基地差异与拆迁安置补偿标准之问题、经验与建议
——以上海市X区房屋拆迁实践为中心
李绍章
【关键词】基地差异；拆迁安置补偿标准
【全文】
基地与基地之间的差异因素导致安置标准不统一的问题，是目前房屋动拆迁中遇到的一个非常现实的问题。房屋动拆迁具体实践过程中有哪些经验可以借鉴呢？为进一步完善法治化保障，应该采取哪些措施呢？本文以上海市X区房屋拆迁实践为例，在分析了实践中遇到的难点和问题之后，提炼出X区的有益经验并作了理论分析，[1]在此基础上提出本文关于解决基地差异与拆迁安置补偿标准问题的几点建议。
一、基地差异导致拆迁安置补偿标准不统一引发的一些问题
总起来说，上海市X区的房产用地开发大，规模大，包括综合工业开发区，现代农艺园区，海港工业开发区，上海化工区X分区，中心镇改造等。对上海市X区相关部门的调研发现，在因基地之间差异引起的安置标准不统一方面基本存在以下几个问题和难点：
（一）不同用途的基地回报率差异导致安置补偿水平不统一问题
随着上海市X区工商业经济的渐趋发展，投资环境也越来越宽松、优越，于是吸引投资的能力增强，大量投资者纷纷来到X区投资建厂、开办实业，该区招商引资的力度也大为增强。同时，市政建设项目也越来越多，各镇也建设了一些工业园区，这些都需要大量的土地，因而房屋动拆迁情况越来越多。然而，由于商品房基地动迁的回报周期较短，工业用地回报周期较长，由此导致安置标准也不一样，造成同一村居民的补偿方式和标准不一样。调研中发现，往往在同一村，由于不同住户所占有的地块不同，可能导致的用途也不一样，有的是商品房用地，有的是工业用地，两者有着不同的利润回报周期，导致基地价格产生差异，所以在动拆迁补偿中也会导致补偿标准不同。有的被动拆迁人就会提出这方面的问题，从而产生了一些争议，但X区相关部门及时化解了这些纠纷，取得了良好的效果。[2]
（二）拆迁人无法依照市政府规定的标准补偿问题
调研发现，一些市政项目和经济园区中的项目所利用的土地没有经过征用程序或者由于征用过程长等因素，由此产生了两块不同性质土地的基地其动拆迁安置补偿水平也不同，例如，按照规定X区四类地区征用集体土地补偿中同类地区商品房土地使用权基价为400元/平方米，价格补贴为200元/平方米，但是非征用土地市政项目补偿单价只有300元/平方米左右，两者之间有着明显的差距。
（三）基地分类差异所导致的补偿标准不统一问题
