《物权法》对于建筑物区分所有权专有部分的范围界定，并未规定，可以参考的是：一是中国人民大学《物权法草案建议稿》第181条规定的概念，即：“前款所称专有部分，是指在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权标的物的建筑物部分。”二是中国社会科学院《物权法草案建议稿》第90条规定：“前款专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上之可以独立，且可单独作为所有权标的物之建筑物部分。”是以建筑物之构造上及使用上之独立性作为界定专有部分的范围，上述两部建议稿的意见趋于一致。兹详述如下：
1）构造上的独立性
又称为“物理上之独立性”，系指建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离，达适合为物之支配程度，客观上足以明确划分其范围。此判断标准有二：其一是此项特定部分必须有明确之外部范围，即该特定部分与建筑物之其它部分，在外观上需有可资明确区别之境界标识或区分点存在，学说上称为“区分之明确性”。其二是为实现该特定部分可供吾人利用之机能，该特定部分须具有与建筑物之其它部分或外界隔离之构造物存在，如屋项、墙壁、地板、门窗等，学说上称为“遮断性”。此项遮断性之需求在住宅固需屋顶、墙壁、地板等具有相当固定性区隔构造物，与外界四周完全区隔或遮断为必要，但在开放店铺或商业用建筑物，以卷式百叶窗为区隔，在室内停车场有梁柱与铁管等为区隔，亦足当之[10]。惟为因应建筑技术之发展，与社会生活之演变，有学说采“观念上间隔”之见解，即只要符合明确区分界线之要求，其区分部分纵无物理上之遮蔽性，然仍具备构造上之独立性[11]。
2）使用上的独立性
建筑物经区分后，该部分必须可作为一个建筑物单独使用，与一般建筑物相同，需有独立之经济效用始可。其判断标准标有三：其一是在于该建筑物之特定部分有无自己之出入门户，可直接与建筑物之外界相通，或利用建筑物之共有楼梯、大门等共有部分与建筑物外界相通，此即学说上所称“与外部通行之直接性”或“通行之直接性”问题[12]。换言之，即建筑物区分部分无须其它部分之辅助，有独立门户与公共走廊或公共楼梯等公共设施相通，便可以单独使用而为区分所有权之客体，反之，则不得为区分所有权之客体[13]。其二是须存在专用设备，区分所有权客体之专有部分必须具有一般建筑物相同之独立机能，须具有一定之专用设备，但该设备应具备如何程度始具备独立之经济效用，并无绝对标准，仍应视该建筑物之型态及其用途综合决定[14]。其三是须无存在共用设备，因成为专有部分之建筑物特定部分，如设有共用设备，将有碍专有部分之排他支配权，且共用设备之空间如作为专有部分时，须委由专有部分之所有人支配，势必将有害于区分所有建筑物之共同利益[15]。
3）单独为所有权标的的登记
依《物权法》第6条、第9条、第14条及第16条分别规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法律规定登记，于登记日，始发生效力，并自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。是区分所有建筑物之专有部分，虽具备构造上与使用上之独立性，但如未单独登记为所有权时，尚难成为区分所有权[16]。
（2）确定专有部分的具体标准
从理论上说，如何界定区分所有的建筑物的专有部分，有五种不同的主张：
1）壁心说
