7、三城九镇建设步伐加快，城乡发展差距逐步缩小
“三城九镇”建设突飞猛进，初步构筑了特色鲜明、分工明确、城乡一体的郊县城镇发展空间。过江通道的建设迅速拉近了江南、江北时空距离；郊县与主城板块之间的融合不断加快，郊县城镇建设呈现出快速发展的局面，城乡发展差距逐步缩小；城镇特色逐步凸显，一批经济规模较大、产业相对集中的专业性城镇初步形成；村镇基础设施建设成效明显，村庄环境整治逐步强化，村镇建设管理水平逐步提升，建设管理更加规范。截至2010年底，全市既有41个涉农镇（街）建成区人均道路面积21.8平方米，人均公园绿地面积10.67平方米，人均居住面积27.7平方米；建制镇用水普及率达100%，燃气普及率达99%，污水处理率、生活垃圾处理率分别为49.27%和100%，17个村被命名为“江苏省康居示范村”。
8、保障住房持续健康发展，住房供应体系逐步优化
南京市不断改善房地产供应体系，优化供应结构，加大以普通住宅为主的住宅建设力度，有计划有步骤地推进了保障性住房建设，以绿色安全、综合布局、合理配套的“新型居住社区”的组团建设模式替代了过去小规模的多点建设模式。“十一五”期间，房地产累计完成投资2681亿元，商品房累计新开发4527万平方米；商品房年均上市900万平方米，销售面积累计4732万平方米，建成一批以低碳、节能、全装修为特色的示范小区，河西、仙林、江宁、浦口等区域成为住宅建设和投资的重点区域；住房保障制度进一步完善，保障性住房建设规模不断扩大，全市竣工经济适用房937万平方米，9万余户低收入家庭入住，竣工中低价商品房58万平方米，6000余户中低收入和被拆迁住房困难家庭入住，廉租保障制度覆盖2万余户最低收入家庭，基本做到应保尽保；实施城中村和危旧房改造，完成71个城中村改造建设，改造危旧房340万平方米；整治老旧房屋6789幢，出新老旧小区316个，居住环境显著改善，受益居民48万户。城镇人均住房面积达到33平方米，百姓居住条件进一步提高。
9、城市管理体制不断完善，建设管理水平稳步提升
“十一五”期间，南京市突出城市管理考核体系的优化，建立了市、区、街道“两级政府、三级管理”的层级管理网络；修改完善了《
南京市环境卫生管理条例》、《
南京市市容管理条例》，研究出台了《
南京市城市房屋安全管理条例》、《
南京市城市管理相对集中行政处罚权试行办法》、《南京市夜景灯光管理办法》和《
南京市工程施工现场管理规定》等地方性法规及《南京市经营性户外广告有偿设置管理规定》等一系列城市管理规章制度；注重城市管理手段的创新，大力借助信息化手段，建立了城建基础设施地理信息系统数据库，开发应用了道路占用挖掘信息化管理、城管信息化管理、绿化覆盖率普查及管理等一批信息管理系统；完成了鼓楼区数字化城市管理模式试点；实现排水泵站、污水处理厂的自动监控，提高了城市综合管理的效率与质量。
（三）“十一五”城乡建设的不足
尽管南京的城乡建设取得了可喜的成绩，但是快速的城市化、工业化在带来城乡面貌迅速改变的同时，也产生了一些交通拥堵、公共服务配套不足等问题。同时，一些历史遗留问题也有待进一步解决。
1、规划调控与执行引导尚存不足，建设发展模式仍显粗放
在城乡快速发展，城乡发展框架进一步拉开的同时，城乡规划对发展空间的规划调控有待进一步加强，空间扩展方式仍显粗放，土地利用集约集聚度仍然不高；滨江、主城等重点地区城市轮廓线不够鲜明，规划对城市建筑色彩、立面以及特色的引导仍需加强。南京依然处在道路等基础设施建设为主的阶段，城市特色塑造、品质提升、环境优化的建设内容还有待增加。2010年，城乡建设557亿元计划投资中，道路桥梁、轨道交通等基础设施建设投资约230亿，而生态环境建设投资仅为77亿，道路交通建设所占比例已接近总投资的一半。城乡建设中，规模、速度与特色、品位还不能有效兼顾，略显粗放的建设发展模式仍制约着城乡建设的跨越发展。
2、新区综合功能与配套尚显薄弱，疏解老城人口仍有压力
“一城三区”发展战略的实施，对老城区历史文化遗产保护和人口密度与规模控制起到了积极的作用，也在一定程度上防止了城市“摊大饼”式的无序扩张，城市面貌和人居环境得到了极大的改善。河西新城区城市功能不断完善，有效缓解了老城区人口增长的压力。但是，仙林、东山及江北新市区的公共配套设施还不够完善，公共服务功能和城市品质尚显薄弱，还没有形成集生产、生活、学习、休憩、娱乐等功能为一体的综合发展空间单元。由于老城能够提供更加完善高效的公共服务，加上市民择居的心理惯性，老城仍然是南京目前最有吸引力的地区，从而降低了新区进一步缓解老城区人口压力方面的效应。
3、城乡社会经济发展存在不平衡，统筹发展任务仍然艰巨
总体来看，南京城乡二元结构明显，城乡差距依然较大。2009年全市城市化水平为77.2%，其中城区城市化水平为100%，郊区为61.2%，两县仅为46.8%。2009年全市GDP4230亿元，其中两县仅占全市GDP的10.7%。江南江北之间也存在较大发展差距，江北以占全市36%的辖区面积、22.6%的人口，对全市GDP的贡献仅为11.35%。城乡居民收入比变化呈加大趋势，城乡之间在公共服务和社会保障等方面的差距也不容忽视。郊县经济短板效应使得南京广大郊县腹地对城市经济总量的贡献率不高，在一定程度上影响了南京城市总体经济实力。形成南京城乡差距较大的原因，固然有城市化发展过程中的阶段性共性问题，但另一方面也反映了南京在城乡建设过程中过于注重市区建设，基础设施等公共产品向郊县延伸和拓展不够，城区经济等政策制度对郊县倾斜和反哺不足，公共服务等城市要素向郊县辐射和延伸不力。“十二五”期间，南京统筹城乡发展任务仍然十分艰巨。
4、城市管理体制与机制有待创新，拓展融资渠道仍需努力
“建管并重、更重管理”虽然得到了较好地贯彻，但实践中重建设轻管理的现象仍未根本改变。“一城三区”是全市城乡建设的重点，应纳入而未纳入全市统一管理范畴，缺乏与全市城乡建设的统筹衔接。城乡建设管理中存在缺位现象，由于管理不善，人行道板缺失、路灯不亮、绿岛养护、市政养护不及时等问题时有发生，城市管理资金投入不足，长效管理机制尚待加强。城乡建设仍然处在政府直接投资为主的建设阶段，与上海、广州等兄弟城市相比差距较大，存量债务增长较快，债务规模偏高，融资渠道多元化局面尚未全面形成，城乡建设项目主要依赖银行贷款，尽管“十一五”期间通过发行企业债券、资产证券化、中期票据等资本市场债务融资产品加大了直接融资的力度，但融资规模在整个城建融资中的比例还不高，公开市场股权融资尚未取得突破。
二、“十二五”城乡建设面临的机遇与挑战
“十二五”时期是南京城乡建设抢抓发展机遇、突出战略重点，巩固小康社会建设成果，全面推进城乡建设“三个发展”重要战略机遇期、国际化水平集中提升期、全域统筹加快推进期以及城市科学管理全面转变期。在这“多期并存”的特殊时期，南京城乡建设的宏观发展环境将更为复杂和多变，认真分析这一时期城乡建设所面临的机遇与挑战，牢牢把握战略机遇，对实现城乡建设新跨越具有重大而深远的意义。
（一）“十二五”城乡建设面临的主要机遇
1、长三角区域规划全面实施，拓展城市影响腹地的新机遇
南京作为都市圈中心城市的作用开始凸显，镇江、扬州、马鞍山、滁州等地与南京市发展关系越来越密切，功能一体化趋势明显。2010年5月《长江三角洲地区区域规划》获国家批准，南京被确定为“先进制造业基地、现代服务业基地和长江航运物流中心，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户”，与长三角其他25个重要城市相比，南京是唯一以“门户”作为定位表述的城市。这为南京融入长三角，培育更为广阔的发展腹地、打造国家战略门户城市创造了条件。在此背景下，南京亟需抢抓机遇，努力在“承接”和“辐射”功能上，做好谋篇布局，实现重点突破，切实巩固南京在区域统筹协调发展中承东启西、沟通南北的战略地位。
2、三发展三提升新战略落实，完善城市功能品质的新机遇
南京市委、市政府提出了“坚持科学发展，转变发展方式，加快转型发展、创新发展、跨越发展”的城市发展战略及“提升市容环境，提升城市品质，提升人居环境”的发展目标，就南京“十二五”期末经济、社会、城建等各个方面提出了一系列的战略目标。国家创新型试点城市的申报成功，以及国家科技体制综合改革试点城市建设的全面启动，标志着科技创新推动城乡建设发展进入一个新阶段。城乡建设将进入全面转型时期，按照“优化空间布局、完善城市功能、改善人居环境、展现人文内涵、提升城市品质”的要求，南京的城乡建设将进入一个转型、优化、提升的集约节约发展阶段。城市空间发展将从“拉开空间框架”的外延式扩张转向“优化与提升”、“集约与节约”的内涵式发展阶段，城市化进程也将由“数量增长”转向“质量提升”。
