【作者简介】
张力，单位为西南政法大学。
【注释】如是认识的脉络大概是，中国自移植大陆法系国家法律以来，就没有采用人役权制度，更无需说居住权了。《
物权法草案》中在第十六章用十一个法条专章设立了居住权，而这种单独移植的立法体例要融入我国物权法体系十分困难。尽管居住权与用益权、使用权存在千丝万缕的关系，但并不意味着脱离人役权、地役权的结构划分的土壤，居住权就难以生存。每个国家立法都应当有自己国家的特色，特别是
物权法。
如是认识的脉络大概还包括，居住权难以假借寥寥数个条文就架构一个详尽完善的规范体系，我国的
物权法没有必要用很大的篇幅详细规定一项适用空间狭小，人们对之冷漠的制度。
物权法不是社会保障法，更何况这些“需要”在现有的制度规范内可以得到满足，因而，从社会整体利益考虑，规定居住权无疑成本过大。居住权的功能可以为其他既有的制度所完成，而且其本身也并不是实现这些功能的最佳制度选择。
为了落实上述宗旨，笼统的公用物法律关系体现被分化为两层不同的含义：一为所有权关系，公用物所有权本来具备民法上所有权的全部权能，只是基于公产处于所有权社会化的前沿，各项权能都受到较私产所有权更为突出的公共目的限制；其二为构成这一限制的公共使用的使命，公用物所有权承担了一项供公众直接使用的义务，国家担负维持这一义务的管理职责。参见王名扬：《法国行政法》，中国政法大学出版社1988年版，第302-303页。
中国的房地产市场起源于原计划经济体制下的无偿分配住房向住宅商品化的改革，即其发展基础是住宅商品化。实践中，商品房交易包括商品房的买卖、赠与、租赁、抵押等。中国的商品房交易历经试点、非理性炒作与全面调控，至今仍存在投资过热、房价畸高、空置率偏高、欺诈现象多发、房市秩序混乱等种种问题未能得到有效解决，影响了我国商品房市场健康稳定发展。同时政府监管存在着缺位、越位、错位等问题，甚至行政权力进入房市借助商品房交易寻租，这对商品房交易秩序规范较为不利，也增强了房市的投机性。房市如果以自住为主，需求有限，房价不会盲目上升；但如以投机为主，需求便是无限的，房价会大幅上升。如温州、宁波等地的“炒房团”以商品房交易之形，行规避法律之实，不仅加剧区域经济风险，更造成哄抬房价、降低商品房自住率、低收入者无房可买等一系列消极后果。目前全国70个大中城市大部分存在商品房自住率低的现象，其中深圳仅为40% ,温州市区新近交付在2年左右的楼盘平均自住率为55%，最低仅为36%
笔者以为，我国物权法在这一问题上是存在重大不足的。我国物权法在有关国有资产的保护性规则中重申了国家所有权神圣不可侵犯的
宪法性原则，在禁止“任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”的基础上（第
56条），还规定了国有财产监督、管理部门对国有财产“保值增值义务”，以及在国企改制等过程中种种导致“国有财产损失”的违法行为的法律责任（第
57条）。但笔者以为，在上述条文中不仅无法找到公产制度的存在证据，反倒是法律以保障国有财产归属安全及账面价值为首要任务，不断从经营角度，拔高管理者保值增值义务，强化国家所有权的收益权能，从而为国家财产对公民利用的营利性收益（收费）制造法律依据。这其实是在规定国家公产所有权的对立形态—国家私产所有权—与私人所有权在技术上有最大近似性，适用市场化私法规则的权利形式。同时物权保护性规定部分也未规定任何国有财产管理者扩大国家所有权收益权能，阻隔公众利用的行为是对国家所有权的侵害。照其条文理解，反倒是这类侵害为人民所用的行为因为使国有财产保了值，增了值（对公众开放、无偿使用国有资产却几乎都会导致国有资产贬值，或至少由于收不上费而增不了值，如提到的收费公路），而成为
物权法允许甚至“鼓励”的对象—这将是何其荒谬。
