3．税费率
本报告采用的各种税费率见表7。
表7 税费率表(％)
┌────────┬─────────┬────────┬─────────┐
│ 税费项目 │ 税费率 │ 税费项目 │ 税费率 │
├────────┼─────────┼────────┼─────────┤
│营业税 │ │土地增值税 │ │
├────────┼─────────┼────────┼─────────┤
│城市维护建设税 │ │公益金 │ │
├────────┼─────────┼────────┼─────────┤
│教育费附加费 │ │法定盈余公积金 │ │
├────────┼─────────┼────────┼─────────┤
│企业所得税 │ │任意盈余公积金 │ │
├────────┼─────────┼────────┼─────────┤
│房产税(按租金) │ │不可预见费 │ │
└────────┴─────────┴────────┴─────────┘
4．盈利能力分析
项目盈利能力详见附表3～附表7。
表8 敏感性分析表
┌──┬───────┬────┬───────────────┐
│序号│ 项目 │变动幅度│ 全部投资(所得税前) │
│ │ │ (％) ├─────┬───┬─────┤
│ │ │ │内部收益率│净现值│投资回收期│
│ │ │ │ (％) │(万元)│ (年) │
├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤
│ 0 │基本方案 │ │ │ │ │
├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤
│ 1 │开发产品投资 │ │ │ │ │
│ │ ├────┼─────┼───┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤
│ 2 │售房价格 │ │ │ │ │
│ │ ├────┼─────┼───┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤
│ 3 │预售款回笼进度│ │ │ │ │
│ │ ├────┼─────┼───┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼────┼─────┼───┼─────┤
│ 4 │租房价格 │ │ │ │ │
│ │ ├────┼─────┼───┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │
└──┴───────┴────┴─────┴───┴─────┘
5．清偿能力分析
6．资金平衡分析和资产负债分析
资金平衡分析详见附表3—8，资产负债分析详见附表3—9。
7．敏感性分析
将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。
8．临界点分析
详见表9。
表9 临界点分析表
┌───────────┬───────┬──────────────┐
│敏感因素 │ 基本值 │ 临界点 │
├───────────┼───────┼───────┬──────┤
│全部投资税前内部收益率│ │ 期望值 │ │
├───────────┼───────┼───────┼──────┤
│开发产品投资(万元) │ │ 最高值 │ │
├───────────┼───────┼───────┼──────┤
│售房价格(元／平方米) │ │ 最低值 │ │
├───────────┼───────┼───────┼──────┤
│土地费用(万元) │ │ 最高值 │ │
├───────────┼───────┼───────┼──────┤
│售房面积(平方米) │ │ 最低值 │ │
└───────────┴───────┴───────┴──────┘
