五、法不溯及既往原则排除了有偿续期。立法法第八十四条规定，“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。” 这确立了法不溯及既往原则。按照该原则，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，例外是溯及既往可以更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益。住房建设用地使用权是住房建设用地使用权出让合同和住房建设用地使用权转让合同的产物，是政府通过开发商与住房建设用地使用权人签订的合同的产物。住房建设用地使用权的自动续期是否有偿，是政府（通过开发商）与住房建设用地使用权人签订的合同的遗留问题，本质上是一种属于既往范畴的旧事物。对于这种旧事物，法律原则上是不得溯及的，例外是新法律作出有利于公民、法人和其他组织的规定，即住宅建设用地使用权期间届满的，自动、无偿续期。
全国人大代表王焕永曾经表示：“中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，如果到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心！”。全国人大代表、杭州娃哈哈集团有限公司董事长宗庆后则建议：“尽快对有关住宅建设用地使用权期间期满后处置办法的法律进行修订，予以明确。结合我国社会的实际情况，建议在明确这一问题时，应当以“到期后自动无偿续期”为原则，确系由于社会公共利益需要收回的情况亦要按当时的市场价予以补偿。同时法律应当对“社会公共利益”的范围作出明确的界定。”然而，两位代表的担心是多余的。物权法第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”该规定排除了有偿续期的可能性，并事实上规定了住宅建设用地使用权期间届满，自动、无偿续期。
【作者简介】
李东宏，山东泰诚律师事务所律师，法律硕士；李宇辰，华东理工大学商学院09级学生。
【注释】温世扬，《
物权法要义》，法律出版社2007年版，第194页。
王胜明主编，《
中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第324页。
上海市政府。
笔者认为，有偿续期和无偿续期都不尽合理，解决续期条件问题的还需进行重大的制度创新。
不能把
物权法第
149条的规定视为国家向土地使用权人的要约，因为这样的要约不能解决问题；也不能认为国家可以强制土地使用权人有偿续期，因为那样国家将失去正当性。
徐爱国、王振东主编，《西方法律思想史》，北京大学出版社，2003年10月第1版，第161页。
徐爱国、王振东主编，《西方法律思想史》，北京大学出版社，2003年10月第1版，第176页。
徐爱国、王振东主编，《西方法律思想史》，北京大学出版社，2003年10月第1版，第176页。
