第四节 被拆迁房屋补偿安置标准
1.居住房屋的货币补偿金额的确定
由于很多被拆迁人对居住房屋的货币补偿金额如何确定并不清楚,因此,作为律师应提示委托人,拆迁居住房屋,货币补偿金额一般根据被拆除房屋的区位、建筑结构、建筑面积等因素确定。当事人对此应先行协商,协商不成的可委托评估。估价的结果应当保证足以买到与被拆迁房屋相同水平的房屋。
被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价,房地产市场评估单价低于当地政府规定的同类房屋补偿单价标准的,按该补偿单价标准计算。
拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋(含由房管部门代为经租的宗教团体房屋、由房管部门依法代管房屋),被拆迁人和承租人都选择货币补偿的,租赁关系终止,承租人有权获得省、市政府规定比例的货币补偿款。出租人与承租人未达成解除租赁关系的,应当实行按面积的产权调换,以保障承租人的居住水平不因拆迁而下降。
执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,按租赁合同的规定处理。
实行价值标准房屋调换的,律师应提示委托人应当按照房地产市场评估价格确定货币补偿金额,再将该金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。需特别重视的是,被拆迁房屋和拟调换的房屋在评估时应适用同一评估时点、同一评估方法和标准。
2.非住宅房屋的补偿安置
拆迁非住宅房屋的,应充分考虑拆迁和当地工商业水平和就业的问题。除国家产业政策确定属于淘汰的行业外,不能因拆迁导致企业关闭和工人下岗。拆迁租赁非住宅房屋的,被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的,拆迁人对被拆迁人给予补偿安置;被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。调换后的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
另外,拆迁非居住房屋,律师还应提示委托人,拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用:
2.1 按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
2.2 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
2.3 因拆迁造成停产、停业的适当补偿。这里的因拆迁造成停产、停业的适当补偿,是指拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋,由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300-400元,由拆迁当事人协商确定。
3.可以按照非居住房屋补偿标准认定的情形
律师在实践中应提示委托人注意,以下几种情形可以按照非居住房屋补偿标准予以补偿认定:
3.1 原始设计为非居住房屋或房屋依法销售时是非居住房屋的,可以认定为非居住房屋。
3.2 公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋。
3.3 房地产权证记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。
3.4 原始设计为居住房屋,改变为非居住用途,作为经营场所并领取营业执照照章纳税的,可以依据国务院和省级以上人民政府的规定并根据其经营状况、纳税情况,参照当地非住宅同类房屋的市场价值给予适当的补偿。
4.拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置
拆除居住和非居住兼用的房屋,被拆迁人或房屋承租人选择货币补偿的,可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款;被拆迁人或房屋承租人选择房屋调换的,应当按照约定或行政裁决结算差价。
第五节 特殊对象的补偿与安置
1.对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护
实践中,律师要注意的是拆迁廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的,拆迁人应当优先给予面积标准房屋调换,并可适当减免超过应安置面积部分的房价款,使之达到当地最低住房保障标准。
2.拆迁宗教团体所有房屋的处理
拆迁宗教团体所有的房屋,律师应提示拆迁人,应当事先征求宗教事务管理部门意见,并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。
拆迁由房管部门代为经租的宗教团体的房屋,租赁关系终止。拆迁居住房屋的,补偿安置方式与标准按照政府规定租金标准的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的,被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者房屋调换。
3.拆迁公益事业房屋的处理
律师应注意,如果拆迁用于公益事业的房屋及其附属物,拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求,按照原性质和规模予以重建或者按照房地产市场价补偿。
4.拆迁公共设施的处理
需要拆除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿地的,拆迁人应当重建或者给予适当补偿。
因房屋拆迁需要迁移管线或铺设临时管线的费用,由拆迁人负担;但结合道路扩建按规划需要就位或新建、扩建各种管线的费用,拆迁人不予负担。
5.拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理
拆迁房管部门依法代管的房屋,拆迁人应当与代管人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证,拆迁房屋有关资料应当向公证机关办理证据保全。
6.拆除违章建筑和临时建筑的处理
律师应提示委托人拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑,现行规定是不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。是否属于违章建筑以及是否应无偿拆除,应当有法律依据并依法确定。
其中,《
城市规划法》实施后,未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的,以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑依据《
城市规划法》及地方城市规划实施条例规定处理。《
城市规划法》实施前违法建筑的认定,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门根据历史情况,依据所在省、自治区、直辖市人民政府规定处理。