(五)基本原则。一是总量控制。严格按照城乡建设用地规模控制和耕地总量平衡的要求,强化流转的计划管理,合理确定农村集体建设用地供应的规模、结构和时序。二是有偿使用。除农村基础设施和公益性用地、农民在规定标准内使用本集体经济组织宅基地等情况外,对农村集体建设用地全面实行有偿使用,促进农村集体建设用地优化配置,进而促进农村产业结构调整和布局优化。三是同地同权。农村集体建设用地在交易方式、交易价格、使用期限等方面,与国有土地享有同样权利,与国有土地“同地、同权”。四是保障权益。合理界定集体经济组织成员身份,充分尊重集体经济组织成员流转意愿,流转收益主要用于发展经济和提高集体经济组织成员的社会保障水平,注重保护其长远利益和生计。在征收农村集体建设用地时,按照法律规定,对集体经济组织及其成员进行补偿。
三、确定农村集体建设用地流转范围和内容
(六)划定流转范围。凡符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得的农村集体建设用地使用权,原则上均可流转。
(七)明确农村集体建设用地用途。依法取得的农村集体建设用地,可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。禁止使用农村集体建设用地进行商品住宅开发建设。国家和本市基础设施、公共管理和服务设施等公益性项目建设需要使用农村集体建设用地的,依法征收为国有后使用。
(八)规范使用权流转。经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意,符合规划的农村集体建设用地使用权,可以通过租赁、出让等方式进行流转;各类用地的使用期限最高不超过同类国有土地有偿使用最高年限;政府参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权,可以抵押。
(九)探索指标流转。通过土地整治将农村集体建设用地复垦为耕地并加以保护利用产生的建设用地指标和耕地占补平衡指标,在满足整治区内新增建设用地需求后,可以在全市范围内流转。
(十)建设流转平台。按照“公开、公正、公平”的原则,在国有土地交易市场的基础上,增加农村集体建设用地入市交易的服务、管理功能,建立城乡统一的上海市土地交易中心,探索国有建设用地和农村集体建设用地“两种产权、同一市场、统一管理”的新途径。
四、做好农村集体建设用地流转基础工作