(三)依开发商与业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属
我国《物权法》采纳了这一观点。其第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定的立法理由如下：
第一，遵循私法自治原则的体现。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。《物权法》作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。对车位、车库的归属应当根据约定确定，正是体现了私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。
第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。当然其中也存在一定的风险，例如，在卖方房屋市场的情况下，开发商有可能通过格式条款保留车位、车库的所有权。这类问题在很大程度上由房屋买卖市场决定，其解决有待于市场经济进一步发展和完善。[24]
第三，有利于对车库有效利用和管理。业主之间情况各异，有人有车，有人无车，还有潜在的购车者，有车者有的愿买有的想租，众口难调。建筑物区分所有权具有复杂的法律构造，是由专有权、共有权和成员权组成的三位一体的权利体系。其中的共有关系性质是按份共有、共同共有还是互有，学者观点不一。相对而言，上不上、下不下的区分所有，在共有关系中是最不易提高效率的。如果车位、车库由业主共有，须借助于分管契约来解决车位、车库具体分配、使用问题。而分管契约的成立与效力问题素有争议，难以操作，协商不成容易造成业主之间关系紧张。[8]
第四，有利于鼓励开发商修建车位、车库。多年来，我国城市建设忽略了车位、车库的建设，造成了目前城市车位、车库紧张的状况，停车难的问题非常突出。这就有必要刺激投资，使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位、车库。但如果将车位、车库规定为业主的共有财产，那么，开发商就没有足够的动力来解决建筑车位、车库。最后，因为车位、车库非常紧张，停车越来越难，受损害最大的还是业主。[25]
笔者对此不敢苟同，理由如下：
第一，虽然“有约必守”（pacta sunt servanda）原则作为民法的一项基本要求必须得到遵守，[26]在格式条款大行其通，私法自治原则逐渐由契约正义原则代替的情况下，仍然坚守形式意义上的“私法自治”还有何意义?购房者与开发商在缔约能力和缔约机会上均存重大差异，此时尊重当事人的意思自治而又没有相关配套措施，无异于为弱势一方遭受侵害披上合法的外衣。开发商完全可以利用“私法自治”，作出对购房者不利的约定，比如开发商约定车位、车库归其所有，作为购房的附加条款，借以垄断这部分对小区住房而言的稀缺物业，以高租金向小区业主“合法”地获取高额的经济利益，直接损害小区业主应有的合理利益。当今的商品房买卖合同多属格式合同，购房者只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同，而没有多大余地进行协商。此际，规定“有约定从约定”，直接赋予开发商合理取得车位、车库所有权的依据，至为可议。至于上述第二项理由所说“这类问题很大程度上由房屋买卖市场决定”，在目前房地产处于卖方市场的情况下，怎么由“市场决定”？在一个缺乏充分竞争的市场中谈论“私法自治”，是悲哀的。
第二，车位、车库由业主共有，就存在“操作困难”，就“容易造成业主之间关系紧张”了?这也太低估业主的能力了。没有车位、车库的共有，难道小区中就没有业主共有的部分了?对这部分，是不是也存在“操作困难”，也“容易造成业主之间关系紧张”?建筑物区分所有权本是一项复杂的权利形态，其本身就存在专用权、共有权和成员权之间的相互溶合，仅仅依据“操作困难”等就否定建筑物的某一部分的共有性质，无异于否定建筑物区分所有权中的共有权。更何况，我们聪明的业主们还知道在共有的建筑物部分之上设定专有使用权。这不是解决共有的车位、车库的使用和管理的最佳方法吗?
