交易进行规制提供了合理性和可能性。就租赁合同社会控制的具体形式，该文首倡限制出租人的解除权，同时认为对以租金管制为中心，配套以解除权限制、强制维修、防规避等规则，也不能轻易加以否定。”他还并进一步指出，就当下中国而言，适当进行一些“市场化”的住房租赁合同控制，即限制出租人的解除权，是必要且可行的，未来若一些城市中的承租人比例急剧上升，适当进行租金管制亦是可选之项。{1}该文以住房租赁合同控制的社会经济效果为立论基点，通过住房租赁合同控制的比较考查和对中国住房租赁控制的历史与现状分析，得出我国住房租赁控制必要和可行的结论，进而归纳了我国住房租赁控制制度五项要点和全文结论。该文是在城市房地产管理法住房租赁的原则规定和各地对住房租赁立法调整的情况下，为此项立法作出的基础性的理论解释，也是这方面极其稀少的文献之一，从某种程度上讲，是填补空白的文献。该文取成本收益分析这一法学文献少见的进路，广泛征引相关文献和调查结论，论证有力，资料充分且翔实。《控制》一文敏锐地捕捉到了住房租赁立法这一问题，认为合同法对此问题所坚持的合同自由原则立场，“在当前住房日益成为国计民生中重大问题的情况下，殊值探讨”。{2}
但笔者以为，对住房租赁合同进行控制的立场却是“殊值探讨”。
其一，“住房是必需品”，“是人类生活的基本条件”，“是其他社会生产活动的基础”，“是近乎永久存续的耐用品”，{3}“日益成为国计民生中重大问题”，也并不足以得出对住房租赁予以控制的结论，{4}因为有增加房屋供给、建设经适房和廉租房等措施可以保障基本人权（居住）—虽然《控制》一文也认为这不是租金管制的理由。{5}由此可以认为，限制出租人的解除权和特定情况下实施租金管制的住房租赁控制制度是预设可以“增进社会福利”的，{6}并没有从根本上回答“为什么租赁控制制度被广泛地采用”的问题。{7}而且租赁管制并不必然实现“基本人权”和解决这一“重大问题”，因为“从理论上看，在没有其他配套措施的情况下，长期限制租金水平会导致供给不足（出租房短缺）是非常确定的”，{8}“租金管制至多能限制租金，并不能提升住宅总量”，{9}显然善的初衷得到了恶的结果。
其二，《控制》一文在回答“为什么租赁控制制度被广泛地采用”的问题时，采取的是“从社会经济效果分析的角度”，使用的是成本收益分析方法。在论述租金管制上，就成本而言，该文针对反租金管制的文献进行了反驳，但假设的悖理性，致使结论难以成立。另外，租金管制“社会收益的大小很大程度上取决于承租人的数量”的结论殊值商榷。{10}因为前文引用已说明，租金管制“不能提升住宅总量”确定会造成“出租房短缺”，那么就会造成越管制潜在租房人数量越大，有更多想租房的人租不到房子的悖论。在论述出租人解除权限制上，《控制》一文提出为节约交易成本，着重解决资产专用性问题，“有必要通过适当的规制结构加以辅助”，即法律“强行要求当事人签订长期租约”，这样“解约限制除了有保护专用性资产的效果外，还有稳定租赁关系的效果”，“最终节约缔约与解约成本，因而长期来看是有效率的”。{11}但《控制》也强调“住房租赁合同的交易成本很高”，原因之一就是“住房租赁合同是长期合同，而合同持续时间越长，不确定性越大”，{12}于是出现了法律强行要求当事人签订交易成本很高的长期租约之悖论。另外，更重要的是，威廉姆森强调的是合同的治理结构（GovernanceStructure），而非规制（Regulation），认为新古典合同作为第三方治理的形式主要依赖于仲裁（Arbitra-tion，不仅限于仲裁法上的仲裁，包含广泛的利益不相关第三方协助调解纠纷的方式）而不是诉讼，而且威廉姆森所关注并提倡的主要是双方治理结构和统一的结构（纵向一体化），而不是法律对合同的规制。{13}所以，《控制》一文利用威廉姆森的理论证成住房租赁合同控制的正当性难言成立。
