中山市人民政府办公室关于印发中山市“三旧”改造实施细则的通知
（中府办〔2010〕49号）
火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
《中山市“三旧”改造实施细则》业经市政府同意，现印发给你们，请贯彻执行。
中山市人民政府办公室
二Ｏ一Ｏ年八月二十日
中山市“三旧”改造实施细则
第一章 总则
第一条 为贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，提升城市综合竞争力和资源承载能力，根据《
国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《关于“三旧”改造工作的若干意见》（中府〔2010〕1号）等有关规定，制定本细则。
第二条 本细则所称“三旧”是指在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的特定的城镇建成区的建设用地，包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。
本细则所称“旧城镇”改造主要是指市、镇中心区内国有土地的旧片区、旧房屋等的改造；“旧厂房”改造主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房改造；“旧村庄”改造主要是指包括“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造。
本细则所称中心城区是指火炬开发区、石岐区、东区、南区和西区中按城区模式对城市建设进行管理的区域。
第三条 下列用地可纳入“三旧”改造范围：
（一）城市市区“退二进三”的工业用地。
（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地。
（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地。
（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地。
（五）布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄。
（六）根据城市建设规划进行城中村改造的用地。
（七）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求而进行旧城镇改造的用地。
（八）利用城乡建设用地增减挂钩试点政策拆旧腾挪的用地。
（九）其他经市政府认定属“三旧”改造范围的用地。
第四条 纳入“三旧”改造的用地还应符合如下条件：
（一）符合土地利用总体规划。属于原地改造的，用地应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内；属于城乡建设用地增减挂钩试点的，建新地块应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内。
（二）符合城乡规划和我市产业发展规划及环境保护要求。
（三）在2006年快鸟卫星影像图（或2007年Spot5卫星影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。
有下列情形之一的，不得纳入“三旧”改造范畴：
（一）不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划及市域生态控制线规划的。
（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的。
（三）土地权属有争议的。
（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。
（五）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。
第五条 实施“三旧”改造应遵循下列原则：
（一）按照“解放思想、尊重历史，规划先行、调整结构，政府引导、市场运作，平稳推进、整体升级”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，推进“三旧”改造工作。
（二）有利于城市整体的空间转型；避免对文物造成破坏；总体开发强度合理，预留足够的公共用地及空间（预留比例不少于1/2）；在控制片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，提高净地块的容积率。
第六条 市政府成立“三旧”改造工作领导小组，由分管城建的常务副市长任组长，相关副秘书长、市国土资源局局长任副组长，市监察、城乡规划、财政、发展改革、法制、住房和城乡建设、环境保护、文化广播电视新闻出版、农业、城管执法、人力资源和社会保障、公安、林业等部门的主要领导为成员。市“三旧”改造工作领导小组负责统筹全市“三旧”改造工作，解决“三旧”改造中的重大问题，并按本细则及有关规定履行相关工作职责。
市“三旧”改造工作领导小组下设办公室（以下称市“三旧”改造办）于市国土资源局，市国土资源局局长兼任办公室主任，市城乡规划、发展改革、财政、国土资源等部门分管副局长任副主任。从市财政、城乡规划、环境保护、住房和城乡建设、国土资源、发展改革六个部门各抽调一名副科级干部作为市“三旧”改造办专职工作人员，集中跟进“三旧”改造各项工作。市“三旧”改造办承担以下职责：
（一）审查上报项目是否属于“三旧”改造项目。
（二）审批“三旧”改造方案。
（三）指导各镇（区）编制“三旧”改造年度实施计划。
（四）协调处理“三旧”改造工作过程中的问题，指导、监督“三旧”改造项目的实施。
（五）市“三旧”改造工作领导小组交办的其他事项。
各镇政府（含火炬区管委会、区办事处，下同）对镇（区）“三旧”改造工作负总责，并成立相应工作机构，按照市的统一部署推进“三旧”改造工作。
第七条 市“三旧”改造工作领导小组各成员单位及有关部门职责：
（一）市发展和改革局负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项和产业政策制定及行业发展规划编制。
（二）市城乡规划局负责组织编制、指导和审查“三旧”改造规划和近期改造片区详细规划，提供项目规划设计条件，及时办理项目规划审批有关手续。
（三）市国土资源局协助市城乡规划局做好“三旧”改造规划和近期改造片区详细规划的编制、指导和审查工作，负责制定年度改造计划并负责办理农用地转用、征收土地等用地手续，负责土地确权、登记以及组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等工作，指导和协调镇（区）拆迁工作。
（四）市财政局负责制定并落实“三旧”改造行政事业性收费优惠政策，负责土地出让金的管理和监督工作。
（五）市住房和城乡建设局负责“三旧”改造项目房屋安全鉴定和工程项目建设监管。
（六）市环保局负责“三旧”改造项目环评审批等工作。
（七）市监察局对市“三旧”改造办、相关职能部门履行职责情况以及各镇政府开展“三旧”改造工作情况进行监督。
（八）市公安、农业、林业、人力资源与社会保障、法制、城管执法、宣传、文化广播电视新闻出版、人防、经济和信息化、税务、工商等有关部门按各自职责，共同做好“三旧”改造工作。
第八条 申请实施“三旧”改造的基本流程：
（一）项目申请单位向镇（区）“三旧”改造办提出申请。
（二）镇政府对“三旧”改造项目进行初审；初审通过后，由镇（区）“三旧”改造办向市“三旧”改造办报送有关申报资料。
（三）市“三旧”改造办对申报项目进行审核，审核通过后发出批复文件认定申报项目为“三旧”改造项目。
（四）项目申请单位凭市“三旧”改造办批复文件到相关部门办理完善历史用地手续、立项、环评、规划报建、费用减免等相关手续。
（五）按批准的改造方案实施“三旧”改造。
第二章 “三旧”改造专项规划及年度实施计划的编制
第九条 编制“三旧”改造专项规划的总体要求：
（一）编制依据：土地利用总体规划和城乡规划。
（二）编制原则：统筹规划，成片改造；完善功能，公共优先；成熟一片，改造一片。
（三）编制目标：拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，改善环境质量。
第十条 “三旧”改造专项规划的编制工作由市政府统一领导，由市城乡规划局负责组织编制。
“三旧”改造专项规划的内容应包括改造范围、改造目标、功能定位、总体用地布局和规模、用地功能布局、配套设施的总体规划与布局、道路交通的总体规划和道路网络构成、环境景观设计和公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。
“三旧”改造专项规划成果应包括规划文本、规划图纸和附件。
专项规划的规划期限为5年，分年度实施。
第十一条 市城乡规划局负责组织编制《中山市“三旧”改造专项规划》；各镇政府组织编制《镇（区）“三旧”改造专项规划大纲》和本镇（区）“三旧”改造控制单元规划。
“三旧”改造控制单元规划是按《中山市“三旧”改造专项规划》划定的以两个以上“三旧”改造项目相对集中的片区为规划范围编制的，符合所属区域控制性详细规划内容的规划。
第十二条 《中山市“三旧”改造专项规划》编制完成后，由市城乡规划局报市政府审批，批准后的“三旧”改造专项规划成果由市政府抄送省住房和城乡建设厅、国土资源厅备案；“三旧”改造专项规划的调整，按照此程序进行。
《镇（区）“三旧”改造专项规划大纲》由市城乡规划局审查；“三旧”改造专项规划经批准后，各镇（区）根据需要依据“三旧”改造专项规划组织编制“三旧”改造控制单元规划，并报市城乡规划局审批。
第十三条 “三旧”改造年度实施计划应依据“三旧”改造专项规划，按照“先易后难、逐步推进”和重点区域优先的原则进行编制，内容应包括当年“三旧”改造的规模、地块和时序、年度实施计划目标、年度实施计划表和附图。“三旧”改造年度实施计划应附编制说明。
各镇政府根据“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造年度实施计划，经市“三旧”改造办审核后，报市政府批准后实施。“三旧”改造年度实施计划的调整，按此程序进行。
第三章 “三旧”改造的类型与改造主体确定
第十四条 根据改造范围区域的大小，“三旧”改造可分为成片拆迁改造和单宗项目改造。
（一）成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。
（二）单宗项目改造是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动。
第十五条 成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种类型：
（一）政府主导改造是指市人民政府授权土地储备机构、镇政府进行具体项目的改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作等方式。
（二）社会资金参与改造是指引入社会资金参与的改造，分为政府在统一组织实施“三旧”改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，或在确定开发建设条件的前提下由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招拍挂等公开方式确定土地使用权人，或由政府负责拆迁并将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人等方式。
（三）集体经济组织自行改造是指集体经济组织对其旧村庄自行进行的改造，分为利用其集体建设用地自行改造、申请将其集体建设用地改变为国有建设用地后自行改造或与有关单位合作开发建设改造等方式。
集体经济组织利用其集体建设用地对旧村庄自行进行改造，改造后可用于建设村民住宅、村集体物业和村集体公共设施，但不得用于商品住宅开发建设。“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金。
集体经济组织申请将其集体建设用地改变为国有建设用地后自行改造，或与有关单位合作开发建设改造的，经上报市“三旧”改造办审定后，可以协议方式出让供地到集体经济组织名下，按基准地价核算土地出让金并进行公示。
集体经济组织将其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经市“三旧”改造办批准后，可免公开交易。
（四）原土地使用权人自行改造是指原土地使用权人自主进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等方式。
有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制并报镇政府审核后，上报市“三旧”改造办审批，并报市政府批准。
划拨土地使用权人自行改造流程与有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程相同，可采取协议方式补办出让手续的形式供地，补缴土地出让金。
有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗已批的“三旧”地块集中改造，按原用途完成过户手续后，再按有偿出让国有建设用地使用权人自行改造流程进行改造。
第十六条 单宗项目改造分为已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造两种类型：
（一）已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。
1、集体经济组织使用其集体建设用地改为商业、旅游、娱乐等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；
2、非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据《
广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省府令2005年第100号）规定，将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，办理公开交易；
3、集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），土地使用权人应与土地所有权人协商一致后按《集体建设用地使用权流转出让合同》的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；
4、以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金;
5、以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途，在土地使用权人不变的前提下，可申请以协议出让的方式补办出让手续，补缴土地出让金；以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途并转让的，要进行公开交易。
（二）单宗项目拆建改造是指在不改变原批准用途的情况下，因自身发展需要申请提高容积率的改造。
第十七条 经批准的实行自行改造或单宗改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。
第十八条 “三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确需以置换方式置换土地使用权的，由市国土资源局审核同意并报市政府批准后实施。
第十九条 旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土资源局安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。
