房地产限贷措施性质的金融法分析
吴弘
【关键词】房地产限贷措施
【全文】
在此轮房地产市场的调控中，中央与地方政府连续出台了不断从紧的限制购房贷款措施。2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中要求加大差别化信贷政策的执行力度，即金融机构要严格二套住房购房贷款管理，申购第二套以上住房的贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》强调实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对购买手套自住房且套型建筑面积在90平米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2011年1月26日国务院常务会议出台新的房地产市场调控政策措施（即通常所说的新“国八条”）进一步强化了差别化住房信贷政策，即贷款购买第二套住房的首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；人民银行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付比例和利率。此后，一些地方政府出台了更为严厉的限贷措施。对于这一系列限贷措施的法律属性乃至正当性问题，引起了颇多争论。
一、限贷措施有别于典型的金融调控
金融调控是指中央银行依照法律权限和法定程序，通过制定和实施货币政策等手段，以调节金融活动为媒介，实现资金供需平衡，最终作用于宏观经济整体的活动。金融调控的主要内容是制定和实施货币政策，即中央银行为实现既定的宏观经济目标，调节和控制货币供应量的方针、措施、规则等，通过运用基础利率、存款准备金率及公开市场业务操作等货币政策工具，调整货币供应或信用的总量及结构，影响货币支付能力，进而影响社会总需求，既要遏制通货膨胀，又要防止通货紧缩。在我国，金融调控还包含促进人民币汇率合理稳定，以及维护金融体系的稳健运行的任务。
