论少数业主权益的保护
——兼论我国业主撤销权权制度的完善
廖焕国
【摘要】建筑物区分所有权中对共有部分和共同事务管理实行多数决原则，这就决定了少数业主权益需要特别的保护机制予以救济。我国宜采取“事前同意＋事后补救”的保护范式，在判断是否撤销业主大会或业主委员会的决定时采用合理性标准。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第
12条规定的业主撤销权行使条件还有不足和模糊之处，应予修正或完善。
【关键词】少数业主；建筑物区分所有权；业主撤销权
【全文】
建筑物区分所有满足了人们在人口密集的城市中拥有自身住所的需要，创造了新的居住模式。建筑物物理上和功能上的不可分性使得全体区分所有人之间形成一种共同体关系。为了维持这种共同体关系，区分所有人不得不构成一种团体组织，并借助该组织的力量，共同管理因共用设施及共用部分产生的共同事务。但多数人的决议很可能侵害少数业主的合法权益，形成所谓对少数业主的“多数人暴政”，使建筑物区分管理成为一个“是非之地”(streithauser)。如何衡平多数业主和少数业主之间利益、保护少数业主利益不被非法侵害，便成为建筑物区分所有权制度构建中无法回避的一道难题。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《区分所有权司法解释》）第12条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”该条目的在于落实《物权法》第78条关于业主撤销权的规定，有相当积极意义。但该条关于少数业主保护的基本结构、撤销的判断标准和撤销权的行使条件等尚有模糊或不足之处，有进一步讨论的余地。
一、少数业主保护的基本模式
笔者认为，少数业主合法权益保障应采取“事前同意＋事后补救”的模式：当决议对少数业主权益有特别不利影响时，应在征得少数业主的同意的前提下方可做出，否则该决议无效；而一旦业主大会、业主委员会和其他机构做出决议，合法权益受到决议侵害的业主可向法院请求撤销或宣告无效。
单纯的事前同意以个体利益保护为基本出发点。只要规约、决议或其他决定关系到业主的人身安全或者财产利益，必须以该业主的同意为前提，否则所为决议无效。其优点是充分尊重了业主的意思自治及其合法权益，避免少数业主不会动辄受侵害。同时，在多数业主做出侵害少数业主权益的决议前，他们必须与少数业主协商，从而避免了事后救济的被动局面和高额成本，可为少数业主赢得较大的谈判主动权和利益空间。一般而言，只有被侵害的利益价值等于或大于市场价值，少数业主才可能同意。由此少数业主的利益可获得较为全面的保护。其不利之处在于，若少数业主坚决不同意或要价太高，则多数业主权益保障反而成为棘手的问题。
