二、20世纪90年代：土地所有权从公有回到私有
(一)土地私有化的法律制度
俄罗斯的土地改革开始于1990年《土地改革法令》。1990年2月28日俄罗斯及加盟共和国土地立法纲要正式取消了国家对土地的垄断，实行土地终身继承占有，确认了土地的多主体所有原则，允许土地的租赁和有偿使用，允许买卖。土地终身继承占有从本质上说不过是作为掩饰私人所有的一种形式，是变相的私人所有权，因此，土地立法纲要是恢复私人土地所有权的第一个尝试。
(二)土地私有化的理想与现实
俄罗斯的改革者们注意其他国家的土地私人所有权的经验，学习西方国家建立家庭农场，希望通过出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地，发展规模经营，希望国外经验的正面效应同样能在俄罗斯实现，但是，任何一个事物都是复杂的社会现象的反应，它的发生发展需要一系列条件，往往没有一因一果这么简单，往往是多因一果。如果仅仅是一因一果，改革就没有那么艰难了。俄罗斯七、八十年代的改革之所以难以奏效，可能就是医学叫“并发症”的那个现象在作怪，形成互相制掣，左右不得其法。从1991年土地法到2001年土地法实施的十年间，俄罗斯的土地改革迈开了很大的步伐，消灭了国家土地所有权的垄断，创造了4500万新的土地所有人阶层，1300万公顷土地转交给公民和其他组织所有，这样做的目的是为了土地成为商品，以充分的价格进行流通。以1999年为例，私人土地交易实现了5300万土地交易，但是，其中90%是国家所有权的土地租赁，其余10%是公民间的土地交易。[4]现阶段，俄罗斯土地交易的主要形式是集体经济成员从集体经济中分离出来自己土地份额，这是比较大量的交易实例[5]；交易的主要对象——主要是公共土地[6]。
（三）俄罗斯土地交易中存在的问题
1．当事人的地位没有实现平等。
在国家机关参加的交易中当事人地位是不平等的，因为国家机关兼具经济职能与监督的职能。俄罗斯的土地私人交易并不发达，大部分交易是国有土地的出租或私有化。在国家作为市场交易主体的时候，尽管民法典规定主体地位平等，但实际上还是做不到的；因而，改革的初衷还远没有实现。俄罗斯从1990年恢复土地私人所有权，到现在历时二十年也不能认为土地私有权和实现机制问题彻底解决。
