4、不动产登记要件主义应受权利失效原则和诚实信用原则的制约，不能绝对化。这除了对错误的登记、虚假的登记应设置补救措施外，在登记权利人与事实权利人不一致的情况下，若登记权利人长时间不主张和实际行使权利，而事实权利人长时间占有和实际使用不动产，以此为中心形成了稳定的财产和人身关系，此时登记权利人仅以其已登记为由主张权利，要求事实权利人交还不动产或对不动产进行处分的，而事实权利人不同意，此时登记权利人的主张不应得到支持，而应支持事实权利人取得不动产的物权，当然应当支付合理的价格。相反的例子是：行为人擅自将登记权利人的不动产转让给善意的第三人，并办理的权属变更登记，此时若登记权利人主张权利，应支持其主张，而不应死守公示原则，认为既然已经办理了权属变更登记就具有了公信力。不动产物权的登记公示公信原则不能绝对化为“一切不动产物权的得丧变更均须登记，不登记则无效；一切已登记的不动产物权均有效，任何人不得主张其权利。”
自由提问阶段
问：如果按照你的观点，物权效力可以约定。那么，你如何看待下面这个例子呢？
如，甲为乙在自己的房产上设定抵押权，并约定乙的抵押权优先于以后设定的抵押权，但没有进行登记；后甲又以该房产与丙设定抵押权，并进行了登记。那么，乙和丙的抵押权哪个更具有优先效力？如果甲在与丙设定抵押权时告知丙，他已经与乙设定了抵押权，那么，乙和丙的抵押权哪个优先？
答：如果你坚守物权法定以及公示公信的绝对效力，这个时候还应该看公示公信的效力，所以我讲物权法定是和公示公信存在相互联系的，这个问题可以用公示公信制度将其解决：肯定只能支持丙已经登记的抵押权。假如说没有公示公信原则，按照物权法定原则，我的理解是可以约定的，我现在抵押给乙了，我的抵押权设定以后，你可以设定给任何人，但是我的权利实现的时候必须是优先的。为什么不可以呢？应当是可以的，这是有效的。但是现在有公示公信原则，而抵押权属于不动产物权是必须进行登记才有效的，这个问题已经把上面的问题给排除了。所以只有对公示公信没有解决的那些问题，我觉得都是可以约定的。已经通过公示公信解决了的，你的优先权最后不能实现，并不是因为你们这个约定本身没有发生效力，而是因为物权法当中有这样的规定，登记的优先于未登记的。假如没有公示公信原则，这个约定就是有效的。
问：英美法中信托财产具有双重所有权，我国已有《
信托法》，那么，在物权立法与理论研究中如何来平衡信托财产这种权属状态？
答：英美法中的双重所有权，一个是
公司法当中所谓的股东的所有权与公司的所有权；一个是建筑物区分所有权。比如按照孙宪忠老师所讲的，建筑物区分所有权当中有三重所有权，专有这部分是一个所有权，共有这部分也是一个所有权，然后还有全体共有这一块和部分共有这一块。其实怎么会是三重所有权呢？专有所有权这一块是你自己投资的，就是你自己的；共有这一块就是楼梯，它是共有关系，共有本身就不违背一物一权，就是全体业主共有的，哪来的双重或者三重呢？其实也没有。为双重所有权来举例说明的三个最典型的事例，一个是
公司法当中的，一个是建筑物区分所有权，一个就是信托。信托的问题确确实实复杂一些，你的财产信托以后它的所有权到底是属于委托人还是信托人？确实不好说清楚。但是讲到私法的灵活性，其实在
信托法立法上有两种选择，要么就对信托这一部分财产进行虚化，它既不属于委托人，也不属于受托人，可以设定一个第三权利主体出来；另外一种就是明确规定这个财产是委托人的或者受托人的，但是对这种权利在效力上、内容上作出某种限制，这是一个技术处理问题。按照我的理解，比如说，你说它是委托人的财产，那么信托人怎么还能够处分它呢？说不通嘛！但是如果不是委托人的财产，委托人怎么最后还能够收回这个财产呢？特别是信托人破产的时候，委托人怎么还有一个取回权呢？这种现象怎么解释？确实这就是我所讲的，现代物权法财产多样化利用当中信托比较特殊的地方，这也说明了物权是很难法定的。应该怎么解决呢？这是一个立法政策的取舍问题，哪方取得都能够说得通，就看怎么规定。比如说，我的倾向就是，信托当中所有权还应当归于委托人，但是这个时候委托人的所有权已经受到非常严格的限制，这种限制使得受托人已经在某种程度上行使这种所有权，而且对其进行处分、支配。但是最终委托人为什么能够获得利益呢？为什么最后还可以收回这个信托财产呢？正说明其还是拥有所有权的，只是这种所有权与一般的所有权已有很大的区别，受到了非常多的限制。如果按照这样的立法模式，按照这样的思路来进行规定，不就明确了嘛！这也不是双重所有权，不能说这种信托财产既是委托人的又是受托人的，如果所有权是信托人的，所有权的内容绝对是确定的，那就是我的我还给你干什么？我只是给你收益啊，为什么我破产的时候你有取回权？为什么必须返还给你呢？这正是因为享有所有权的还是委托人，当然基于信托财产这种特殊的制度，委托人能够对财产进行处分。所以，我觉得通过这样的规定进行处理是没有什么问题的。
