其次，这样的税制格局为房地产投机行为创造了一定的条件。既然购买房屋后持有的成本较低，则在房价较低时先期投入资金购买大量非自用房屋并长期持有，等待房地产价值攀高后再度抛出以赚取差价，可确定获得巨额利益。对投资者而言，因其在房屋持有阶段的税收负担并不很重，而房价上涨的利润却异常可观，这就在一定程度上刺激了房屋投机行为。
再次，为抑制房屋投机行为和房价过快上涨局面，就需要改变上述投机者行为选择，增加其对非自住用房的持有成本，即改革房产税使持房待售的投机者获利减少，以恢复对真正购房需求者的有效商品提供，达到盘活现有房地产存量并进行资源合理配置、实现土地有效利用和房价可控等政府调控目标，最终促使房地产市场健康有序发展。
正是在这种假设下，学者倾向于认为物业税的开征“对市场需求的总体影响不大”、“在一定程度上有利于自住性需求的实现”、“投资性需求受到一定程度的抑制”、“奢侈性需求亦受到一定抑制”。[11]更有学者直接呼吁：“研究的目的不再是理论上探讨要不要做，而是怎样让这样一个积极的方向变成一个可操作的、可以顺利实行的新税制。”[12]
（二）能与不能：一个框架性分析
当然，对房产税改革能否真正达到调控房价的目标，也会存在不同的意见。有学者认为我国现行土地制度决定开征物业税在法理上不通、房地产法律体系不支持物业税的开征、现存产权产籍管理现状使得物业税纳税人难以确定、房地产评估困难使得物业税开征面临操作难题、复杂的土地使用类型和房产类型增加物业税税率的设定难度、严重的税收抵触情结使得物业税征收阻力重重，总之，中国大陆目前根本不具备开征物业税的基本条件。[13]
还有学者认为“物业税根本承载不了也不应该承载那么多的政策功能，更不能寄希望于通过物业税来解决我国目前房地产市场、住房市场和住房政策中面临的所有问题。物业税是一种长期制度安排，不是一种短期干预市场的政策工具……虽然物业税也能起到对居民财富和收入进行二次分配、促进或抑制房地产市场上的某些行为的作用，但这都是次要的和间接的。如果把物业税作为政府干预房地产市场的政策工具，那么物业税制度就需随着房地产市场的周期循环和短期波动而不断调整，其税基、税率、减免范围等关键参数一年之内可能就要变化若干次，这是难以想象的事情。”[14]
笔者也赞同上述看法，认为房产税改革会对房产价格产生一定的影响，但希望此项改革立竿见影地达到调控目标则不现实。其主要理由如下：
首先，市场经济条件下通过税收、金融等经济、法律手段进行调控，固然较计划经济条件下使用行政命令手段更适合市场本身发展，但从调控效果的发挥而言，非行政命令性手段更需要依赖调控措施的恰当、有效性。宏观调控措施的作用发挥，主要仰仗制度对市场中交易者行为的激励与约束，改变其交易选择或偏好，从而影响供求关系、价格因素等。
目前采取房产税改革措施以求达到抑制房价的目标并不恰当，其中供求关系的特殊性是一项重要理由。一方面，伴随我国经济发展及居民生活水平的提高，对住房条件的改善成为居民的合理生活需求；大中城市聚集国内最优良的社会资源的现实状况，使在大中城市购房需求旺盛；诸多原先生活在农村的人口进入城市工作生活，住房成为一项刚性需求。而另一方面，目前我国土地政策中严格控制建设用地数量、对居住类建设用地规划住房品种的建设偏差[15]等诸多因素造成商品房供给不足。上述供需两方面原因导致房地产市场中供需结构失衡。在此情况下，相较于保有房产等待增值的巨大收益，房产税并不足以改变房产投资者的行为决策。在诸多宏观调控措施共同影响下，买卖双方在供需结构上并未发生实质性变化，仅发生购房需求因政策影响而暂时推后的效果，这就会出现成交量下跌而价格不松动的状况。
其次，在供需结构不合理的情况下，增加对投资性房产持有人的税收及其他成本，非常容易被转嫁负担。这一方面是因为特定房地产的唯一性和稀缺性，使得卖房人获得交易中的优势地位，可以非常容易地将房屋持有阶段的成本负担转嫁到买房人身上；另一方面也表现为对此种负担的预先消化，即在持有投资性房屋并进行出租收益时，通过增加租金等方式补贴房屋持有成本，从而抵销房产税改革增加房屋保有阶段负担的制度效果。从房产税改革消息传出后主要城市房屋租金迅速上升的情况看，[16]也印证了上述的判断。
