该房屋租赁纠纷案的诉讼时效如何计算
丁伏永
【关键词】房屋租赁；诉讼时效
【全文】
一、案例简介
张三将房屋出租给李四，约定月租金2000元，租期五年，合同签订后，张三将房屋交付承租人李四使用，李四开始亦按期按时交付租金，后李四拖欠租金一年多，张三诉至法院要求李四支付租金，李四根据《民法通则》第一百三十六条规定，抗辩称其从拖欠租金之日起一年内的租金已超过诉讼时效，不应予以支持，仅同意支付拖欠之日起一年后的租金。对该案的处理形成了支持和反对李四抗辩的两种完全相反的意见。
二、相关法律
我国《合同法》第一百一十二条对租赁合同规定为：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合此规定，一般审判实践中和理论上均认为房屋租赁合同是指“出租人与承租人签订的，关于出租人将房屋交付承租人使用、承租人支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的协议。我国真正法律上明确房屋租赁合同的意义，是在《城市房地产管理法》第五十二条，该条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” 由于个案差异较大以及理论观点的不同，关于房屋租赁合同纠纷给付租金的诉讼时效的起算时间在我国审判实践中各地法院一直存在不同的意见，包括最高法对此类似问题的答复亦不统一。如针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》，最高法于2004年4月6日作出的法函[2004]22号答复“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算”。 持此观点的人认为，每一期租金均是独立的债务，债务人应当恪守约定在每笔独立的债务履行期限届满前履行义务，否则就是违约行为，此时债权人知道其合法权益受到侵害并享有独立的请求权，如债权人怠于行使则会导致消灭时效的法律效果。针对山东省高级人民法院《关于借款合同中约定借款分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》，2000年10月26日最高法作出法经[2000]24号答复则是“在借款、买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效期间应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。2008年9月1日最高人民法院公布施行《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》后才达到统一的意见，该规定第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，因此租赁合同下定期给付租金，应作为整体看待，应从最后一期租金给付期限届满之日起算。
