江门市人民政府关于印发江门市区“三旧”改造实施意见（试行）的通知
（江府[2010]3号）
蓬江、江海、新会区人民政府，市直有关单位：
《江门市区“三旧”改造实施意见（试行）》业经市政府十三届六十一次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请及时向市“三旧”办反映。
江门市人民政府
二○一○年二月三日
江门市区“三旧”改造实施意见（试行）
为积极推进实施市区旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，根据《关于印发江门市推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的指导意见的通知》（江府［2010］1号），制定如下实施意见：
一、“三旧”改造的范围
旧城镇改造主要是指市（区）、镇（街道）中心区内国有土地的旧片区、旧房屋等的改造。城区国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、存在安全隐患以及因公共利益需要拆迁的房屋及其附属物均纳入旧城镇改造范围。
旧厂房改造主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房改造。包括市区产业发展需要“退二进三”的企业工业用地，因城市规划调整不再作为工业用途的厂房（厂区），国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地。重点改造范围是影响城市功能布局、不符合安全生产、环保要求和上世纪90年代以前建设的单层简易结构旧厂房。
旧村庄改造主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造。包括布局散乱、条件落后、规划确定改造的村庄。
二、编制“三旧”改造专项规划及年度实施计划
纳入“三旧”改造专项规划的改造项目，才能按省、市有关“三旧”改造政策实施。
（一）“三旧”改造专项规划必须服从土地利用总体规划和城乡规划。
（二）“三旧”改造专项规划由城乡规划部门牵头组织编制。
“三旧”改造专项规划成果经征求区政府和市直相关部门意见后报市规委会及市“三旧”改造工作领导小组批准实施。
经批准的“三旧”改造专项规划成果由市政府报送省住房城乡建设厅、省国土资源厅备案。
（三）“三旧”改造专项规划应包括改造范围、改造目标、改造后的功能定位、总体用地布局和规模、规划控制要求、配套设施的总体规划和道路规划、历史文化遗迹、自然生态保护等内容。“三旧”改造专项规划成果应包含规划文本、图纸和附件。
“三旧”改造专项规划经批准后，要编制各项目地块的控制性详细规划，明确各项目地块具体的建设规划要求。
（四）根据“三旧”改造规划，市“三旧”办编制“三旧”改造年度实施计划，由市“三旧”改造工作领导小组批准实施。
三、调查改造范围土地房屋权属状况
在经批准的“三旧”改造专项规划范围内，改造前，由区“三旧”办组织国土资源和住房城乡建设部门对每片拟改造范围的土地和房屋面积、权属状况进行调查摸底，在图件上标注，并列表造册，做好“三旧”改造范围内的确权或登记工作。调查成果作为制订“三旧”改造方案的依据。
四、“三旧”改造主体的确定
根据“三旧”改造专项规划划定的改造范围，可以连片一次改造，也可以分期分项目实施。分期分项目改造的，每期每项目必须保持控制性详细规划的完整性，在经济上有利于整个规划范围的顺利实施，不允许只改造易改造的，留下难改造的。具体分期分项目的范围由市“三旧”办审定。
“三旧”改造按不同情况，以不同的方式确定改造主体。
（一）城市基础设施和公共设施建设，不涉及经营性项目的，可由市、区政府指定改造和建设主体。改造所需要的土地，由政府收回或收购，地上物的拆迁补偿和安置由改造主体负责。改造后节余的土地，纳入政府储备土地，由政府统筹安排使用。
（二）市直国有企业、市直各类资产经营公司所持有的土地，由政府土地储备机构统一收回，采取公开出让方式确定改造主体。
（三）纳入“三旧”改造专项规划的改造项目，符合下列条件、且项目所在地块已编制控制性详细规划的，可通过协议出让方式确定改造主体。经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让。
1.在旧村庄改造中，原农村集体建设用地原则上应先征为国有土地。经报省政府批准征为国有土地的旧村，原村集体经济组织可申请自行改造，按标准缴纳土地出让金。经批准保留集体建设用地的，改造后可用于建设村民住宅、村集体物业和村集体公共设施，不得用于商品住宅建设。
农村集体经济组织可成立项目公司开展旧村改造。村集体成立的公司需引入社会资金合作开发的，合作主体的选择、合作方式、出资比例、利益分配等内容必须召开村民大会或村民代表大会通过。
规划片区范围混含旧村庄、旧厂房、旧城镇的，如为改造需要实施征地前农村集体建设用地面积占规划片区总面积70%以上的，应视为旧村庄改造。村集体申请时须提交已与规划范围内不属本集体经济组织的土地权属人达成补偿或收购的协议。
