第四章 完善历史用地手续
第二十条 历史用地是指已纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划、没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。
历史用地可按本章规定取得已实际建成使用的建设用地使用权。
第二十一条 区别不同情形，分类完善“三旧”改造中涉及的历史用地手续：
（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的历史用地，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《
确定土地所有权和使用权的若干规定》进行国有或集体建设用地确权登记发证。
（二）用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按5元/平方米落实处罚后按土地现状（建设用地）报省政府办理征收手续，无需提交社会保障、留用地的证明材料，其中用地行为发生在2004年5月1日之前的，不需办理听证手续。
（三）用地行为发生在1987年1月1日之后，2007年6月30日之前，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让（土地用途以现行控制性详细规划确定的用途为准）。
完善历史用地手续包括明晰土地权属和超占土地完善用地手续。
第二十二条 明晰土地权属。在已建有上盖建筑物的建设用地上，在不改变土地原批准用途、不进行加建、改建、扩建的前提下，根据用地单位的意愿和政策的适用性，符合产业发展政策的企业可按下列规定申请取得原已实际建成使用的建设用地使用权。
（一）供地方式。
1、用地单位使用集体建设用地，可申请以集体建设用地使用权流转出让方式取得集体建设用地使用权（商品住宅用地除外）。
2、国有企事业单位、国家行政部门等使用的集体建设用地，符合《划拨用地目录》条件的，可先完善征收集体土地手续，再申请以行政划拨方式取得国有建设用地使用权。
3、用地单位使用集体建设用地，现申请以有偿使用方式取得国有建设用地使用权的，先完善征收集体土地手续，再申请以协议出让方式办理供地手续。
4、用地单位使用国有建设用地，可申请以协议出让方式办理供地手续。
（二）审批程序。
1、用地行为发生在1987年1月1日之前的历史用地，用地单位可向市国土资源局申请办理国有或集体建设用地确权登记。
2、用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，经市国土资源局处罚后按土地现状（建设用地）报省政府办理征收手续，完善了征收手续后再进行供地。无须进入公开交易的，经市“三旧”改造办审核后，申请单位先向市国土资源局办理用地预审，再向市城乡规划局申请办理规划意见、市发展和改革局办理立项，最后向市国土资源局提出用地申请，报市政府审批。须进入公开交易的，经市“三旧”改造办审核后，以镇政府名义向市国土资源局提出用地公开出让申请。
3、用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的集体建设用地，经市“三旧”改造办审核和市国土资源局处罚后，申请单位先向市国土资源局办理用地预审，再向市城乡规划局申请办理规划意见、市发展和改革局办理立项，最后向市国土资源局提出办理集体建设用地使用权流转出让申请，报市政府审批。
以协议方式出让的，按最新的基准地价标准补缴地价，对应用途没有基准地价的，可参考评估地价并结合有关规定确定出让地价标准。出让方案须经镇政府集体研究决定报市政府批准后在市国土资源局网站公示7天。各级财政原已预收的地价与补缴地价重复征收部分，可在完善用地手续后由原征收部门退回并报市“三旧”改造办备案。
第二十三条 超占土地完善手续。超占土地是指建设项目超出原批准用地红线范围占用土地。
（一）符合下列条件的超占土地可按本条款完善相关手续：
1、超占土地已实际建成使用；
2、超占土地与原批准用地属于同一项目宗地，不可分割；
3、超占土地与原批准用地的土地所有权性质一致，土地用途一致，实际土地使用者一致；
4、超占土地的面积不能大于原批准用地的10%，否则由市“三旧”改造办作个案处理。
（二）审批程序。
1、经市发展和改革局认定超占土地的使用符合产业发展政策，经市国土资源局进行实地勘察认定，报市“三旧”改造办审核；
2、接受违法用地处理后，向市国土资源局申请补办超占土地用地手续，办理程序和供地方式可按本细则第二十二条办理。
第二十四条 “三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）的处理。
（一）定义。
边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。
夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。
插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。
（二）“三地”如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：
1、属国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续；
2、属集体农用地的，需办理农用地转用或土地征收手续的，按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批；
3、属集体建设用地的，将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。
（三）“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标由市政府优先安排，占用耕地需购买耕地补充指标。涉及林地的，应依法向林业行政主管部门申办使用林地手续。
第二十五条 完善历史用地手续应当在2012年前完成。
第五章 “三旧”改造方案的编制和审批
第二十六条 纳入“三旧”改造范围，需进行改造的项目或需完善征收手续的历史用地，应当编制改造方案。改造方案的内容包括：
（一）改造地块的基本情况：包括改造地块的位置、面积、土地权属情况、土地使用方式、房屋产权情况等，需完善征收手续的说明具体范围、面积、用地行为发生的时间和涉及的所有权人等。
（二）规划情况：包括改造地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否纳入“三旧”改造专项规划和年度实施计划，是否已编制控制性详细规划或控制单元规划。
（三）土地利用现状情况：包括改造地块现用途情况，使用情况及年限，现有建筑物的面积、容积率、年产值等情况。
（四）协议补偿情况：包括地块中需完善征收手续的土地的征地补偿情况、被征地农民的意见、违法用地处罚情况，或自行改造主体与土地原权属人达成的补偿或收购协议情况等。
（五）土地拟改造情况：包括改造后的土地用途和产业安排、规划的建设要求、拟投入的改造基金、供地方式、完成改造后的综合效益等情况。
第二十七条 “三旧”改造方案按下列程序审批：
（一）申请自行改造的，由申请人自行编制“三旧”改造方案，并阐明符合自行改造条件的理由，报所在地镇政府同意后，报市“三旧”改造办审批，再报市政府批准。
（二）采用公开方式确定改造主体的，由镇政府组织编制“三旧”改造方案，报市“三旧”改造办审批。
（三）涉及完善征收手续的历史用地，由镇政府组织编制“三旧”改造方案报市“三旧”改造办审核汇总后，由市政府报省政府，并抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅、发展和改革委员会。
第二十八条 “三旧”改造方案审批的主要内容：
（一）是否符合土地利用总体规划，土地利用现状情况，权属情况，供地方式，历史用地问题的处理等。
（二）是否符合城乡规划，使用功能、容积率、建筑密度、绿地率等是否符合控制性详细规划或控制单元规划的要求，是否纳入“三旧”改造专项规划。
（三）上盖建筑物的施工许可情况及建设年限等。
（四）改造项目是否符合市的产业政策。
（五）改造项目是否符合环保要求。
（六）其他。
经批准的改造方案，由项目申请单位组织实施，并由项目所在镇政府实施指导和监督。
第六章 “三旧”改造项目立项
第二十九条 经批准的“三旧”改造方案，项目申请单位组织实施前，应当按规定办理立项手续，“三旧”改造项目立项参照《中山市重大建设项目绿色通道实施方案》（中府〔2008〕75号）办理。立项形式包括审批、核准和备案：
（一）市、镇财政投资“三旧”改造项目立项实施审批制，需提供以下资料：
1、项目申请单位填写项目申请表，所在镇政府或主管部门加具意见；
2、项目可行性研究报告；
3、项目市、镇财政资金来源相关资料；
4、市“三旧”改造办出具认定为“三旧”改造项目的意见。
（二）社会投资“三旧”改造项目立项实施核准或备案制，需提供以下资料：
1、项目申请单位填写项目申请表，所在镇政府加具意见；
2、项目申请单位营业执照或法人代码证（复印件）；
3、市“三旧”改造办出具认定为“三旧”改造项目的意见。
第三十条 “三旧”改造项目立项按如下程序办理：
项目申请单位备齐本办法第二十九条所列资料，送市发展和改革局立项窗口办理项目立项手续，市发展和改革局应在5个工作日内向项目申请单位发放立项文件（立项文件有效期2年）。
第七章 “三旧”改造项目的拆迁补偿和安置
第三十一条 实行自行改造的“三旧”改造项目，按规定缴纳土地出让金后，拆迁补偿和安置费用按经批准的“三旧”改造方案确定的预算，由财政部门在土地出让收益中支付给改造主体。拆迁补偿和安置费用预算大于应补地价或自行拆迁安置实际费用超出批准的预算的，超出部分由改造主体负担。
第三十二条 由政府主导改造的“三旧”改造项目，拆迁补偿和安置后形成净地再出让的，拆迁补偿安置工作由镇政府或授权土地储备机构负责，所需费用由镇政府支付。镇政府为拆迁补偿和安置支付的费用，在地块出让后由市财政局作为拆迁补偿成本从土地出让收入中支付给镇政府。
第三十三条 引入社会资金参与改造的“三旧”改造项目，由拆迁单位前期投入的拆迁补偿和安置费用，在地块出让后由市财政局作为拆迁补偿成本从土地出让收入中支付给镇政府，镇政府再支付给拆迁单位。
第三十四条 “三旧”改造项目实施拆迁前，由市“三旧”改造办委托具有相应资质的房地产评估机构对该项目所需拆迁补偿和安置费用进行评估核算，经改造主体和市“三旧”改造办确认后作为改造项目的拆迁补偿成本。
第八章 “三旧”改造财政收益有关规定
第三十五条 “三旧”改造财政收益是指经市政府批准纳入“三旧”改造范围的用地，按照现行管理规定需缴纳的相关收费扣除相关成本后的收入。本细则实施之前的“三旧”改造项目，所缴纳费用不纳入本范围，不作退款。
第三十六条 “三旧”改造财政收益由市财政局设专人专帐管理，封闭运作，土地受让者按合同规定将土地出让金缴入国库后，市财政局按照“三旧”改造财政分成有关规定支付给镇政府。
第三十七条 “三旧”改造项目收费由执收部门在缴费通知书中明确标识。“三旧”改造财政收益主要用于市镇基础设施建设、奖励资金及财政贴息。
中心城区相关公共配套设施建设经费及财政贴息经市“三旧”领导小组审批后可在市“三旧”改造财政收益中列支。各镇（区）相关公共配套设施建设经费及财政贴息经镇“三旧”改造办审批后可在镇（区）“三旧”改造财政收益中列支。
各镇（区）制定资金奖励方案并经市“三旧”改造领导小组审批，市政府批准后，可在相应项目收益中列支，原则上一年一次。
第三十八条 市“三旧”改造工作领导小组对部门履职情况及资金拨付情况进行监督。市审计部门对“三旧”改造财政收益收支情况进行年度审计。
第九章 “三旧”改造项目的规划实施
第三十九条 经市“三旧”改造办认定为“三旧”改造项目的可按本细则的有关规定办理相关规划审批。
第四十条 “三旧”改造项目建设用地规划条件按下列规定办理：
（一）“三旧”改造项目建设用地规划条件以该地块所属片区的控制性详细规划或“三旧”改造控制单元规划为依据办理。
1、规划为工业、仓储用地的，项目用地可按规划确定的各项指标确定用地规划条件。
2、规划为商业、居住等用地的，项目用地参照规划确定的指标确定规划条件，其中用地容积率可按规划确定值增加20%，其他指标保持不变。为改善旧区内商业配套，对居住用地的配建商业建筑面积占地块总建筑面积的比例可适当提高，但不得超过45%，超出15%的部分免收商业超容补地价。“三旧”改造项目用地用于房地产开发的，原则上用地面积中心城区不低于25亩、镇（区）不低于20亩。
3、“三旧”改造项目用地位于城市风貌保护区、生态保护区、城市主要河流两侧100米范围内、临近自然山体100米半径范围的，必须按该地块所属片区控制性详细规划确定指标确定规划条件。
4、规划为公共服务设施用地、市政基础设施用地、道路、城市绿地的，“三旧”改造项目用地不得改变规划确定的用地功能，其用地由市（镇、区）财政进行收购或置换。
第四十一条 “三旧”改造项目规划报建按下列规定办理：
（一）原房屋建筑主体结构不变，使用功能不变，进行建筑外立面改造、增加建筑消防设施、改善建筑物服务设施的，可直接办理规划报建，对增加部分可免缴城市基础设施配套费。
（二）原房屋建筑主体结构不变，经改造后面积不变但在原房产内从事现代物流、商务服务、科技服务、信息服务、区域总部、研发设计、创意产业、文化产业等现代服务业的，不视为改变土地用途，可以直接经营，规划部门只办理建筑物转功能，并只收取城市基础设施配套费。若申请转商业功能，则须按法定程序办理用地转功能手续。
（三）原房屋建筑主体结构不变，经改造后（面积不变）作为经营性房地产、旅业使用的，则须先办理用地转功能手续，完善用地手续后，方可办理建筑物转功能，并按相关规定收取费用。
（四）属拆旧建新的项目，须先办理建设用地规划条件，完善用地手续后，办理项目建筑方案审查和规划报建；建设单位在办理规划报建时须提供原建筑物房产证，并由市“三旧” 改造办确认拆迁前原有房产面积，在缴费通知单中明确原房产面积及新建建筑物建筑面积，新建面积在原房产面积3倍以下的部分，可免缴城市基础设施配套费。
