2 夏热冬冷地区的住宅应以建筑物采暖和空气调节年耗电量之和为控制目标。
建筑物采暖和空气调节年耗电量应采用动态逐时模拟方法在确定的条件下计算。计算条件应包括：
1）居室室内冬、夏季的计算温度；
2）典型气象年室外气象参数；
3）采暖和空气调节的换气次数；
4）采暖、空气调节设备的能效比；
5）室内得热强度。
计算所得的采暖和空气调节年耗电量之和，不应超过表10．3．3-2按采暖度日数HDD18列出的采暖年耗电量和按空气调节度日数CDD26列出的空气调节年耗电量的限值之和。
表10.3.3-2 建筑物采暖年耗电量和空气调节年耗电量的限值
HDD18（℃.d）
| 采暖年耗电量Eh （kWh/m2）
| CDD26（℃.d）
| 空气调节年耗电量
Ec （kWh/m2）
|
800
| 10.1
| 25
| 13.7
|
900
| 13.4
| 50
| 15.6
|
1000
| 15.6
| 75
| 17.4
|
1100
| 17.8
| 100
| 19.3
|
1200
| 20.1
| 125
| 21.2
|
1300
| 22.3
| 150
| 23.0
|
1400
| 24.5
| 175
| 24.9
|
1500
| 26.7
| 200
| 26.8
|
1600
| 29.0
| 225
| 28.6
|
1700
| 31.2
| 250
| 30.5
|
1800
| 33.4
| 275
| 32.4
|
1900
| 35.7
| 300
| 34.2
|
2000
| 37.9
| | |
2100
| 40.1
| | |
2200
| 42.4
| | |
2300
| 44.6
| | |
2400
| 46.8
| | |
2500
| 49.0
| |
|
3 夏热冬暖地区的住宅应以参照建筑的空气调节和采暖年耗电量为控制目标。
参照建筑和所设计住宅的空气调节和采暖年耗电量应采用动态逐时模拟方法在确定的条件下计算。计算条件应包括：
1）居室室内冬、夏季的计算温度；
2）典型气象年室外气象参数；
3）采暖和空气调节的换气次数；
4）采暖、空气调节设备的能效比。
参照建筑应按下列原则确定：
1）参照建筑的建筑形状、大小和朝向均应与所设计住宅完全相同；
2）参照建筑的开窗面积应与所设计住宅相同，但当所设计住宅的窗面积超过规定性指标时，参照建筑的窗面积应减小到符合规定性指标；
3）参照建筑的外墙、屋顶和窗户的各项热工性能参数应符合规定性指标。
11 使用与维护
11．0．1 住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：
1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；
2 小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。
11．0．2 住宅应推行社会化、专业化的物业管理模式。建设单位应在住宅交付使用时，将完整的物业档案移交给物业管理企业，内容包括：
1 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施和地下管网工程竣工图，以及相关的其他竣工验收资料；
2 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3 工程质量保修文件和物业使用说明文件；
4 物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业在服务合同终止时，应将物业档案移交给业主委员会。
11．0．3 建设单位应在住宅交付用户使用时提供给用户《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，提出使用注意事项。《住宅使用说明书》应附有《住宅品质状况表》，其中应注明是否已进行住宅性能认定，并应包括住宅的外部环境、建筑空间、建筑结构、室内环境、建筑设备、建筑防火和节能措施等基本信息和达标情况。
《住宅质量保证书》应当包括住宅在设计使用年限内和正常使用情况下各部位、部件的保修内容和保修期、用户报修的单位，以及答复和处理的时限等。
11．0．4 用户应正确使用住宅内电气、燃气、给水排水等设施，不得在楼面上堆放影响楼盖安全的重物，严禁未经设计确认和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观，不得拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设施。
11．0．5 对公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用部位，用户不得自行拆改或占用。
11．0．6 住宅和居住区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变其用途。
11．0．7 物业管理企业应对住宅和相关场地进行日常保养、维修和管理；对各种共用设备和设施，应进行日常维护、按计划检修，并及时更新，保证正常运行。
11．0．8 必须保持消防设施完好和消防通道畅通。
中华人民共和国国家标准
住宅建筑规范
条文说明
GB 50368-2005
1 总则
1．0．1～1．0．3 阐述制定本规范的目的、适用范围和住宅建设的基本原则。本规范适用于新建住宅的建设、建成之后的使用和维护及既有住宅的使用和维护。本规范重点突出了住宅建筑节能的技术要求。条文规定统筹考虑了维护公众利益、构建和谐社会等方面的要求。
1．0．4 本规范的规定为对住宅建筑的强制性要求。当本规范的规定与法律、行政法规的规定抵触时，应按法律、行政法规的规定执行。
1．0．5 本规范主要依据现行标准制定。本规范条文有些是现行标准的条文，有些是以现行标准条文为基础改写而成的，还有些是根据规范的系统性等需要新增的。本规范未对住宅的建设、使用和维护提出全面的、具体的要求。在住宅的建设、使用和维护过程中，尚应符合相关法律、法规和标准的要求。
3 基本规定
3．1 住宅基本要求
3．1．1～3．1．12 提出了住宅在规划、选址、结构安全、火灾安全、使用安全、室内外环境、建筑节能、节水、无障碍设计等方面的基本要求，体现了以人为本和建设资源节约型、环境友好型社会的政策要求。
3．2 许可原则
3．2．1 《
建设工程勘察设计管理条例》（国务院令第293号）第
二十七条规定：设计文件中选用的材料、构配件、设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。本条据此对住宅建设采用的材料和设备提出了要求。
3．2．2 依据《
建设工程勘察设计管理条例》 （国务院令第293号）第
二十九条和“三新”核准行政许可，当工程建设采用不符合工程建设强制性标准的新技术、新工艺、新材料时，必须按照《
“采用不符合工程建设强制性标准的新技术、新工艺、新材料核准”行政许可实施细则》（建标[2005]124号）的规定进行核准。
3．2．3 当需要对住宅建筑拆改结构构件或加层改造时，应经具有相应资质等级的检测、设计单位鉴定、校核后方可实施，以确保结构安全。
3．3 既有住宅
3．3．1 住宅的设计使用年限一般为50年。当住宅达到设计使用年限并需要继续使用时，应对其进行鉴定，并根据鉴定结论作相应处理。重大灾害（如火灾、风灾、地震等）对住宅的结构安全和使用安全造成严重影响或潜在危害。遭遇重大灾害后的住宅需要继续使用时，也应进行鉴定，并做相应处理。
3．3．2 改造、改建既有住宅时，应结合现行建筑节能、防火、抗震方面的标准规定实施，使既有住宅逐步满足节能、火灾安全和抗震要求。
4 外部环境
4．1 相邻关系
4．1．1 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93（2002年版）第5．0．2条制定。
住宅间距不但直接影响居住用地的建筑密度、开发强度和住宅室内外环境质量，更与人均建设用地指标及居民的阳光权益等密切相关，备受大众关注，是居住用地规划与建设中的关键性指标。根据国内外成熟经验，并结合我国实际情况，将住宅建筑日照标准（表4．1．1）作为确定住宅间距的基本指标。相关研究证实，采用此基本指标是可行的。根据我国所处地理位置与气候状况，以及居住区规划实践，除少数地区（如低于北纬25°的地区）由于气候原因，与日照要求相比更侧重于通风和视觉卫生，尚需作补充规定外，大多数地区只要满足本标准要求，其他如通风等要求基本能达到。
由于老年人的生理机能、生活规律及其健康需求决定了其活动范围的局限性和对环境的特殊要求，故规定老年人住宅不应低于冬至日日照2h的标准。执行本条规定时不附带任何条件。“旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低”，系指在旧区改建时确实难以达到规定的标准时才能这样做，且仅适用于新建住宅本身。同时，为保障居民的切身利益，规定降低后的住宅日照标准不得低于大寒日日照1h。
4．1．2 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93（2002年版）第8．0．5条制定。
为维护住宅建筑底层住户的私密性，保障过往行人和车辆的安全（不碰头、不被上部坠落物砸伤等），并利于工程管线的铺设，本条规定了住宅建筑至道路边缘应保持的最小距离。宽度大于9m的道路一般为城市道路，车流量较大，为此不允许住宅面向道路开设出入口。
4．1．3 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93（2002年版）第10．0. 2条制定。
管线综合规划是住宅建设中必不可少的组成部分。管线综合的目的就是在符合各种管线技术规范的前提下，解决诸管线之间或与建筑物、道路和绿地之间的矛盾，统筹安排好各自的空间，使之各得其所，并为各管线的设计、施工及管理提供良好条件。如果管线受腐蚀、沉陷、振动或受重压，不但使管线本身受到破坏，也将对住宅建筑的安全（如地基基础）和居住生活质量（如供水、供电）造成极不利的影响。为此，应处理好工程管线与建筑物之间、管线与管线之间的合理关系。
4．2 公共服务设施
4．2．1 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93（2002年版）第6．0．1条制定。
居住用地配套公建是构成和提高住宅外部环境质量的重要组成部分。本条将原条文中的“文化体育设施”分列为“文化设施”和“体育设施”，目的是体现“开展大众体育，增强人民体质”的政策要求，适应人民群众日益增长的对相关体育设施的迫切需求。
4．2．2 本条根据国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93（2002年版）第6．0．2条制定。
对居住用地配套公建设置规模提出了“必须与人口规模相对应”的要求；考虑到入住者的生活需求，提出了配套公建“应与住宅同步规划、同步建设”的要求。同时，考虑到配套公建项目类别多样，主管和建设单位各异，要求同时投入使用有一定难度，为此，提出“应与住宅同期交付”的要求。配套公建项目与设置方式应结合周边相关的城市设施统筹考虑。
4．3 道路交通
4．3．1 国家标准《城市居住区规划设计规范》GB 80180-93（2002年版）第8．0．1条中规定，小区道路应适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行，即要求做到适于机动车通行，但通行范围不够明确。
随着生活水平提高，老年人口增多，购物方式改变及居住密度增大，在实践中出现了很多诸如机动车能进入小区，但无法到达住宅单元的事例，对急救、消防及运输等造成不便，降低了居住的方便性、安全性，也损害了居住者的权益。为此，提出“每个住宅单元至少应有一个出入口可以通达机动车”的要求。执行本条规定时，为保障居民出入安全，应在住宅单元门前设置相应的缓冲地段，以利于各类车辆的临时停放且不影响居民出入。
