由于我国没有关于善意推定的规定，不动产登记机关的询问程序显然暗含了要求取得人尽到查阅义务的意义。与不动产处分权有关的事项属于实体权利状况，取得人在进行不动产交易时是否知道这些情况，并不应构成取得人善意取得的前提。只要取得人信赖不动产登记簿的记载，就应该受到善意保护。关于询问和查阅义务的上述规定，起到了进一步确认不动产的权属状况，从而保证登记权利与实体权利一致的目的。这些规定的实际目的在于，“规避因当事人提供虚假、隐瞒真实情况所引发的行政及法律风险”（《珠海市房地产登记询问表填写说明》二、表格制定目的）。这些规定在一定意义上起到了将一般交易中的查阅义务等注意义务法定化的作用，登记机关扮演了督促、协助申请人履行注意义务的角色。此外，不动产登记机关还具有实地查看的职权，其目的仍是为了保证登记权利与实体权利的一致性，而这在一定程度上也帮助当事人履行了注意义务。
我国之所以在注意义务方面做出了不同于德国和瑞士法的规定，是出于以下原因：第一，我国土地实行国有制和集体所有制，因此不动产物权的变动不能完全视为是与公共利益无关的私法行为。至少就土地权利而言，土地是否存在闲置、是否应当收回等不动产登记的实质合法性在一定程度上关系到国家和集体的利益。不动产登记机关为了保证实质合法性而规定这些审查程序，实际上超越了登记机关的中立地位，在一定程度上保留了以往的行政管理职能。第二，我国房、地分离登记的二元制的登记体制决定了不动产交易主体必须履行更多的注意义务，例如查阅、核实房屋和土地权属证书、登记簿等，以规避登记体制本身带来的风险。第三，交易习惯使然。农村的房屋长期不进行登记，家庭共有、夫妻共有的房屋常常登记在一人名下，这些现象非常普遍，也属于基本的交易常识。这就要求取得人在进行不动产交易时，应当考虑到我国的实际情况，而不是闭目塞听，对可能是共有的房屋不进行查证。这事实上对真正的权属状况的不知起到了间接放任的作用。
（四）关于借鉴瑞士法关于善意规定的意见（代结语）
不动产登记簿公信力制度兼具了依法律行为和依法律规定发生物权变动这两种方式的特征。该制度法律效果的法定性通常会排挤其在法律行为方面的特征。从形式上看，善意要件的判定与善意推定、不动产登记簿的正确性拟制密不可分，就实质上而言，善意要件的确定始终以物权行为的抽象性或有因性为根基。在善意要件赖以存在的法律行为中，与善意要件相伴生的注意义务体现的正是法律行为所具有的特征。只不过，在法政策的选择上，德国法采取了不动产和动产的二元论思想和物权行为的抽象性理论，实现了善意要件和注意义务的分离；而在瑞士，物权变动效果始终与债权行为的效力相联系，这就使得善意要件的判定与注意义务紧密相连。
由于我国并未明确规定善意推定和不动产登记簿正确性的拟制，因此，对于不动产善意取得制度中善意要件的判定必须以法律行为（不动产交易行为）作为切入点。结合不动产交易程序法和不动产交易的习惯来看，不动产登记程序法关于双方登记申请和登记申请材料等相关规定体现了物权行为的有因性和对注意义务的要求。综上所述，在理解我国不动产善意取得制度中的善意要件时，应结合法律行为和注意义务进行系统性思考。可适当借鉴瑞士法不动产登记簿公信力制度关于善意要件的规定，来进一步明确我国法关于善意的范围和判断标准的规定。
【作者简介】
鲁春雅，单位为中国人民大学法学院。
【注释】Vgl. Reinhold Johow, Sachenrecht, Teil 1，Allgemeine Bestimmungen, Besitz und Eigentum, Walter deGruyter＆Co. , Berlin, New York ,1982 , S. 361.
Vgl. Staudinger/Karl Kober, Band III, Sachenrecht, 3. /4. neubearb. Aufl.，J. Schweitzer Verlag,Muenchen,1907,S.160.
参见（德）鲍尔／施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，页275。
Vgl. Astrid Stadler, Gestaltungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion, Mohr, Tubingen, 1996, S.513.
Vgl. Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. , Staempfli Verlag AG Bern, 2007, S. 98,439,441.
Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid, Ⅱ, 3. Aufl.，Helbing＆Lichtenhahn Verlag, Basel, 2007，S. 2371.
《瑞士民法典》，殷生根、王燕译，中国政法大学出版社1999年版，页3。
参见王利明：《
物权法研究》（上卷），中国人民大学出版社2007年版，页451 -452；梁慧星、陈华彬：
《物权法》，法律出版社2007年版，页102。
参见崔建远：
《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，页86。
参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），中国政法大学出版社2001年版，页124。
参见程啸：“论不动产善意取得之构成要件—《
中华人民共和国物权法》第
106条释义”，《法商研究》2010年第5期，页79-80；程啸：“论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分”，《中外法学》2010年第4期，页537-538。
Vgl. Soergel/Henssler, Band 14,13. Aufl. , Verlag W. Kohlhammer, Stuttgart, 2002, S. 511.
Vgl. MuenchKomm/ Wacke , Band 6,4. Auf. , C. H. Beck Verlag, Muenchen, 2004 , S. 308 ; Staudinger/Gursky，§ § 883-902, Seiller de-Gruyter, Berlin, 2008 , S. 437,512.
RGZ86,356.
RGZ61,195;RGZ74,420.
RGZ86,356.
BGHZ NJW 1980 2414.
Vgl. August Egger, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band 1，Einleitung Art. 1-10.Das Personenrecht, Art.11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess, Zuerich, 1930, S. 82f; Franz Jenny, Deroffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizenschen ZGB, Stampfli, Bern ,1926 , S. 50f.
Vgl. Peter Jaeggi, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-1OZGB, VerlagStaempfli＆CIE. , Bern ,1962 , S. 388.
Vgl. Peter Jaeggi, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-10ZGB, VerlagStaempfli＆CIE. , Bern, 1962 , S. 406.
Vgl. Henri Deschenaux, Das Grundbuch, SPR, V/3, II, Helbing＆Lichtenhahn Verlag, Basel u. Frankfurtam Main,1989，S. 788, 792; Dieter Zobl, Grundbuchrecht, 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess, Zue-rich, Basel, Genf, 2004, S. 81.
Vgl. Peter Jaeggi, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-10ZGB, VerlagStaempfli＆CIE.，Bern.1962 , S. 388,414.
Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid, II , 3. Aufl. , Helbing＆Lichtenhahn Verlag, Basel, 2007, S.2367,2372.
Der gute Glaube im Immobiliarsachenrecht,in Das ZGB Lehren,Hrsg. von Alexandra Rumo-Jungo, Jo-erg Schmid, Peter Gauch, Universitaetsverlag Freiburg Schweiz, 2001．
Vgl. August Egger, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band I，Einleitung Art. 1－10. Das Personenrecht, Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich,1930,S.83.
鲍尔／施蒂尔纳，见前注，页500。
Vgl. Peter Jaeggi，Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-10ZGB，Verlag Staempfli＆CIE.，Bern, 1962，S. 387；August Egger, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch,Band 1，Einleitung Art. 1-10. Das Personenrecht, Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich,1930，S. 82.
Vgl. Peter Jaeggi, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht,Einleitung,Art. 1-10ZGB, VerlagStaempfli＆CIE. , Bern, 1962 , S. 406.
参见徐国栋：“论取得时效制度在人身关系法和公法上的适用”，《中国法学》2005年第4期。
Vgl. Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. , Staempfli Verlag AG, Bern, 2007, S. 389-390.
Vgl. Dieter Zobl, Crundbuchrecht, 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess, Zuerich, Basel,Genf, 2004, S. 81；Peter Jaeggi, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-1OZGB, Ver-lag Staempfli＆CIE. , Bern ,1962 , S. 388.
Vgl. MuenchKomm/Wacke,Band 6,4. Auf. ,C. H. Beck Verlag,Muenchen,2004,S.308;Staudinger/Gur-sky,Ⅲ, § § 883-902, Neubearbeitung 2008, Sellier-de Gruyter,Berlin , 2008 , S. 439 .
Vgl. Reinhold Johow, Sachenrecht, Teil 1，Allgemeine Bestimmungen, Besitz und Eigentum, Walter deGruyter＆Co. , Berlin, New York ,1982 , S. 360-361.
BGHZ NJW 1980 2414.
Vgl. Hermann Eichler, Die Rechtslehre vom Vertrauen, Pnvatrechtliche Untersuchungen ueber denSchutz des Vertrauens,J. C. B. Mohr( Paul Siebeck） ,Tuebingen,1950，S. 97-98.
Vgl. Oskar Leumann, Rechtsschein und Offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen Recht, Druck vonHuber＆Co.. AG, Frauenfeld, 1933,S. 45-46.
Vgl. Carl Butz, Der Bute Glaube auf dem Gebiete des Liegenschaftsrecbts, Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning, Heidelberg, 1906，S. 24-25 ;Juergen F. Baur, Rolf Stuerner, Sachenrecht,18.，neu bearb. Aufl.，Verlag C. H. Beek, Muenchen, 2009, S. 9-10.
Vgl. Juergen F. Baur, Rolf Stuerner, Sachenrecht, 18.，neu bearb. Aufl. , Verlag C. H. Beck, Muenchen,2009,S.10.
Vgl. Ludwig Kuhlenbeck, Von den Pandekten zum Btirgerlichen Gesetzbuch, Band 2，Carl Heymann Ver-lag, Berlin, 1899, S. 477-480.
Vgl. Carl Butz, Der gute Glaube auf dem Gebiete des Lbegenschaftsrechts, Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning, Heidelberg, 1906, S. 24-25.
Vgl. Hermann Eichler, Die Rechtslehre vom Vertrauen,Privatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutzdes Vertrauens,J. C. B. Mohr（Paul Siebeck] ,Tuebingen,1950,S.97-98.
Vgl. Marcus Lutter, Die Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch, ACP164, S. 124,166.
程啸，见前注，页79。
Vgl. Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. , Staempfli Verlag AG Bern,2007,S.388；Henri Deschenaux, Das Grundbuch, SPR , V/3 , II, Helbing＆Lichten-hahn Verlag, Basel u. Frankfurt am Main, 1989, S. 790.
Vgl. Peter Jaeggi, Bemer Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Einleitung, Art. 1-10ZGB, VerlagStaempfli＆CIE. , Bern, 1962 , S. 411f; Rudolf Pfister, Der Schutz des oeffentlichen Glaubens im schweizerischen Sa-chenrecht, Verlag Schulthess＆Co. AG,Zuerich,1969,S.68f.
该款规定：“前款的地役权，如管道未暴露于地面的，依不动产登记簿的登记产生；其他情形，依该管道的安置而产生。”
Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid, Ⅱ,3. Aufl. , Helbing＆Lichtenhahn Verlag, Basel, 2007, S.2368.
Vgl. Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts and das Eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. , Staempfli Verlag AG, Bern, 2007, S. 390.
参见常鹏翱：“另一种物权行为理论—以瑞士法为考察对象”，《环球法律评论》2010年第2期，页101 ; Bernhard Eccher, Kurzkommentar zum ABGB, hrsg. von Helmut Koziol, Peter Bydlinski, Raimund Bollenberg-er,2. ueberarb. u. erweiterte Aufl.，Springer, Wien, New York, 2007，S. 389，S. 405；Franz Bydilinski, Rechtsge-schaeftliche Voraussetzungen der Eingentumsuebertragung, in Festschrift fuer Karl Larenz, Hrsg. Von Gotthard Pan-lus, C. H. Beck''sche Verlagsbuchhandlung, Muenchen,1973 , S. 1028.
参见梁慧星：“对
物权法草案（第四次审议稿）的修改意见”，载吴汉东、陈小君主编：《私法研究》（第6卷），法律出版社2008年版，页75；崔建远，见前注，页49 。
参见王泽鉴，见前注，页79；王利明，见前注，页262，这位学者对不动产登记行为的性质和物权变动模式的理解前后有不一致之处。在同一本书的页305，他认为登记有民事行为属性。在此书的页255-256，他赞同不动产物权变动的债权形式主义说，而在页305，他又认为不动产变动之实体法上法律效果发生的根本原因在于当事人之间的物权合意，而非登记机关的登记行为。
参见孙宪忠：“我国物权法中物权变动规则的法理评述”，《法学研究》2008年第3期；孙宪忠：《中国
物权法总论》（第二版），法律出版社2009年版，页334。
参见
《物权法》第
11条、《
土地登记办法》第
9条第4款、《上海市房地产登记技术规定（试行）》2.9等。
参见
《物权法》第
12条第2款、《
房屋登记办法》第
18条。
