房地产开发企业会计制度
（１９９３年１月７日财政部发布）
一、总说明
（一）为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《
企业会计准则》，特制定本制度。
（二）本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。
（三）企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。
本制度统一规定会计科目的编号、以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。
企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。
（四）企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。
企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门、国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。
月份会计报表应于月份终了后１０天内报出；年度会计报表应于年度终了后３５天内报出。另有规定者，从其规定。
会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。
企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面应注明：企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师（或代行总会计师职权的人员）和会计主管人员签名或盖章。
企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上，或者实质上拥有被投资企业控制权的，应当编制合并会计报表。特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并，但应将其会计报表一并报送。
（五）本制度由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。
（六）本制度自１９９３年７月１日起执行。
二、会计科目
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（一）会计科目表
─────┬───┬──────────
顺序号 │ 编号 │ 科目名称
─────┼───┼──────────
│ │一、资产类
１ │１０１│现金
２ │１０２│银行存款
３ │１０９│其他货币资金
４ │１１１│短期投资
５ │１１２│应收票据
６ │１１３│应收帐款
７ │１１４│坏帐准备
８ │１１５│预付帐款
９ │１１９│其他应收款
１０ │１２１│物资采购
１１ │１２３│采购保管费
１２ │１２４│库存材料
１３ │１２５│库存设备
１４ │１２９│低值易耗品
１５ │１３１│材料成本差异
１６ │１３３│委托加工材料
１７ │１３５│开发产品
１８ │１３６│分期收款开发产品
１９ │１３７│出租开发产品
２０ │１３８│周转房
２１ │１３９│待摊费用
２２ │１４１│长期投资
２３ │１５１│固定资产
２４ │１５５│累计折旧
２５ │１５６│固定资产清理
２６ │１５９│固定资产购建支出
２７ │１６１│无形资产
２８ │１７１│递延资产
２９ │１８１│待处理财产损溢
│ │二、负债类
３０ │２０１│短期借款
３１ │２０２│应付票据
３２ │２０３│应付帐款
３３ │２０４│预收帐款
３４ │２０９│其他应付款
３５ │２１１│应付工资
３６ │２１４│应付福利费
３７ │２２１│应交税金
３８ │２２３│应付利润
３９ │２２９│其他应交款
４０ │２３１│预提费用
４１ │２４１│长期借款
４２ │２５１│应付债券
４３ │２６１│长期应付款
│ │三、所有者权益类
４４ │３０１│实收资本
４５ │３１１│资本公积
４６ │３１３│盈余公积
４７ │３２１│本年利润
４８ │３２２│利润分配
│ │四、成本类
４９ │４０１│开发成本
５０ │４０７│开发间接费用
│ │五、损益类
５１ │５０１│经营收入
５２ │５０２│经营成本
５３ │５０３│销售费用
５４ │５０４│经营税金及附加
５５ │５１１│其他业务收入
５６ │５１２│其他业务支出
５７ │５２１│管理费用
５８ │５２２│财务费用
５９ │５３１│投资收益
６０ │５４１│营业外收入
６１ │５４２│营业外支出
─────┴───┴──────────
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附注：
企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：
１．有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“３０２拨付所属资金”科目；附属单位可以相应增设“１４２上级拨入资金”科目；
２．企业发生调进外汇业务的，可以增设“１１８外汇价差”科目；
３．企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“１２０备用金”科目核算；
４．采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“１２２在途物资”科目；
５．根据需要，企业可以不设置，“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算；
６．低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算；
７．预收、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目，将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算；
８．企业发行不超过１年期的短期债券，可以增设“２０５应付短期债券”科目；
９．企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“４０２开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“４０３土地开发”、“４０４房屋开发”、“４０５配套设施开发”、“４０６代建工程开发”四个科目；
１０．有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“４０８工程施工”、４０９施工间接费用”科目；
１１．房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经营性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算；
１２．还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。
（二）会计科目使用说明
第１０１号科目 现金
一、本科目核算企业的库存现金。
企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，在“其他应收款”科目核算，或单独设置“备用金”科目核算，不在本科目核算。
二、企业收到现金，借记本科目，贷记有关科目；支出现金，借记有关科目，贷记本科目。
三、企业应设置“现金日记帐”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记。每日终了，应计算当日的现金收入合计数、现金支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，做到帐款相符。
有外币现金的企业，应分别设置人民币现金、各种外币现金的“现金日记帐”进行明细核算。
第１０２号科目 银行存款
一、本科目核算企业存入银行的各种存款。
企业如有存入其他金融机构的存款，也在本科目核算。
企业的外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算。
二、企业将款项存入银行或其他金融机构，借记本科目，贷记“现金”等有关科目；提取和支付存款时，借记“现金”等有关科目，贷记本科目。
三、企业应按开户银行和其他金融机构、存款种类等，分别设置“银行存款日记帐”，由出纳人员根据收、付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记，每日终了应结出余额。“银行存款日记帐”应定期与“银行对帐单”核对，至少每月核对一次。月份终了，企业帐面结余与银行对帐单余额之间如有差额，必须逐笔查明原因进行处理，并应按月编制“银行存款余额调节表”，调节相符。
四、有外币存款的企业，应在本科目下分别人民币和各种外币，设置“银行存款日记帐”，进行明细核算。
企业发生的外币银行存款业务，应当将有关外币金额折合为人民币记帐，并登记外国货币金额和折合率。所有外币帐户的增加、减少，一律按国家外汇牌价折合为人民币记帐。外币金额折合为人民币记帐时，可按业务发生时的国家外汇牌价（原则上采用中间价，下同）作为折合率，也可按业务发生当期期初的国家外汇牌价，作为折合率。月份（或季度、年度）终了，企业应将外币帐户余额按照期末国家外汇牌价折合为人民币，作为外币帐户的期末人民币余额。调整后的各外币帐户人民币余额与原帐面余额的差额，作为汇兑损益列入财务费用。
外币现金以及以外币结算的各项债权、债务，均应比照银行存款的方法记帐。
五、有在外汇调剂市场买入外币的企业，买入外币取得的外币存款仍应按国家外汇牌价折合为人民币记帐，外汇调剂价与国家外汇牌价的差额，记入增设的“外汇价差”科目。买入外币时，按国家外汇牌价折合为人民币，借记本科目（××外币户）（同时登记外币金额和折合率），按照调剂价与国家外汇牌价的差额，借记“外汇价差”科目，按照实际支付的款项，贷记本科目（人民币户）。用买入的外币购买物资、支付费用，按国家外汇牌价折合为人民币，借记有关物资、费用科目，贷记本科目（××外币户），同时，将应分摊的外汇价差，借记有关物资、费用科目，贷记“外汇价差”科目；用买入的外币偿还债务，按外汇牌价折合的人民币，借记有关负债科目，贷记本科目；同时按偿还债务应分摊的外汇价差，借记“固定资产购建支出”、“财务费用”科目，贷记“外汇价差”科目。
在外汇调剂市场卖出的外币，减少的外币存款仍应按国家外汇牌价折合为人民币记帐，实际取得的人民币与按国家外汇牌价折合为人民币的差额，应区别不同情况处理：卖出的外币如为自调剂市场买入的，应冲销“外汇价差”科目，如有差额，作为汇兑损益处理；卖出的外币如为其他来源取得的，应作为汇兑损益处理。
企业如在外汇调剂市场购入外汇额度所支付的人民币，也在“外汇价差”科目核算，并将买入的外汇额度在备查簿中登记。以购入的外汇额度和配套人民币金额，借记本科目（××外币户），按该外汇额度的帐面成本，贷记“外汇价差”科目，按其差额，借记或贷记本科目（人民币户）。
企业因发生销售业务而取得的外汇额度，应在备查簿中登记，卖出外汇额度取得的收，作为汇兑损益处理。
第１０９号科目 其他货币资金
一、本科目核算企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等各种其他货币资金。
二、外埠存款是指企业到外地进行临时或零星采购时，汇往采购地银行开立采购专户的款项。企业将款项委托当地银行汇往采购地开立专户时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到采购员交来供应单位发票、帐单等报销凭证时，借记“物资采购”等科目，贷记本科目。将多余的外埠存款转回当地银行时，根据银行的收帐通知，借记“银行存款”科目，贷记本科目。
三、银行汇票存款是指企业为取得银行汇票，按照规定存入银行的款项。企业在填送“银行汇票委托书”并将款项交存银行，取得银行汇票后，根据银行盖章退回的委托书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业使用银行汇票后，应根据发票帐单及开户行转来的银行汇票第四联等有关凭证，经核对无误后，借记“物资采购”等科目，贷记本科目；如有多余款或因汇票超过付款期等原因而退回款项时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。
四、银行本票存款是指企业为取得银行本票按照规定存入银行的款项。企业向银行提交“银行本票申请书”，将款项交存银行，取得银行本票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记”银行存款”等科目。付出银行本票后，应根据发票帐单等有关凭证，借记有关科目，贷记本科目。企业如有多余款或因本票超过付款期等原因而要求退款时，应填制进帐单一式两联，连同本票一并送交银行，然后，根据银行盖章退回的进帐单第一联，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。
五、企业同所属单位之间和上下级之间的汇、解款项，在月终时如有未到达的汇入款项，应作为在途货币资金处理。根据汇出单位的通知，借记本科目，贷记有关科目。收到款项时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。
六、本科目应设置“外埠存款”、“银行汇票”、“银行本票”、“在途资金”等明细科目，并按外埠存款的开户银行，银行汇票或本票的收款单位和在途资金的汇出单位等设置明细帐。
第１１１号科目 短期投资
一、本科目核算企业购入的各种能随时变现、持有时间不超过１年的有价证券以及不超过１年的其他投资，包括各种股票、债券等。
二、企业购入的各种债券和股票，按照实际支付的价款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。
企业购入股票，如在实际支付的款项中包括已宣告发放，但尚未支取的股利，应作为其他应收款处理，按照实际成本（即实际支付的价款扣除已宣告发放的股利），借记本科目，按照应收的股利，借记“其他应收款－－应收股利”科目，按实际支付的价款，贷记“银行存款”科目。
企业支取的股利，借记“银行存款”等科目，贷记“投资收益”、“其他应收款－－应收股利”科目。
企业转让、出售股票和债券，按照实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按照实际成本，贷记本科目，按尚未支取的股利，贷记“其他应收款－－应收股利”科目，按其差额，借记或贷记“投资收益”科目。
债券到期收回本息，借记“银行存款”等科目，贷记本科目和“投资收益”科目。
三、本科目应按短期投资种类设置明细帐。
第１１２号科目 应收票据
一、本科目核算企业因转让、销售开发产品等而收到的商业汇票，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。
二、企业收到应收票据，借记本科目，贷记“应收帐款”、“经营收入”等科目。应收票据到期收回的票面金额，借记“银行存款”科目，贷记本科目。如为带息票据到期，按收到的本息，借记“银行存款”科目，按票面金额，贷记本科目，按其差额，贷记“财务费用”科目。
三、企业持未到期的应收票据向银行贴现，应按实际收到的金额（即扣除贴现息后的净额），借记、“银行存款”等科目，按贴现息部分，借记“财务费用”科目，按应收票据的票面金额，贷记本科目。如应收票据是带息票据，应按实际收到的款项，借记“银行存款”科目，按票面金额，贷记本科目，按其差额，借记或贷记“财务费用”科目。
贴现的商业承兑汇票到期，因承兑人的银行帐户不足支付，申请贴现的企业收到银行退回的应收票据和支款通知时，按所付本息，借记“应收帐款”科目，贷记“银行存款”科目；如果申请贴现企业的银行存款帐户余额不足，银行作逾期贷款处理时，借记“应收帐款”科目，贷记“短期借款”科目。
四、企业应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记每一应收票据的种类、号数和出票日期、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日期和利率、贴现日期、贴现率和贴现净额，以及收款日期和收回金额等资料，应收票据到期结清票款后，应在备查簿内逐笔注销。
第１１３号科目 应收帐款
一、本科目核算企业因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，应向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
二、企业发生应收款项时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”等科目；收到款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。
如果企业应收帐款改用商业汇票结算，在收到承兑的商业汇票时，借记“应收票据”科目，贷记本科目。
三、提取坏帐准备的企业，经确认为坏帐的应收帐款，借记“坏帐准备”科目，贷记本科目；未提坏帐准备的企业，经确认为坏帐的应收帐款，借记“管理费用”科目，贷记本科目。
已确认并转销的坏帐损失，如果以后又收回，提取坏帐准备的企业，借记本科目，贷记“坏帐准备”科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记本科目；未提坏帐准备的企业，借记本科目，贷记“管理费用”科目，同时，借记“银行存款”科目，贷记本科目。
四、本科目应按债务人设置明细帐，进行明细核算。
第１１４号科目 坏帐准备
一、本科目核算企业提取的坏帐准备
不提坏帐准备的企业，发生的坏帐损失，应直接计入管理费用，不在本科目核算。
二、企业提取的坏帐准备，借记“管理费用”科目，贷记本科目。采用应收帐款百分比法提取坏帐准备的企业，年度终了，应按规定的比例提取坏帐准备。企业于第一年提取坏帐准备时，借记“管理费用－－坏帐损失”科目，贷记本科目；在以后年度提取坏帐准备时，如应提取坏帐准备的金额大于本科目帐面余额的，应当按其差额，借记“管理费用－－坏帐损失”科目，贷记本科目；如应提取的坏帐准备金额小于本科目帐面余额的，应按其差额，借记本科目，贷记“管理费用－－坏帐损失”科目。
发生坏帐损失时，借记本科目，贷记“应收帐款”科目。已确认并转销的坏帐损失，以后又收回的，应按收回的金额，借记“应收帐款”科目，贷记本科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记“应收帐款”科目。
三、本科目期末贷方余额反映已经提取尚未冲销的坏帐准备。
第１１５号科目 预付帐款
一、本科目核算企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。
预付给承包单位抵作备料款的材料，也在本科目核算。
二、本科目应设置以下两个明细科目：
１．预付承包单位款；
２．预付供应单位款。
三、企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款”科目；拨付承包单位抵作备料款的材料，借记本科目，贷记“库存材料”等科目；企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出的“工程价款结算帐单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付帐款－－应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付帐款”科目，贷记本科目。
企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到所购物资的发票帐单，根据发票帐单的应付金额，借记“物资采购”科目，贷记“应付帐款”科目；同时，将预付的货款自本科目转入“应付帐款”科目，借记“应付帐款”科目，贷记本科目。
