第三，至于规定车位、车库可以依约定确定权利归属可以刺激车位、车库的建设，完全可以依他种方法解决。房地产开发实践中，开发商必须按照《城市居住区规划设计规范》及相关规范[27]的要求设计、建造车位、车库，不符合该设计规划的要求将无从取得相关规划许可，如政府认为经济的发展和生活水平的提高需要更多的车位、车库，完全可以通过修改上述设计规范来满足要求，还需要去刺激开发商吗?
综上所述，笔者主张，车位、车库应由业主法定地共有。我国《物权法》第74条第2款的规定至为可议。好在该条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由建筑区划内车位、车库的性质所决定，车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。基于此，我国《物权法》认为，车位、车库的归属问题，涉及广大业主的利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要，彰显《物权法》对业主权益予以优先保护的立法价值取向。[17](P239)但这一规则在实践中的适用仍有待观察。如约定车位、车库由开发商所有，开发商所定车位、车库的租赁价格或出卖价格过高，小区业主无法承受时，开发商是否可以出租或出售给小区之外的人?[28] 此外，这一规则不能对开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况作相应的规制。在实践中，在确定车位、车库转让或出租价格上，业主处于明显的弱势地位，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或出租车位车库的权利。如此一来，开发商就可以以此为由将其出售或出租给业主以外的人使用，这极大地损害了业主的权益。此时政府如对交易的价格进行干预，还不如事先通过法律“直接干预”——明确车位、车库由小区业主共有。
【作者简介】
高圣平，中国人民大学法学院副教授。
【注释】《
人民防空法》第
22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”第48条规定：“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。”
《
人民防空法》第
5条第1款规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。”
详细介绍参见高圣平.
物权法.北京：清华大学出版社，2007.p62.
徐生钰，朱宪辰.“意思自治，契约自由”与小区车库产权——写在《
物权法(草案)》七审之后.现代物业，2007，(5).
杨立新.停车位的权属争议及解决规则.http://www.civillaw.com.cn/weizhang/ default.asp?id=18884，2007-08-16.
《瑞士民法典》第712条第1项规定：“特别权利标的物，可为单独的楼层，亦可为楼层内隔开的具有出入口的用于居住、办公或其他目的的单元；单元可包括隔开的房间。”日本学者丸山英气提出判断是否为专有部分的四项标准：(1)区分的明确性，即一幢建筑物之此部分与该建筑物之彼部分必须予以明确区分；(2)遮断性，即一幢建筑物之此部分与该建筑物之彼部分必须以界壁、天花板、地板等予以隔断；(3)通行的直接性，即建筑物之此部分不必经由建筑物之彼部分即能与外部直接相通，而且有独立的出入口；(4)专用设备之存在，即该建筑物部分不存在供全体区分所有者或一部分所有者使用之设备，即该建筑物不存在共用设备。丸山英气.区分所有权法.日本：大成出版社，1984，21-23.转引自陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.北京：法律出版社，1995，100.
不过，也有学者认为，车库作为一个整体，其四周的范围是明确的，且具有独立的出入口，已成为与住房相区别的、独立的特定物，因而可以作为建筑物区分所有权的客体。参见王利明.论
物权法中车库的归属及相关法律问题.现代法学，2006，(9).对此本书作者表示赞同。但本文讨论的重心不是车库这一整体，而是车库中施划的车位。
谢在全.物权法论.北京：中国政法大学出版社，1997.p145.
有些省份已经开始了车库、车位的登记，如北京、深圳等地。
张陈帅，张更金.小区车库归属问题研究.广西政法管理干部学院学报，2006，(9).
梁慧星，陈华彬.
物权法(第二版).北京：法律出版社，2003.p227.
梅夏英，王亚西.论高层建筑物的车库归属.烟台大学学报(哲学社会科学版)，2006，(10).
朱金东.小区地下停车位权属探析.内蒙古电大学刊，2006，(3).
傅鼎生.物权原理与物业管理.政治与法律，2004，(6).
《
物业管理条例》第
2条规定：“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。”在此基础上，该条例第二章第六条又规定了业主在物业管理活动中享有的权利，如其第八款规定：“(业主)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。上述条文并没有对配套设施的权属做出规定，唯一能得出的结论是业主对配套设施享有使用和维护的权利。
梅夏英，王亚西.论高层建筑物的车库归属.烟台大学学报(哲学社会科学版)，2006，(10).
陈苏.小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定.人民法院报，2004-02-26(3).
丁斌.住宅小区地下车库权属研究.城市开发，2004，(11).
王玉崎.深圳市准予销售地下车位的思考.房地产行政管理，2004，(5).
张文国.论住宅小区机动车车库的所有权归属.中国物业管理，2006，(4).
杭正亚，南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有.南方周末，2003-11-11(4).
梁天宁.地下车库权属的法律问题研究.河南师范大学学报(哲学社会科学版)，2007，(4).
参见王嘉吾.住宅小区物业共有部分所有权界定的成本分析.北京市海淀和谐社区发展中心.《物权法》建筑物区分所有权研讨会资料汇编(2006).
黄松有.《
中华人民共和国物权法》条文理解与适用.北京：人民法院出版社，2007.p238.
王利明.论
物权法中车库的归属及相关法律问题.现代法学，2006，(9).
卡尔?拉伦茨.德国民法通论（上）.王晓晔等译，北京：法律出版社，2003.p55.
《城市居住区规划设计规范》第8.0.6条规定：“居民汽车停车率不应小于10%；居民区内地面停车率不宜超过10%；居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。”这是全国最低标准，各个城市根据自身发展水平、停车需求状况规定了自己的标准，如《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》规定城区小区居民汽车停车率不应小于80%。
不过，有学者对此提出了不同的看法。《
物权法》第
74条中的“首先”不同于“优先”。后者是指在同等的条件下，业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。“首先满足业主的需要”体现了国家对车位、车库转让自由的一定程度的限制，但是这一限制仅仅是一种原则性的宣誓，还是具有某种法律效力的规则，法律没有明确，这给司法实践中当事人以及法官如何理解带来一定的困惑。参见梁志东.对《
物权法》中小区车位所有权归属问题之我见.法制与经济，2007，(9).
