买房协议如何写

您好，我去年在镇上买一套118平米的住房，装修完毕且已经入住半年时间了。售房者自己建立了4层的楼房，其中一楼开商铺，2楼自己居住，3楼卖给别人，4楼卖给我。当时我一次交足房款，对方给我开了收条。对方声称镇上的房子都是集体房产证，口头承诺将来万一拆迁，会把我买下的的4楼按照面积补偿给我。现在，我担心没有独立的房产证，这样房子买卖是不是就无效了？如果没有房产证不可以，那我应该怎么办理房产证事宜？过户手续是哪些内容…实在办不成独立的房产证，写一份购房合同或者协议有效吗，需要怎么写呢？有哪些注意事项？我不知道怎么样写才全面啊写协议以后应该公证吗，谢谢…。