在一田二主习惯中，两种权利是各自独立的部分所有权，这种所有权虽不同于近代所有权排他性原则，但也绝不同于近代的地上物权。它们的性质更类似于现代物权中分解的权利束观念{6}(P.10)。其他永久租佃关系中，田面主的权利是依附于田底主的，其“永佃”的“永”只是一种无期限的权利。其性质归根结底是一种他物权，而不是真正意义的所有权分离。
二、清末民初—法律对习惯面目全非的改造
清末修律时完成的我国第一部民法草案《大清民律草案》（以下简称“民律一草”）将永佃制规定在其中，官方法律文本中首次出现了“永佃权”一词。民律一草第三编物权编将“永佃权”单列一章，共有条文16条（1086至1101条），主要仿照《日本民法典》10条永小作权的规定。
首先，仿日本民法第270条，将永佃权定义为“永佃权人得支付佃租，而于他人土地为耕作或收畜”。其次，在存续期间上，第1089条将永佃权设定为20年以上50年以下。此规定与日本民法第278条永小作权的存续期间一致。第三，日本民法第274条规定“永小作人，即使因不可抗力致收益受损失时，也不得请求佃租的免除或减额”，而民律一草第1086条、1096条也做了同样的规定。
民律一草永佃权规定的进步之处在于，改变了历来立法者对永佃制的排斥态度，将民间广泛存在的永佃习俗正式列入法律的规范之中，但法典与习惯的背离也是明显的。永佃权的立法理由为：“谨按永佃权者，支付佃租而于他人土地上为耕作或牧畜，利用他人之物权也。其权利人谓之永佃权人，此权利能使土地所有人既受田租，又受改良土地之利益，并使永佃权人于他人土地上得为耕作或牧畜之利益，实际良便，故特设本节之规定。”{7}(P.459)立法者将永佃权明确为“利用他人之物权”，从性质上区别于习惯中的一田二主。从具体制度的构建来看，法律也与民间习惯相距甚远。永佃权时间的限制剥夺了田面主对土地的永久耕作权，将永佃关系改造为一个长期的租佃关系。对于永佃权人不得请求减免租额的规定，草案的理由为“谨按永佃权大抵期限甚长，即使今岁因不可抗力致收益减额，来岁尚可冀其回复。故永佃权人不得因不可抗力致收益减少而请免除佃租或减少租额，以保护所有人利益”{7}(P.464)。因此，民律一草的永佃权从保护佃权人利益之目的出发，大大缩小了一田二主中田面主的权利，改变了长期存在的民间习惯，对于习惯的改造是面目全非的。
1926年，北洋政府时期完成了我国历史上民律第二次草案《中华民国民律草案》。“民律第二次草案大抵由第一次草案修订而成，惟总则编、物权编变更较少。”{8}(P.748)在民律二草中仍列“永佃权”一章，将条目精简为10条，其内容与一草基本相同，无论条目数量和内容都更接近日本民法中的永小作权。
