唐初继续实行“均田制”，但其对于土地自由处分（买卖）的限制更宽，其授予百姓的土地分为口分田、永业田两部分，另有私田作为宅地。口分田，少壮受田，老死后要还给官府；永业田可以继承。二者理论上讲都不可自由买卖，《唐律·户婚律》规定有“卖口分田”之罪。但依成书于永徽年间的《唐律疏议》，永业田在家贫无以供葬时可以出卖；口分田在自狭乡迁往宽乡时可以卖；所赐之田与五品以上勋官永业地均可自由买卖。[10]土地得以自由买卖导致了土地兼并的盛行，均田制便日趋破坏。唐开元年间，农民受田不足的问题已经十分突出，加之户籍制度败坏，又遭遇安史战乱，土地还受制度随之失灵，国家无法实际控制土地的处分权。唐中叶后，在藩镇割据之下，中央政府根本无力整顿土地制度，均田制遂一蹶不振。
宋代土地更见集中， 北宋仁宗曾下诏“限田”，企图走西晋占田制的老路，但行之未久便转而废弃，其根本原因在于当政者本身即是大地主。当时的大地主占有全国绝大多数的耕地，小自耕农的数量大大萎缩。更有甚者，政府强迫收购、刮取民田而为官田，放给农民佃种以获利，这样的官田，其实是一种官庄园。[11]其所谓“官田”，乃是统治集团私有、服务于该集团私利的土地，而非真正公有之土地（“公田”） 。
二、土地私有前提下的土地产权分立
由五代至宋，是中国历史上的一个重要转折时期，在土地所有制的形式与实质方面也发生了巨大的变化，这被学者总结为“官田的私田化与官租的私租化”。在此之前，“在东方（亚细亚）特征起作用的时期里，问题是沿着与此恰好倒置的倾向发展的，即私田的官田化和私租的官租化，也就是说，在那段时间里，国家兼有地主的身份，私田在法令上作为‘永业’而以国家的名义授予，而国家赋税中则兼备着地租的性质。现在，从五代和北宋开始，事情又来了一个倒置，国家把土地更大限度地下放给普通的地主了， ??从而地主手里的土地所有权不知不觉就深化了很多。即便封建国家手里还留有一批土地的话，他们也完全按照普通地主的样子来进行经营，执行剥削。”[12]也有人总结说，唐以前国家土地政策的核心在于“均田”，赋税乃是其次要目标；宋之后国家土地政策的核心则在于“聚敛”，故而均田制度无法复兴。但由宋至清，土地私有权的深化并不意味着所有的土地产权完全由分立走向合一；在土地私有的前提之下，仍然存在着共同所有权与分割所有权等土地产权分立的现象。
