（二）土地使用权的长期化与分割所有权
永佃权是中国传统社会后期的一种租佃形式，它盛行于明中叶以后。采用永佃形式租佃地主土地的佃农，在不欠租的情况下，有永远耕种的权利，但不得自行将土地转佃他人。从制度经济学角度看，永佃权使得地主获得长期稳定的租金收入，减少监督管理费用与签订契约的成本；它也使得佃农拥有长期投资回报的稳定预期，使得其愿意增加土地投入成本，提高土地肥力。“地主仅仅收取地租，地主的变动不影响佃户的地位，即土地所有者的变化不影响土地所有权。这一制度不仅反映了使用权的相对独立，也体现了土地使用权的长期化思想。”[17]
所谓分割（土地）所有权即一田（地）两主，宋元已有记载，盛行于明以后的江南等地区。一地两主指将土地分为两层，称上层为田面（田皮） ，下层为田底（田骨） 。通常以原主为底（骨）主，以原佃户或受业人为田面（皮）主，但有些地方称谓正好相反，台湾地区的称法则是大小租。产生土地所有权分割的原因有多种，其首要者为开垦改良，即地主以永佃的方式将土地出租给佃户，由其开垦或改良，而永佃户以实力占耕。日久之后，永佃户自认为业主，一般人亦予以承认，于是一地的所有权分为两层：原地主为田底主，原佃户为田面主。其与一般“永佃权”的区别在于，田面主（原永佃户）可以自行将土地转佃以收取超额地租，甚至可以设定新的永佃权给转租佃户；即使田面主欠租，田皮主（原地主）也不得将土地收回。另外，也有地主为了获得资金，将其土地的部分所有权，也即收租权（大租） ，或耕作权与转佃收租权（小租）卖给他人。[18]这其中又以开垦改良，也即由永佃权转变为一田两主为典型。另外，清代在垦荒时，为了刺激佃户的生产积极性，有时地主在设定租佃关系之始便授予佃户田面权，在新开发地区如台湾、热河这种情况尤其普遍。[19]
三、小结
通过研究中国土地产权制度的历史，笔者认为以下三个方面在实际运作中都与土地产权分立制度密不可分，这在今天仍对我们有所启示。
1.政治上土地公有的理念与实践
在中国历史上，公田制是最高的理想，所以尽管不合时宜，却总不断的有人提倡。井田制在理论上是纯粹的公田制，均田制是在国家拥有大量可授土地前提下兼容土地私有制的公田制。在传统中国，“任何看似私有的产权都会受到国家的限制，历经挣扎，也仍然逃不脱私有产权不完全的困境”；“国有乃是人人皆有的虚拟化”，“在中国古代社会，没有西欧中世纪那种国王与各级贵族、商人、市民的‘协议’关系，所有的关系都必须由各种形态的‘家长’来作为唯一的‘法人代表’。各级家长之间又构成纵向往上‘统一’的从属关系———最后其顶端就是‘产权’的最后家长———国王或皇帝。”[20]土地公有（国有/天子所有）也是抑制土地兼并、实现“耕者有其田”理想的根本路径。在西周，土地与人民理论上归国王所有，实际上经过逐级分封、层层占有的封建体制，造成土地产权的分割（分立） ，形成西周时期对于土地特殊的所有权形式。北魏至唐的均田制，则是小农的土地长期占有使用收益权与国家所有权分立，土地处分权（自由买卖）受到国家的限制；国家作为地主用赋税的方式向小农收取地租（“租税合一”） 。论其实质，土地公有的理想在井田制与均田制中，乃是通过不同的土地产权分立方式变为现实。而当国家对于土地处分权的控制越来越弱时，产权分立模式被打破，随之而来的是土地兼并的横行与土地公有制的破坏，小农随之遭殃。
