辽宁省地方税务局转发《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》的通知
（辽地税发〔2009〕51号）
各市地方税务局（不含大连）：
现将《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称《办法》）转发给你们，结合房地产开发管理工作实际作如下补充，请一并贯彻执行。
一、《办法》第三条第一款所称“竣工证明”是指建委联合有关部门下发的《建设项目竣工综合验收证书》。
二、《办法》第三条第二款规定，开发产品已开始投入使用应视为开发产品已经完工。“已开始投入使用”应以《办法》第六条、第七条规定的确认销售收入实现为标志，但企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入除外。
三、《办法》第三条第三款所称“初始产权证明”、第十条所称“初始登记”是指房地产开发企业办理完竣工验收备案书后，到房产管理部门办理房屋所有权初始登记，由房产管理部门开具初始产权证明（各地“初始产权证明”文书样式不尽相同），房地产开发企业据此办理房产转移给个人的手续。
四、除《办法》第六条对不同销售方式销售开发产品确认收入实现规定外，对房地产开发企业采用售后回购方式销售商品的，应按《
国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第
一条第三款规定确认收入的实现。即：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。
五、根据《办法》第七条规定的视同销售的行为种类、原则和收入确认方法，企业将开发产品用于自用行为（包括办公用和经营用）的不视同销售。企业将开发产品用于原住户“动迁还平”（也称产权调换）行为的应视同销售，并于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。其收入按《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》金额确定，或者参照营业税计税依据确定。
