大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知
（大地税函[2009]77号）
各基层局：
为贯彻执行《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），现就房地产开发业务企业所得税相关问题规定如下：
一、未完工开发产品的计税毛利率的确定
1.属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为9％；经济适用房、限价房和危改房必须有相关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
2.其他开发项目的计税毛利率为20%.
二、广告费、业务宣传费、业务招待费的处理
1.企业销售未完工开发产品取得的收入，应作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。开发产品完工后，计算广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的基数时，应扣除未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入。
2.对2007年底前按《
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定摊销业务招待费的企业，其尚未摊销的部分可继续向后结转，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
三、未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算
企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。
计算公式为：
本期纳税调整增加额＝∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加＋本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]
本期纳税调整减少额＝∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加＋本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]
